nieistniejąca uchwała?

[misiek13]

Dzień dobry, mam temat bardzo specyficzny.
Wspólnotą mieszkaniową zarządza deweloper, który takie prawo nadał sobie w aktach notarialnych ustanowienia własności lokali.
Nie działa on w interesie właścicieli a w interesie dewelopera.
Dlatego mieszkańcy z inicjatywy oddolnej przygotowali i zebrali podpisy pod uchwałą chroniącą ich interesy.
O treści uchwały poinformowani zostali wszyscy członkowie wspólnoty, podpisy złożyła zdecydowana większość. Głosów sprzeciwu nie było.
Deweloper(zarządca) uznał, że taka uchwała nie istnieje, gdyż na mocy uwl podpisów pod nią nie zbierał zarząd (deweloper) ani upoważniona przez niego osoba i tej uchwały nie realizuje.
Co mamy robić?
Zaskarżenie na podstawie uwl przysługuje tylko członkom a sprzeciwiających się nie ma.
Zarząd decyzję podjął arbitralnie, nie informuje członków o podjętej uchwale, nie kieruje nawet wniosku o rozstrzygnięcie kwestii spornej do sądu. Pat?
Każdy kolejny miesiąc to tysiące złotych dodatkowych kosztów dla wspólnoty.
Wdzięczny będę za odpowiedź.

[piotrusb]

Po pierwsze - co to znaczy:

Wspólnotą mieszkaniową zarządza deweloper, który takie prawo nadał sobie w aktach notarialnych ustanowienia własności lokali.

Czy zarząd został powierzony na podstawie art. 18 ust. 1 uwl? Jeśli tak, to zmiana sposobu zarządu (w sensie funkcjonalnym) na zarząd (w sensie podmiotowym) powołany na podstawie art. 20 ust. 1 uwl wymaga uchwały zaprotokołowanej notarialnie, zgodnie z art. 18 ust. 2a uwl.

Po drugie - to, że podpisy pod uchwałą zbierała osoba nieuprawniona może być samoistna podstawą do uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 uwl (a nie uznania ją za nieistniejącą, bo tu jest inna podstawa prawna - art. 189 kpc) tylko wtedy, jeśli fakt ten miał lub mógł mieć wpływ na treść uchwały. I musi to przed sądem wykazać powód, czyli osoba zaskarżająca uchwałę.

[irenalo]

Problem w tym, że jakaś uchwała ( czego dotyczy?) została ponoć podjęta a zarządca nie chce jej realizować.
Pytanie czy faktycznie uchwała zapadła. Uchwały zapadają większością głosów licząc wg udziałów. Są wyjątki ale tutaj chyba nie miały zastosowania.

[elmaz]

"Dlatego mieszkańcy z inicjatywy oddolnej przygotowali i zebrali podpisy pod uchwałą chroniącą ich interesy."

Co KONKRETNIE było w tej uchwale?

[misiek13]

Uchwała dotyczyła złożenia przez zarząd wspólnoty do dostawcy energii cieplnej wniosku o obniżenie mocy zamówionej.
Takie uprawnienia ma wyłącznie zarząd wspólnoty (strona umowy o dostawę ciepła dla wspólnoty) a nie jej członkowie.
Odmowa działań w tej sprawie spowodowała inicjatywę oddolną właścicieli lokali, której efektem było podjęcie uchwały w tej sprawie.
Zarząd tłumaczy, że inicjatywa (zbieranie podpisów) naruszyła uwl, nie wnikając w jej treść i zachowuje się dalej pasywnie.
To generuje dodatkowe, wielotysięczne koszty dla mieszkańców.
Chodzi o znalezienie skutecznego wyjścia z tej sytuacji.

[elmaz]

Najszybszym sposobem byłaby chyba zmiana zarządcy. Jeśli nie jest wpisany do KW, a figuruje tylko w aktach notarialnych, to sama zmiana zarządcy (podmiotu zarządzającego) bez zmiany sposobu zarządu (sposobu zarządzania) może być podjęta zwykłą uchwałą.
ALE
Zdecydowanie lepiej byłoby podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza nawet zmieniając tylko osobę zarządcy, bo jeśli deweloper nie uzna podjętej uchwały, to choć ona jest obowiązująca, nie wiadomo jak zachowa się dostawca energii cieplnej. Z jednej strony będzie miał słowo dewelopera, z drugiej - słowo mieszkańców. A jednak protokół notarialny ma trochę inną wagę i trudno go zignorować. Jednakże przy tej okazji warto by zmienić sposób zarządu (zarządzania) z zarządu powierzonego zapisanego w aktach notarialnych na zarząd właścicielski, a potem wybrać zarząd z osób fizycznych (mieszkańców lub nie) który załatwi resztę.
Raczej ciężko będzie znaleźć notariusza, który zgodzi się na głosowanie "obiegiem" - więc w praktyce trzeba by zwołać zebranie (ktokolwiek) na którym pojawi się większość właścicieli liczona udziałami i w obecności notariusza przegłosować uchwałę, którą on zaprotokołuje.

Można też podejść do tematu inaczej - jeśli Deweloper uważa, że uchwała jest niezgodna z prawem, więc nieważna, może ktoś z właścicieli (nawet głosujący za uchwałą) zaskarżyć ją do sądu. To kosztuje niewiele - a jeśli sąd odrzuci pozew uznając uchwałę za ważną, to kluczowy argument zostanie deweloperowi wytrącony z ręki.

Wtedy, albo niezależnie od tego - można zagrozić zarządcy - ale to już raczej w porozumieniu z jakąś kancelarią - że jeśli nie wykona on uchwały, która okaże się ważna, to wspólnota wytoczy proces o odszkodowanie za świadome narażenie jej na wielotysięczne koszty poprzez niewykonanie uchwały.

Tak jak to widzę.