Parking na terenie dzierżawionym od miasta

[Jaga]

W każdej wspólnocie inaczej może to wyglądać i trzeba rozpatrywać konkretną sytuację.

Natomiast zwróć uwagę, że jeśli parking jest częścią nieruchomości wspólnej i istnieje od początku powstania wspólnoty, to koszty jego utrzymania ponoszą wszyscy właściciele, niezależnie od tego czy mają samochód, czy nie. To ta sama zasada prawa własności, na mocy której np. plac zabaw utrzymują wszyscy właściciele, a nie tylko ci, którzy mają małe dzieci, a windy także właściciele lokali na parterze.

Istotne jest w przypadku parkingu równe prawo do korzystania z niego dla wszystkich właścicieli. Także dla tych, którzy dziś nie mają samochodu, ale jutro mogą go mieć i będą chcieli gdzieś parkować.

Natomiast każda osoba, niezadowolona z danej uchwały, bo np. nie ma samochodu, może ją zaskarżyć i wówczas sąd oceni stan prawny i faktyczny takiej sytuacji. Ważne tylko żeby nie uchybić 6. tygodniowemu terminowi na złożenie pozwu, po potem jest już za późno.

Parking ma powstać nie na terenie wspólnoty tylko terenie dzierżawionym od miasta. Nie rozumiem więc dlaczego cała wspólnota ma ponosić koszta skoro zainteresowanych jest kilka osób. Wcześniej była mowa że koszta ponoszą osoby zainteresowane, a w ostateczności mamy płacić wszyscy. Będę uchwałę zaskarżać.

[piotrusb]

I bardzo słusznie. Uważam, ze masz bardzo duże szanse, że sąd taką uchwałę uchyli. Jak napisałem w pierwszej odpowiedzi tego wątku:

Nie, nie jest zgodne (z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną - pb). Albo wszyscy właściciele powinni mieć takie samo prawo do korzystania z parkingu, albo parking powinien być finansowany przez te osoby, które będą z tego korzystać.

Niezależnie od powyższego sam fakt nakładów parking na terenie dzierżawionym jest, moim zdaniem, niezgodny z uwl. Poniższe informacje mogą Ci pomóc w pozwie.

W wyroku z 11 maja 2016 r. (sygn. akt I CSK 415/15) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona zarówno funkcjonalnie – co do przedmiotu czynności, które mogą być przez nią podejmowane, jak i terytorialnie. Wspólnota nie może zatem podejmować uchwał zawierających postanowienia dotyczące nieruchomości nie objętych granicami tej wspólnoty (art. 6, art. 13 ust. 1, art. 22 ust. 2 i art. 29 uwl). Analogiczny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 listopada 2014 r. (sygn. akt I CSK 130/14). Z kolei Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z 19 listopada 2021 r. (sygn. akt II C 46/19) uznał, że koszt najmu nieruchomości przeznaczonej pod parking i plac zabaw nie jest niezbędnym kosztem utrzymania nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl, a zatem wspólnota nie miała prawa zawrzeć umowy najmu w tym zakresie. Sąd podkreślił, że wydatek z tytułu najmu dodatkowej powierzchni nie jest niezbędny dla utrzymania nieruchomości wspólnej, a najem przyległego terenu, który służy zapewnieniu niektórym mieszkańcom udogodnienia, nie wynika z rzeczywistych potrzeb wszystkich członków wspólnoty. Każdy członek wspólnoty powinien uczestniczyć w wydatkach i ciężarach, ale związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie zaś terenu, który jest odrębną nieruchomością poza terenem wspólnoty. W ocenie sądu zatem, właściciele lokali, którzy mają zapotrzebowanie na miejsca parkingowe lub chcieliby, by ich dzieci korzystały z placu zabaw, powinni zawrzeć umowy najmu we własnym zakresie.

W wyroku z 26 czerwca 2015 r. (sygn. akt I CSK 312/14) Sąd Najwyższy wskazał, że sprawowanie prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną wymaga nie tylko zapewnienia finansowania tej nieruchomości, ale ze względu na ścisłe powiązanie pozostałych nieruchomości z nieruchomością pozostającą w zarządzie wspólnoty, także niekiedy zorganizowania i zapewnienia finansowania takich nieruchomości. W takiej sytuacji, mając na względzie ścisły funkcjonalny związek finansowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz finansowania zarządu sąsiednimi nieruchomościami, brak jest podstaw do przyjęcia, iż podjęcie uchwały tego typu wykracza poza zdolność prawną wspólnoty. Bez wykazywania kosztów zarządu nieruchomościami sąsiednimi oraz określenia sposobu ich pokrycia, prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną byłoby bowiem utrudnione lub wręcz niemożliwe, jeśli nieruchomości te są funkcjonalnie, prawnie i finansowo połączone z nieruchomością wspólną (np. jeśli znajdują się na nich elementy infrastruktury służące wspólnocie). A zatem Sąd Najwyższy potwierdził tu generalny pogląd o ograniczeniu funkcjonalnym zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, odrzucił jednak, w określonych przypadkach, kryterium przestrzenne takiego ograniczenia. Także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 16 grudnia 2010 r. (sygn. akt VI ACa 530/10) stwierdził, iż sprawy wspólnoty mieszkaniowej mogą wykraczać poza teren nieruchomości wspólnej i zarząd wspólnoty może w takich przypadkach podejmować działania dotyczące innego terenu w celu polepszenia sytuacji członków wspólnoty.

Sąd Najwyższy w wyroku z 16 listopada 2016 r. (sygn. akt I CSK 791/15) stwierdził, iż uchwała właścicieli lokali dotycząca przyjęcia planu gospodarczego i ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nie mogła obejmować planowania kosztów miejsc parkingowych znajdujących się na sąsiednich nieruchomościach, bowiem tego rodzaju koszty nie pozostają w związku z nieruchomością wspólną, lecz dotyczą zobowiązań poszczególnych osób, którym przysługują prawa do miejsc parkingowych, co wykracza poza zakres normatywny nieruchomości wspólnej i wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 3 ust. 2 i art. 6 zd. 1 uwl. Jednocześnie jednak, o czym warto pamiętać, a co często pomija się przy przywoływaniu tego orzeczenia, SN zaznaczył, iż nie można wykluczyć sytuacji, gdy w skład kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl wejdą obciążenia związane z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich. Jednak aby obciążenia te zostały tak zakwalifikowane muszą być one konieczne dla sprawowania prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i jej utrzymania. Jeśli natomiast tego rodzaju koszty wiążą się z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich przez właścicieli poszczególnych lokali w zakresie np. miejsc postojowych, wówczas obciążenia te, jako nie związane z nieruchomością wspólną, nie mogą być regulowane uchwałą wspólnoty. Analogiczne stanowisko zajął w tej kwestii Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 marca 2017 r. (sygn. akt VI ACa 68/17).

Tak też m.in. wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 22 października 2021 r., sygn. akt I C 619/21.

[Andrzej_K]

(...) Wcześniej była mowa że koszta ponoszą osoby zainteresowane, a w ostateczności mamy płacić wszyscy. (...)

Nawet gdyby koszty inwestycji poniosły tylko osoby zainteresowane to koszty dzierżawy ponosiłaby cała wspólnota. Nie sądzę aby komuś się chciało te koszty rozdzielać.

(...)Niezależnie od powyższego sam fakt nakładów parking na terenie dzierżawionym jest, moim zdaniem, niezgodny z uwl. (...)

Też tak uważam. Myśmy mimo to wydzierżawili teren aby postawić szlaban i wybudować altankę śmietnikową. Teraz gmina chce sprzedać kawałek działki dla jakiegoś inwestora (gmina sprzedaje jemu, a on sprzedaje im swój kawałek swojej działki) i musimy rozebrać altankę. Tak mamy w umowie, ale kto by się tego spodziewał?

[irenalo]

Miejsce gromadzenia odpadów jest niezbędne do prawidłowego zarządzania budynkiem mieszkalnym. Parking nie. Trzeba zaskarżyć uchwałę, złożyć wniosek o wstrzymanie uchwały. Przy zaskażeniu uchwały trzeba podać sądowi wszystkie dowody.

[piotrusb]

Miejsce gromadzenia odpadów jest niezbędne do prawidłowego zarządzania budynkiem mieszkalnym.

Co więcej obowiązek jego urządzenia wynika dla wspólnoty wprost z ustawy. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zarządca nieruchomości (a takim jest wspólnota w odniesieniu do nieruchomości wspólnej) jest zobowiązany do wyposażenia tej nieruchomości w pojemniki służące do zbierania odpadów komunalnych. Niedopełnienie powyższego obowiązku zagrożone jest karą grzywny w oparciu o kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 10 ust 2 i 2a uucpg). Wspólnoty, które mają działkę po obrysie budynku nie mają innego wyjścia niż dzierżawa sąsiedniego terenu.