dend pisze: Sformułowane w innym punkcie umowy tak :WM zleca Zarządcy wykonanie w sposób samodzielny czynności zarządu...
Ta kwestia nie jest jednoznacznie uregulowana prawnie i zdania są tu podzielone.
W mojej opinii zarząd właścicielski, którego kompetencje wynikają z ustawy o własności lokali, może zlecić np. administratorowi wykonywanie jedynie określonych czynności z zakresu zarządu zwykłego w sferze wykonawczej, ale nie może pozbawić się prawa podejmowania decyzji w jego zakresie i sprawowania swojej funkcji zgodnie z ustawą. Zarząd ma umocowanie ustawowe, a żaden przepis ustawy nie przewiduje możliwości zastąpienia zarządu przez inną osobę.
Ponieważ zatem żaden przepis nie wyposaża zarządu wspólnoty w prawo do delegowania swoich kompetencji w zakresie reprezentacji wspólnoty (w tym do zaciągania zobowiązań w formie umów wspólnoty z usługodawcami), to udzielenie takiego pełnomocnictwa zarządcy przez zarząd jest moim zdaniem nieważne. Jedyny wyjątek to możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego, bo ten konkretny przypadek jest uregulowany w ustawie (art. 86 i art. 87 § 1 kpc).
Tak więc np. zarząd może wynająć księgową do obsługi finansowej, ale sam musi podpisać sprawozdanie finansowe i może wynająć administratora do pilnowania terminowego wywożenia śmieci, ale sam musi podpisać umowę z firmą wywożącą nieczystości. Za działania administratora przed właścicielami lokali odpowiada więc zarząd, a nie administrator.
Właściciele lokali wybierając określony skład zarządu, obdarzają zaufaniem konkretne osoby, uprawniając ich do samodzielnego wykonywania obowiązków związanych z art. 21 ust. 1 na mocy art. 22 ust. 1. Jeżeli czynności zwykłego zarządu ma wykonywać ktoś inny - to po co wspólnocie taki zarząd?
Kwestię przekazania zarządu podmiotowi zewnętrznemu, choćby w części dotyczącej administrowania (zarządu zwykłego) reguluje art. 18 UoWL. Zgodnie z nim to właściciele lokali i tylko oni mogą określać czy i kto sprawuje zarząd ich nieruchomością.
Można tu przywołać uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 14 września 2007 r. (sygn. akt III CZP 31/07):
...na pytanie o sankcję dokonania czynności prawnej w imieniu osoby prawnej w charakterze jej organu bez kompetencji do tego, należy - w ślad za Sądem Najwyższym w składzie, który przedstawił zagadnienie prawne - wskazać na orzecznictwo uznające taką czynność za bezwzględnie nieważną.