Pisma do Zarządu - czas odpowiedzi /konsekwencje braku odpo

Zarząd wspólnoty sprawowany przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Wiadomość
Autor
elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Pisma do Zarządu - czas odpowiedzi /konsekwencje brak

#7 Post autor: elmaz » 12-12-2016, 02:15

1. Wydawało mi się, że odpowiedziałem Ci rzeczowo.

2. Nie było moim celem urażanie Cię w żadnym stopniu - pisałeś jedynie o przeszukaniu ustawy i do tego się odniosłem. Wbrew pozorom na forum pojawia się wiele osób, które zadają różne pytania, a do UWL nawet nie zajrzały.

3. Nie wiem co Ci mówili notariusze - ale z tego co piszesz wnioskuje, że: albo ja nie rozumiem Ciebie, albo Ty nie zrozumiałeś notariuszy, albo oni nie byli fachowcami w temacie wspólnot (co by mnie nie zdziwiło, bo to kompletnie nie ich działka).

4. Jeszcze raz zatem, choć jakbyś przeszukał forum, to było na ten temat dziesiątki wyjaśnień:

a) domyślny sposób zarządu we wspólnocie polega na wybraniu tzw. zarządu właścicielskiego, złożonego z osób fizycznych. Taki zarząd czasami zatrudnia do pomocy administratora (pojęcie nie występujące w przepisach, ale funkcjonujące w praktyce), którego czasem nazywa się potocznie zarządcą, ale który nie ma nic wspólnego z zarządcą, o którym mowa w UWL. Taki Administrator/Zarządca pełni podobną rolę jak sprzątaczka, konserwator czy ogrodnik, tylko ma trochę inny zakres obowiązków. Tak jak sprzątaczka czy konserwator zatrudniony przez wspólnotę nie jest w tym przypadku stroną dla właściciela - tak nie jest nią administrator, chyba że zarząd w konkretnej sprawie do administratora odeśle ze względów praktyczno-technicznych (bo w ramach umowy ma on pewne zadania - np. prowadzenie rozliczeń z właścicielami i łatwiej właścicielowi będzie porozmawiać z księgową bezpośrednio, niż za pośrednictwem zarządu). Zarządca/administrator ma tylko takie obowiązki, jakie ma zapisane w umowie.

b) wspólnota w trybie art. 18 UWL może ustanowić niestandardowy sposób zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. I to właśnie taki podmiot, któremu zarząd powierzono (i tylko taki) staje się zarządcą, o którym mowa w UWL - i poza tym co ma zapisane w umowie (czasem nie ma pisemnej umowy) ma również pewne obowiązki, o których mowa właśnie w UWL (a pewnie i w paru innych aktach prawnych - np. prawie budowlanym).

c) Tzw. licencjonowany zarządca, to jest zupełnie inna bajka - to jest pojęcie, które występowało kiedyś (obecnie licencje są już zniesione) w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta do wykonywania czynności zarządcy nakładała konieczność posiadania licencji i regulowała kwestie odpowiedzialności zawodowej licencjonowanych zarządców. Zarządca bez licencji nie mógł zawrzeć umowy o zarządzanie w rozumieniu UOGN. Trwały spory, jakie to ma przełożenie na wspólnoty - ale nie ma co do nich wracać, bo obowiązek posiadania licencji został - jak napisałem - zniesiony jakiś czas temu.

Zatem - zapomnij o punkcie (c) i licencjach:

(1) - albo macie (tak zrozumiałem) zarząd ustawowy (właścicielski) i administratora (nawet jak się tytułuje zarządcą), a stroną dla Ciebie jest zarząd. Administrator to podmiot, który nie występuje w przepisach - jego obowiązki wynikają wyłącznie z tego, co ma w umowie ze wspólnotą.

(2) albo macie zarząd (w sensie czynności) powierzony, zarząd właścicielski (jako organ) działa nielegalnie, a stroną dla Ciebie jest zarządca, któremu zarząd powierzono.

Innej opcji nie ma - na podstawie tego co napisałeś wnioskowałem dotąd że występuje u Was przypadek (1).

Trochę mnie zastanawia teraz, czego dotyczyły spotkania z notariuszem....


W żadnym z w/w przypadków przepisy (mówię o wszystkich przepisach) nie regulują takich spraw jak np. termin i forma odpowiedzi na korespondencję. Zatem zarząd/zarządca może nawet w ogóle Ci nie odpisać - i jedyną sankcją będzie ewentualnie odwołanie go uchwałą większości właścicieli lub wystąpienie (w bardzo nielicznych, w bardzo szczególnych przypadkach) do sądu. W tym zakresie to co napisałem na samym początku pozostaje aktualne.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Pisma do Zarządu - czas odpowiedzi /konsekwencje brak

#8 Post autor: elmaz » 12-12-2016, 02:23

starypierdziel pisze:(no i czy umowa taka (nienotarialna) zatem, skoro jest między Wspólnotą a tym podmiotem, może zawierać poprawne prawnie zapisy że: "Właściciele nieruchomości wspólnej zobowiązują się do ..." - czyli zobowiązania poszczególnych członków WM?
(tzn, czy ja jestem takim zapisem zobowiązana, chociaż nie jestem stroną Umowy zawartej między podmiotem a Zarządem Wspólnoty?
Wg mnie taka umowa nie może narzucać na właściciela żadnych obowiązków, które i tak nie wynikają z innych przepisów prawa, bo jak słusznie zaważyłeś, żaden z właścicieli nie jest jej stroną i jej nie podpisywał.

Aczkolwiek istnieje tutaj pewna odpowiedzialność pośrednia - ponieważ zarząd podpisując umowę reprezentuje wspólnotę, to obowiązku wynikające z umowy ciążą w większości przypadków nie na zarządzie, ale na wspólnocie. Jeśli np. administrator nie otrzyma przewidzianego umową wynagrodzenia, to występuje z roszczeniem do wspólnoty, co pośrednio może spowodować konieczność wyłożenia dodatkowej kasy przez właścicieli (jeśli wspólnocie zabraknie pieniędzy). Ale to trochę inna sprawa.

Natomiast w takich umowach często - w związku z obowiązkami administratora - występują pewne regulacje, które pośrednio odnoszą się do właścicieli. Na przykład ustala się, że administrator prowadzi księgowość i ma udzielać właścicielom bezpośrednio informacji o rozliczeniach. Albo w ramach umowy o administrowanie to administrator zatrudnia konserwatora i usterki na osiedlu są zgłaszane nie do zarządu, ale wprost do administratora.

Ale to są kwestie organizacyjne - i zawsze jak organizacja zawodzi, to można i należy zwrócić się do zarządu, bo to on jest partnerem dla Właściciela.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

starypierdziel
.
.
Posty: 18
Rejestracja: 10-12-2016, 16:11

Odp.: Pisma do Zarządu - czas odpowiedzi /konsekwencje brak

#9 Post autor: starypierdziel » 12-12-2016, 04:15

ok, (cieszę się, że dyskusja nie poległa pod niczyimi ego);
Tak, potwirdzam że mamy zarząd z członków wspólnoty na mocy uchwały oraz umowę z takim tam administrującym.

Spotkania z notariuszem wyjaśniam dotyczyły zagadnień wspólnotowych, i ci konkretni notariusze zajmują się m.in czynnosćiami 'na wspólnotach' - mówili jakimi ale nie umiem dobrze przytoczyć, (ale chyba chodzi o wszystko co wymaga czyności notarialnych ... ). Wydaje mi się ,że twierdzili, że ustawodawca pomylił się we własnej intencji, i że tam gdzie napisał Zarządca - miał jakoby miec na myśłi Administratora. Jak czytam ustawę po Twoim wyjaśnieniu - to mam wrażenie że to mogłem ja źle zrozumieć - bo pozostałą ocja byłaby że sami notariusze nie wiadomo czy właściwe intepretowali uowl... Podawali jednak wiele nietrywialnych porad, co wydajesię że nają różne kruczki i kulisy spraw z pozoru nieistotnych albo oczywistych.

Ja sam straciłem trochę wiarę w możliwość jednocznacznego ogarniania tych przepisów - i chciałbym uzyskać potwierdzenie, że ów Zarządca w uowl (czyli jedyny słuszny) - jest ZAMIAST czy też raczej: W ROLI Zarządu - a nie obok Zarządu (-?).

Pociesza mnie to natomiast w innej kwestii - że można jednak ustanowić Zarząd przymusowy - w postaci Zarządcy - podmiotu który występuje w roli Zarządu np kiedy takowy w ogle nie istnieje, albo nie spsłnia swoich obowiązków. Czytałem jednak wiele przestróg, co do zarządcy wyznaczonego przez sąd, któe w ogólności trudno podważyć - od kosztów po pewne mozliwe nieuczciwości tylko bardziej profesjonalne niż w zarządzie 'z łapanki wśród właścicieli. Ale łudz.ę się - że zawodowy zarząd(ca) miałby więcej samego pojęcia o ty mco musi/powinien, podczas gdy zarząd 'przypadkowy' nie wsie nic a co gorsza myśli na temat swojej fukcji wiele co kompletnie nie funkcjonuje, i jest małpi gaik zarządczy. Ktoś może miał dośiwadczenie z zarządem przymusowym i może jakeiś ciekawe anegdoty naprzestrogę opowiedzieć? Inna sprawa że nie wyobrażam sobie odwołania przez sąd przymusowego zarządcy gdy on już wypełni funkcje które były przyczyną jego powołąnia, w przypadku gdy zaniedbane są podstawowe zasady funkcjonowania zarządu, tzn zarząd się szarogęsi, uchwał nie umie ugłosować (prawie żadna nie osiąga dogłosowania połowy..), nie używa (NIE ZNA) swoich praw ani zobowiązań.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Pisma do Zarządu - czas odpowiedzi /konsekwencje brak

#10 Post autor: elmaz » 12-12-2016, 04:53

starypierdziel pisze:Ja sam straciłem trochę wiarę w możliwość jednocznacznego ogarniania tych przepisów - i chciałbym uzyskać potwierdzenie, że ów Zarządca w uowl (czyli jedyny słuszny) - jest ZAMIAST czy też raczej: W ROLI Zarządu - a nie obok Zarządu (-?).
Dokładnie tak jest. Nie mam teraz czasu - ale jak masz wątpliwości to przeszukaj forum, były na ten temat dyskusje i wnioski są tutaj jednoznaczne. Zresztą - świadczy też o tym sam zapis w UWL, w art. 18 ust. 3 jest zapisane, że ustawowy sposób funkcjonuje, gdy nie zmieniono sposobu zarządu. Jeśli zmieniono - czyli np. powierzono zarząd, to automatycznie przestają funkcjonować zapisy o zarządzie właścicielskim. To logiczne - bo nie może być dwóch podmiotów z tym samym zakresem "władzy".
starypierdziel pisze:Pociesza mnie to natomiast w innej kwestii - że można jednak ustanowić Zarząd przymusowy - w postaci Zarządcy - podmiotu który występuje w roli Zarządu np kiedy takowy w ogle nie istnieje, albo nie spsłnia swoich obowiązków.
Można - ale w praktyce, z tego co wiem trzeba wykazać zarówno drastyczne uchybienia obecnego zarządu jak i trwała niemożność właścicieli do jego odwołania i powołania innego. Czyli w praktyce - najpierw był zbierał dowody nie tylko na to, że zarząd działa źle, ale i na to, że właściciele nie mogą/ nie chcą go odwołać. Trzeba podjąc w tej sprawie inicjatywę - np. przekazać zastrzeżenia mieszkańcom, spróbować przegłosować uchwałę od zmianie zarządu itp. Bez tego będzie trudno sądownie zamienić obecny zarząd na przymusowy (abstrahuję od tego, czy w ogóle to będzie korzystne dla Wspólnoty).

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Pisma do Zarządu - czas odpowiedzi /konsekwencje brak

#11 Post autor: piotrusb » 12-12-2016, 10:31

starypierdziel pisze:że można jednak ustanowić Zarząd przymusowy
Można, ale nie jest to łatwe. Zgodnie z art. 26 ust. 1 uwl, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Taki właściciel musi jednakże przekonująco uzasadnić swój wniosek i udowodnić podnoszone przyczyny, w związku z którymi domaga się powołania zarządcy sądowego. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 13 października 2015 r., sygn. akt I ACa 875/15 art. 26 ust. 1 uwl może służyć wyeliminowaniu zarządcy, który narusza zasady prawidłowej gospodarki, a którego popiera większość współwłaścicieli. Taka opcja jest dodatkowym, poza art. 25 uwl, rodzajem wentyla bezpieczeństwa tak dla właścicieli dysponujących mniejszością udziałów, którzy uważają, że ich interesy są zagrożone w rezultacie działań zarządu, jak i dla wspólnot, w których pasywność i brak zaangażowania zarządu i właścicieli uniemożliwia podjęcie jakichkolwiek działań związanych z zarządzaniem nieruchomością. Jak podkreślił Sąd Rejonowy w Oleśnicy w postanowieniu z 10 marca 2014 r., sygn. akt I Ns 119/13, niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko. Przyjmuje się, że oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, pojęcie to obejmuje także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli lokali, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.).

Trzeba natomiast pamiętać, ze ustanowienie zarządcy przymusowego jest związane z kosztami, ale przede wszystkim z ubezwłasnowolnieniem w znacznym stopniu właścicieli lokali. Zarządca taki odpowiada przed sądem, któremu składa sprawozdanie z działalności i finansów wspólnoty, nie zaś przed właścicielami lokali; na zebraniu właścicieli nie można podejmować uchwał w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządcy przymusowemu bądź jego odwołania – tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 29 sierpnia 2012 r., sygn. akt I ACa 422/12, dlatego też powołanie takiego zarządcy powinno być traktowane jako ostateczność, jeśli zawiodą wszystkie inne środki naprawcze.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

starypierdziel
.
.
Posty: 18
Rejestracja: 10-12-2016, 16:11

Odp.: Pisma do Zarządu - czas odpowiedzi /konsekwencje brak

#12 Post autor: starypierdziel » 12-12-2016, 22:30

Pomijając koszt takiego zarządu - zastanawiam się, jak dalece same decyzje zarządu przymusowego mogę być niekorzystne dla Wspólnoty / mieszkanców: i niczym się to nie bedzie różnić od sytuacji wyjściowej że zarząd nie jest w stanie nic zdziałać, nie dzieje się nic prócz ew planu gospodarczego którego nikt nie ogarnia i rozliczenia zeszłorocznego planu, którego jeszcze bardziej nikt nie ogarnia. Czy taki Zarząd/ca 'sądowy' ma w ogóle oboowiązek np. reagować na zgłoszenia mieszkańców? - tzn odbębniać jakies namacalne formy reperentowania meiszkańsców? czy też może być to głuchy-niemy podmiot robiący tylko minimum ustawowe + ew zalecenia sadu. (czy właściciele mogą ustalić w sądzie jakiś zakres czy warunki wpsółpracy dla powołania tegoż zarządcy?)?

Wyobrażam sobie że taki zarządca może być równie mało zainteresowany skutecznością z uzyskaniem połowy głosów pod uchwałą tzn uzyskaniem sotuacji rozstrzygającej (bo wielu właścicieli - głównie mieszkających sobie gdzie indziej - ma w * głosowania).. . Skoro ustawa nie definiuje tego obwiązku bliżej, to taki zarządprzymusowy wykona minium - wysle maile czy wyśle kogoś z kolendą jednorazowo i nikogo nie zastanie - i uchwały będą nadal nieuchwalane. - Możliwe to z zarzdcą przymusowym?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarząd wspólnoty”