Zmiana zarządu i administratora bez zebrania.

Zarząd wspólnoty sprawowany przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Wiadomość
Autor
misiekn
.
.
Posty: 62
Rejestracja: 02-06-2012, 15:36

Zmiana zarządu i administratora bez zebrania.

#1 Post autor: misiekn » 23-04-2017, 18:39

Wspólnota 75 mieszkań, w tym 9 pod zarządem miasta. Zarząd od kilku lat w niezmienionym składzie, któremu w całości podporządkowany jest administrator. Blok w latach 90- tych przejęty po sowietach. Bez kapitalnego remontu. Teraz wszystko się wali. Wyremontowany dach, c.o., rury wodne, okna i drzwi na korytarzach. W trakcie remontu instalacji gazowej i przed termoizolacją. To wszystko kosztuje. Nie ma siły, za wszystko płacą właściciele. To budzi niezadowolenie w stosunku do zarządu i administratora, bo za duże koszty, bo nie ta firma, bo powinno być po staremu, bo na pewno ktoś, coś z tego ma.
Niezadowolony właściciel zbiera wokół siebie grupę niezadowolonych i postanawiają zrobić rewolucję. Wywalić zarząd i administratora, a niezadowolony zostanie wybrany na administratora i zarządcę. Mają prawo. Grupa liczy 9 właścicieli (każdy to 1,33 udziałów). Postanawiają zebrać podpisy pod uchwałą o odwołaniu zarządu i administratora chodząc z listą po mieszkaniach - coś w rodzaju indywidualnego zbierania głosów. Nigdy nie zwrócili się do zarządu o zwołanie zebrania i wyjaśnienia tego czy owego. W ostatnim, corocznym, zebraniu nie uczestniczyli.
Moje pytanie jest następujące - czy taki sposób "głosowania" jest zgodny z prawem? Czy gdy zdobędą w takim głosowaniu 51% przychylnych głosów, należy uznać takie głosowanie za ważne? Czy raczej nie powinni samodzielnie zwołać zebranie powiadamiając o nim wszystkich właścicieli, a następnie poddać pod głosowanie odwołanie zarządu i rozwiązanie umowy z administratorem?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5208
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zmiana zarządu i administratora bez zebrania.

#2 Post autor: piotrusb » 23-04-2017, 21:43

Taki sposób zbierania głosów, choć stanowi uchybienie formalne w stosunku do art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest jednak w orzecznictwie całkowicie przyjęty. Fakt, że glosy pod uchwałą zbierała osoba nieuprawniona może być podstawą do uchylenia uchwały tylko wówczas jeżeli przed sądem udowodni się, że uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, np. właściciele zostali wprowadzeni w błąd i zajęliby inne stanowisko w razie zbierania głosów przez członków zarządu.

Najważniejsza jest wola właścicieli, którą wyrażają oni oddając głosy na uchwałę. Jeśli więc za taką uchwałą opowie się ponad 50% właścicieli (licząc udziałami), to będzie ona ważna. Uchwała nie musi zostać podjęta na zebraniu. Głosy można zbierać w trybie obiegowym.

Rozwiązanie umowy z administratorem jest czynnością z zakresu zwykłego zarządu. Nie potrzeba więc do tego uchwały. Może to zrobić zarząd samodzielnie.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

misiekn
.
.
Posty: 62
Rejestracja: 02-06-2012, 15:36

Odp.: Zmiana zarządu i administratora bez zebrania.

#3 Post autor: misiekn » 24-04-2017, 19:12

Dziękuję za odpowiedź, mam następne pytanie. Przerabiamy instalację gazową, właściwie to robimy ją od nowa. Stara biegła po elewacji zewnętrznej na wysokości pierwszego piętra, wchodziła do poszczególnych klatek schodowych, rozchodziła do trzech mieszkań na parterze, a w nich pionami do góry. Dodatkowo z mieszkań sąsiadujących z drugą klatką schodową przechodziła do kuchni tamtej klatki. Miszmasz. Obecnie rura główna biegnie piwnicą, piony wychodzą na korytarze z rozgałęzieniami w kierunku mieszkań, z możliwością zamontowania gazomierzy (gaz mamy rozliczany ryczałtem). Przyłączenie i przebieg rur w mieszkaniu na koszt właściciela. Pytanie czy wspólnota może ponosić koszt owego podłączenia aż do kuchenki gazowej. Mieszkanie nie jest częścią wspólną, u jednych do kuchenek jest blisko u innych daleko. Jeszcze inni nie korzystają z gazu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5208
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zmiana zarządu i administratora bez zebrania.

#4 Post autor: piotrusb » 24-04-2017, 22:23

Tu sprawa jest sporna w doktrynie i orzecznictwie. Są poglądy, że część wspólna instalacji gazowej kończy się na zaworze odcinającym (obejmując ten zawór) gaz do lokalu. Taką interpretację przyjął np. Sąd Apelacyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt: I A Ca 543/12.

Jednak są inne interpretacje uznające za część wspólną instalację gazową aż do urządzenia gazowego w lokalu, ewentualnie zaworu odcinającego przed tym urządzeniem.

Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 773/13 stwierdził, że w sytuacjach, gdzie przebieg granic odpowiedzialności za instalacje w budynku pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali jest niejednoznaczny oraz jednocześnie niemożliwy do zdefiniowania na bazie obowiązujących źródeł prawa, regulacji w tym zakresie musi dokonać sama wspólnota mieszkaniowa, podejmując stosowne uchwały w tym zakresie. Sąd ten stwierdził też:
W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa po­szczególnych właścicieli będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są choćby elementy instalacji gazowych (...), które choć znajdują się wewnątrz lokali, to jednak w znacznej części stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi Wspólnota.
Tak więc możecie podjąć w tej kwestii uchwałę i jeśli nikt jej nie zaskarży w ustawowym terminie, to będzie obowiązywać. Jeśli któryś z właścicieli ją zaskarży, to sąd rozstrzygnie sprawę.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8356
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zmiana zarządu i administratora bez zebrania.

#5 Post autor: irenalo » 26-04-2017, 00:54

Kończy się na zaworze odcinającym.
I nie ma co deliberować. Ktoś może nie chcieć mieć gazu i instalacji gazowej w mieszkaniu.
Tylko przy przegladach gazowych dla własnego bezpieczeństwa należy zrobić przegląd też instalacji w lokalach. I jeśli właściciele nie wpuszczą , to zawiadamia się gazownię i ta może osciać gaz i zdjąć licznik. .

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

JohnnyG
.
.
Posty: 579
Rejestracja: 12-03-2008, 23:10

Re: Zmiana zarządu i administratora bez zebrania.

#6 Post autor: JohnnyG » 22-01-2021, 22:40

piotrusb pisze:
23-04-2017, 21:43
Rozwiązanie umowy z administratorem jest czynnością z zakresu zwykłego zarządu. Nie potrzeba więc do tego uchwały. Może to zrobić zarząd samodzielnie.
A co jeśli wspólnota chce zmiany administratora, a zarządca nie chce?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarząd wspólnoty”