Zarząd Wspólnoty

[marekrobert]

Dzień dobry. Mam pewną wątpliwość prawną, w związku z czym prosiłbym o pomoc w jej rozwiązaniu. Duża wspólnota (50 lokali), w której znajduje się duża hala garażowa stanowiącą odrębna własność (odrębna Księga wieczysta).
Jeden z lokali zakupuje firma ABC Jan Kowalski (osoba prawna). Po jakimś czasie Jan Kowalski jako osoba fizyczna, dokonuje od innego Właściciela zakupu miejsca postojowego w hali garażowej.
Moje pytania:
1. Czy zakupione miejsce postojowe stanowi pomieszczenie przynależne do zakupionego wcześniej lokalu w układzie gdy właścicielami obu tych lokali są osoby o różnym statusie prawnym (różni właściciele ?
2. Czy w układzie gdy właścicielami obu lokali są różni właściciele można zsumować udziały tych odrębnych nieruchomości w jeden udział w częściach wspólnych Wspólnoty ?
3. Czy zgodnie z zapisem w Art. 20 ust. 1 UoWL , że członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, p. Jan Kowalski może kandydować do zarządu wspólnoty w układzie gdy właścicielem zakupionego lokalu jest osoba prawna (jego firma)
4. Czy zgodnie z zapisem w Art. 20 ust. 1 UoWL , p. Jan Kowalski może kandydować do zarządu wspólnoty z tytułu posiadania miejsca postojowego i związanego z tym udziału w hali garażowej stanowiącej odrębna własność, jeżeli spełniony jest warunek , że miejsce to jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu, którego właścicielem nie jest p. jak Kowalski tylko jego firma ?

[piotrusb]

Ad. 1. Nie. Pomieszczenie przynależne to trwale wydzielona ścianami odrębna przestrzeń o charakterze niemieszkalnym. Jest ono prawnie i funkcjonalnie związane z mieszkaniem i podlega ujawnieniu w prowadzonej dla lokalu księdze wieczystej. Zakup miejsca postojowego oznacza zakup udziału w lokalu niemieszkalnym (garażu) wraz z prawem wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. Ten udział jest niezależny od tego, czy nabywca jest jednocześnie właścicielem innego lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) we wspólnocie.
Ad. 2. Nie. Właścicielami lokalu i i udziału w hali garażowej są inne podmioty, choć np. prawo głosu na uchwały wspólnoty może wykonywać w ich imieniu jedna i ta sama osoba.
Ad. 3. Tak. Zgodnie z uwl członkiem zarządu może być dowolna osoba fizyczna. Nie musi być ona w ogóle członkiem wspólnoty. Natomiast Jan Kowalski, jako osoba fizyczna, jest członkiem wspólnoty z tytułu współwłasności w lokalu garażowym. Jego udział w nieruchomości wspólnej jest iloczynem jego udziału w hali garażowej i przypadającego na tę halę udziału w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3a uwl).
Ad. 4. To nie jest pomieszczenie przynależne do lokalu, więc pytanie jest bezprzedmiotowe plus patrz Ad. 3 - żeby kandydować do zarządu wspólnoty nie jest potrzebny żaden tytuł własności.

[irenalo]

UoWL
Art.2.4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

To, że w tym zapisie wymieniono garaż, nie oznacza, że każdy garaż jest pomieszczeniem przynależnym. Muszą być spełnione pewne warunki: a) to o czym napisał piotrusb - musi być trwale wydzielony ścianami b) powierzchnia tego garażu jest doliczona do powierzchni lokalu i to jest opisane w JEDNEJ. KW.

Jeśli u Was jest hala garażowa z osobną KW, to nie kupuje się miejsca, tylko kupuje się UDZIAŁ w lokalu użytkowym (hala garażowa) wraz z prawem korzystania ze ściśle okreslonego miejsca. Ktoś, kto posiada taki udział w hali, też jest członkiem wspólnoty. Może nie posiadać innego lokalu.

[marekrobert]

Przede wszystkim bardzo dziękuję za obie odpowiedzi. Trochę mi to namieszało, ale spróbujmy to uporządkować. Może najpierw do piotrusb.
Ad.1 Definicja pomieszczenia przynależnego jest mi znana. W KW lokalu mieszalnego nie jest ujawnione miejsce postojowe gdyż hala garażowa stanowi odrębną własność i ma swoją KW. Tam jest ujawnione imię i nazwisko właściciela miejsca postojowego i jego udział w hali garażowej. Jeżeli w taki układzie miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem przynależnym to jaki jest jego status ?
Ad. 2 To jest dla mnie jasne.
Ad. 3 Tutaj muszę uściślić. Zgodnie z podjętą notarialnie przez Właścicieli uchwałą zapisaną w KW „ZARZĄD SPRAWOWANY JEST WYŁĄCZNIE PRZEZ OSOBY WYBRANE Z GRONA WŁAŚCICIELI LOKALI, CZŁONKÓW WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ”. ZASADY POWOŁYWANIA I ODWOŁYWANIA ZARZĄDU ORAZ SPRAWOWANIA ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ ODBYWAĆ SIĘ BĘDĄ ZGODNIE Z POSTANOWIENIAMI ART.19 I NASTĘPNYCH USTAWY O WŁASNOŚCI LOKALI.
Więc nie do końca jest tak jak napisałeś, ale błąd jest po mojej stronie, gdyż nie napisałem wszystkiego jak jest, co uzupełniam.
Napisałeś, że „Jan Kowalski, jako osoba fizyczna, jest członkiem wspólnoty z tytułu współwłasności w lokalu garażowym.
W tym miejscu mam niejasność, gdyż jak napisałem wcześniej hala garażowa nie jest ujawniona w KW Wspólnoty, gdyż stanowi odrębną własność i ma swoją odrębną KW. Jest tylko zlokalizowana w budynku Wspólnoty.
W Ad. 4 napisałeś, że „To nie jest pomieszczenie przynależne do lokalu, więc pytanie jest bezprzedmiotowe plus patrz Ad. 3 - żeby kandydować do zarządu wspólnoty nie jest potrzebny żaden tytuł własności”. Teraz po tym co napisałem powyżej już wiesz, ze do kandydowania do zarządu jest potrzebny tytuł własności. W lokalu mieszkalnym tytuł własności na osoba prawna która nie może kandydować i zostaje nam tylko miejsce postojowe, w hali stanowiącej odrębną własność, zatem nie mającą regresu w stosunku do Wspólnoty

Teraz do Irenalo.
Napisałaś dwie bardzo istotne sprawy, których wyjaśnienie i zrozumienie jest dla mnie fundamentalne. To wbrew pozorom nie są proste sprawy.
Napisałaś, że „To, że w tym zapisie wymieniono garaż, nie oznacza, że każdy garaż jest pomieszczeniem przynależnym”. I to właśnie usiłuję – jak mawiają młodzi – rozkminić.
Napisałaś też : „Jeśli u Was jest hala garażowa z osobną KW, to nie kupuje się miejsca, tylko kupuje się UDZIAŁ w lokalu użytkowym (hala garażowa) wraz z prawem korzystania ze ściśle określonego miejsca. Ktoś, kto posiada taki udział w hali, też jest członkiem wspólnoty. Może nie posiadać innego lokalu.
Hala garażowa stanowi współwłasność. Każdy ze współwłaścicieli kupił konkretne miejsce z numerem co jest zapisane w indywidualnych aktach notarialnych. W tych samych aktach ma wyliczony udział w całej hali (powierzchnia użytkowa miejsca postojowego + komunikacja).
To co najistotniejsze napisałaś jest w ostatnim zdaniu. „Ktoś, kto posiada taki udział w hali, też jest członkiem wspólnoty. Może nie posiadać innego lokalu” Bardzo bym Cię prosił o rozwinięcie tego, bo to jest dla mnie kluczowe.

[piotrusb]

Jeżeli w taki układzie miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem przynależnym to jaki jest jego status ?

Tak jak napisałem. Jan Kowalski kupił udział we własności hali garażowej i w ten sposób stał się współwłaścicielem tego lokalu z prawem do użytkowania na wyłączność określonego miejsca postojowego (umowa quoad usum). Nie ma to nic wspólnego z własnością innego lokalu we wspólnocie. Garaż nie jest niczym innym jak lokalem użytkowym mającym wielu współwłaścicieli. I sytuacja jest analogiczna do tego, gdy jedna osoba jest właścicielem mieszkania i zarazem współwłaścicielem lokalu użytkowego. To są odrębne przedmioty własności i nie ma co doszukiwać się połączenia między własnością jednego lokalu i współwłasnością lokalu garażowego.

[piotrusb]

Ad. 3. Garaż jest normalnym lokalem z zasobach wspólnoty i tak jak każdy inny lokal ma swoją KW (lokalową), odrębną od KW wspólnoty (gruntowej). Każdy współwłaściciel garażu jest członkiem wspólnoty tak jak każdy współwłaściciel dowolnego innego lokalu mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie. W związku z tym Jan Kowalski spełnia kryterium kandydowania do zarządu.
Art. 2a uwl

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.