Zarząd właścicielski i rozliczenia za ponoszone własne koszty członków udzielających się w zarządzie.

Zarząd wspólnoty sprawowany przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Wiadomość
Autor
kamilo
.
.
Posty: 10
Rejestracja: 20-02-2022, 21:16

Zarząd właścicielski i rozliczenia za ponoszone własne koszty członków udzielających się w zarządzie.

#1 Post autor: kamilo » 20-02-2022, 21:31

Prośba o pomoc
Stan faktyczny: Mała kamienica, 5 lokali mieszkalnych, właściciele spośród siebie w oparciu o przepisy u.w.l. i przepisy kodeksu cywilnego wybrali 4 osobowy zarząd właścicielski, funkcje swoje pełnią bez wynagrodzenia, jednocześnie administrują nieruchomością wspólną sami wykonują konserwację bieżącą. Na corocznych walnych zebraniach wspólnoty przyjmowane były jednogłośnie uchwały („mała wspólnota”) o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego udzieleniu zarządowi absolutorium i uchwała plan gospodarczy na kolejny rok w którym określana była wys. kosztów eksploatacyjnych w tym wys. kosztów administrowania i zarządzania i koszty konserwacji własnej. Jeden z członków zarządu podjął się prowadzenia administracji, księgowości, finansów u niego też wspólnota ma adres do korespondencji i siedzibę, a dwoje właścicieli podjęło się wykonywać bieżącą konserwację. Wszyscy członkowie zarządu za zgodą wszystkich właścicieli na początku w ramach zwykłego zarządu na podstawie przepisów kodeksu cywilnego w formie notatek zarządu doprecyzowali ( złożyli stosowne oświadczenia woli), że koszty administrowania i zarządzania są ponoszone przez członka zarządu który się tego podjął i że na te wydatki pobierana będzie z konta bankowego wspólnoty zaliczka w wysokości określonej na ten cel w planie gospodarczym na dany rok i przelewana na wskazane przez ww. konto bankowe ( 180,00 zł miesięcznie). W analogiczny sposób rozliczana była też konserwacja własna we wspólnocie ( 85,17 zł miesięcznie).
W 2020 roku zmieniły się przepisy ustawy o własności lokali i zmieniło się dwóch właścicieli lokali mających razem ponad 50% udziału w nieruchomości, którzy na walnym zebraniu nie przyjęli sprawozdania finansowego, przeforsowali też, że nie odbyło się głosowanie absolutorium dla całego zarządu, a były (bez podstawy prawnej) 4 głosowania, tj. na każdego z członków. Trzech członków którzy pracowali na rzecz wspólnoty nie otrzymali absolutorium i uchwałą zostali wyrzuceni z zarządu.
Nadto zażądano od nich zwrotu wszystkich pobranych kwot na prowadzenie administracji i za wykonaną konserwację własną, bądź wykazania się rachunkami za administrowanie i wykonaną konserwację. Prowadzona ewidencja pozaksięgowa w formie ustalonej przez wspólnotę i wykaz prac które zostały wykonane i za jaką kwotę nowych właścicieli nie satysfakcjonuje, domagają się rachunków, których z oczywistych względów byli członkowie zarządu nie mają, bo nie prowadzą działalności gospodarczej, nadto kwoty jakimi dysponowali są śmiesznie niskie. Sprawa ta chyba będzie miała swój finał w Sądzie.
Pomijam aspekt przedawnienia, chyba zgodnie z art. 29. 1a. u.w.l. okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy i po zatwierdzeniu przez 100% właścicieli sprawozdania finansowego za poprzedni rok wg. mnie wysuwanie jakichkolwiek roszczeń jest całkowicie nieuzasadnione (chyba że się mylę). Ponadto w u.w.l. jest art. 28, który chyba w tych okolicznościach powinien być wystarczającą podstawą prawną do pobierania tych środków.
Jak z Państwa doświadczenia powinny wyglądać powyższe rozliczenia by były zgodne z literą prawa, uwzględniając fakt, że jest to bardzo mała wspólnota. Przejrzałem orzecznictwo na Forum, ale wszystkiego mi nie wyjaśniło, dlatego proszę Państwa o pomoc.
Z góry dziękuję za pomoc.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zarząd właścicielski i rozliczenia za ponoszone własne koszty członków udzielających się w zarządzie.

#2 Post autor: piotrusb » 21-02-2022, 10:26

kamilo pisze:
20-02-2022, 21:31
...przeforsowali też, że nie odbyło się głosowanie absolutorium dla całego zarządu, a były (bez podstawy prawnej) 4 głosowania, tj. na każdego z członków.
Jak najbardziej wspólnota może tak głosować absolutorium. Co więcej, taka forma głosowania jest niezbędna jeśli ocena pracy poszczególnych członków zarządu jest odmienna, w związku z czym brak udzielenia absolutorium konkretnym jego członkom może być podstawą do ich odwołania (odrębną uchwałą), a nie odwołania całego zarządu.

Jeśli wcześniej, w reżimie kodekcu cywilnego, wszyscy właściciele zgodzili sie na przyznanie członkom zarządu określonych kwot ryczałtowych z tytułu świadczonych przez nich usług, to teraz nie ma żadnych postaw żeby żądać od nich zwrotu tych kwot, tym bardziej jeśli członkowie zarządu przedstawili pisemnie wykaz wykonanych prac. Jeśli Ci dwaj większościowi właściciele, chcą odzyskiwać te środki, to niech oni idą do sądu. Wtedy sąd na podstawie art. 28 uwl może ustalić dla każdego członka wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi jego pracy i wtedy może się okazać, że wspólnota, a więc również powodowie, będą musieli jeszcze dopłacić. Ponadto: taka sprawa będzie trwała z pewnością kilka lat, a koszty biegłego, którego sąd zapewne powoła, mogą być wyższe niż sporna kwota.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Zarząd właścicielski i rozliczenia za ponoszone własne koszty członków udzielających się w zarządzie.

#3 Post autor: irenalo » 21-02-2022, 11:25

Do czasu, gdy była to tak zwana mała wspólnota w kwestii zarządzania obowiązywał kodeks cywilny.

Art. 205. KC
Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Takie wynagrodzenie zostało przyznane. Zgodnie z prawem. Nikt tego wtedy nie zaskarżył w sądzie. Teraz, gdy to zrobią mają marne szanse na wygrana.
Księgowość mogło prowadzić biuro rachunkowe, sądzę że kwoty byłyby zbliżone. Teraz mogłyby być znacznie wyższe.
Co do drugiego właściciela - podobnie. Można było zawrzeć umowę z jakąś firmą na obsĺugę techniczną i płacić miesięcznue ryczałt za samą gotowość + za każdą naprawę. Też mogłoby wyjść znacznie drożej.

Od czasu zmiany ustawy, gdy mała wspólnota zamieniła się w dużą, to członkom zarządu przysługuje wynagrodzenie na podstawie, jaką podał piotrusb.

Brak absolutorium nie rodzi żadnych konsekwencji. Ot, taka żółta kartka dla zarządu.

Co do okresu przedawnienia - mylisz się. Ale to na marginesie.
Art.118 kc
Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Zarząd właścicielski i rozliczenia za ponoszone własne koszty członków udzielających się w zarządzie.

#4 Post autor: irenalo » 21-02-2022, 11:46

Kto ma teraz prowadzić księgowość Kto złoży CIT za poprzedni rok?
Kto będzie się zajmował drobnymi naprawami?
I kto jest w zarządzie?
Czy tych 2 właścicieli co mają większość ma jakiś pomysł na prowadzenie wspólnoty, czy tylko zależało im, by przyłożyć pozostałym?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

kamilo
.
.
Posty: 10
Rejestracja: 20-02-2022, 21:16

Re: Zarząd właścicielski i rozliczenia za ponoszone własne koszty członków udzielających się w zarządzie.

#5 Post autor: kamilo » 23-02-2022, 23:31

Nowi właściciele mieli już od samego początku pomysł na prowadzenie wspólnoty, oboje są w zarządzie razem z jednym współwłaścicielem ze starego zarządu. Właśnie podjęli uchwałę i sobie przegłosowali ją w trybie indywidualnego zbierania głosów. Według niej Zarząd Wspólnoty ma zawrzeć z jednym z nich bezterminową umowę o nieodpłatne korzystanie z powierzchni wspólnej – podwórza i zezwolić mu na posadowienie tymczasowego obiektu budowlanego zajmującego ponad połowę podwórza tj. chłodni wraz z agregatami zasilającymi ją, która bezpośrednio ma być połączona z kuchnią położoną na sąsiedniej nieruchomości i której jeden z nich jest właścicielem. ( Wiem, trzeba ją zaskarżyć, ale najpierw ją trzeba dostać).

Natomiast co do rozliczeń to za 2020 r. przecież nie przyjęto sprawozdania finansowego więc nie wiem czy złożono CIT( chyba że później sami przegłosowali tą uchwałę, jeżeli to zrobili to powinni powiadomić o tym pozostałych współwłaścicieli na piśmie).

Wracając do tematu podnoszonego przeze mnie przedawnienia ( chodziło mi o to, że żądają zwrotu wszystkich pobranych kwot, także przedawnionych. I już z tego powodu, jako roszczenie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego pisałem że pomijam to. Faktem jest jednak, że w uwl nie ma określonego terminu przedawnienia, i zgodnie z art.1. 2. uwl należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego także art.118.
Jest natomiast w uwl art. 29. 1a. który mówi „Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.” Jest też art. 30 którego treść przywołał Sąd w nw. wyroku:

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 października 2021 r., sygn. akt V ACa 403/21.

„Udzielenie absolutorium dla członków zarządu powinno nastąpić na corocznym zebraniu ogółu właścicieli lokali, zwołanym nie później niż do upływu pierwszego kwartału każdego roku ( art. 30 ust. 1 pkt 3 u.w.l.). Zgodnie z art. 30 ust. 2 u.w.l. przedmiotem powyższego zebrania powinny być w szczególności ocena pracy zarządu oraz sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Oznacza to, że właśnie na tym forum (zebraniu) powinna odbyć się ostateczna debata członków wspólnoty dotycząca ewentualnych nieprawidłowości pracy zarządu za rok objęty sprawozdaniem i absolutorium.”

W zw. z powyższym wg mnie jeżeli przyjęto za dany rok uchwałę w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z działalności Zarządu Wspólnoty to późniejsze wysuwanie jakichkolwiek roszczeń do tych lat jest całkowicie nieuzasadnione.

Natomiast odnośnie terminów przedawnienia, to art. 118 kc zaczyna się od: „Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej”, i pytanie czy uwl i powyższe przepisy nie będą przypadkiem przepisem szczególnym?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Zarząd właścicielski i rozliczenia za ponoszone własne koszty członków udzielających się w zarządzie.

#6 Post autor: irenalo » 24-02-2022, 01:26

Ustawa o własności lokali :
Art.1 2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

I to w kc, a nie w UoWL, są zapisane terminy przedawnienia roszczeń.

Każdą uchwałę - w dużej wspòlnocie - można zaskarżyć w terminie 6 tygodni.
W małej nie zaskarża się uchwały, nie udziela się absolutorium.
kc.
art.202 Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

I tu nie ma terminu zawitego wynoszącego 6 tygodni.

Ale jeżeli uchwała (w dużej wspólnocie), nawet ta prawidłowo przegłosowana, została podjęta z naruszeniem prawa, można żądać w sądzie wyeliminowania tej uchwały z obrotu prawnego. I tu termin 6 tygodniowy nie obowiązuje.

Kpc
189. Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
i
kc art.58
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Akurat przyznane wynagrodzenia nie były sprzeczne z ustawą, ani nie były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarząd wspólnoty”