Wspólnota Mieszkaniowa

Witam,

jestem tutaj nowy, a mam mnóstwo problemów z moją Wspólnotą i mam nadzieję, że mi pomożecie. Zacznę od tego najbardziej akutalnego.

Zbliża się coroczne zebranie. Abstrahując od tego, że w mojej Wspólnocie zebrania są średnior raz na 2 tygodnie(sic! Wspólnota liczy ok. 10 mieszkań, 1 klatka), przed tym corocznym jest jeszcze jedno, na którym ma być głosowany Regulamin Zebrań oraz Regulamin Gospodarki Finansowej. Obydwa projekty zostały nam dostarczone w dniu poprzedniego zebrania, z adnotacją, że zostały w tym dniu przyjęte, tak sprytnie, że nie mieliśmy w ogóle możliwości się z nimi zapoznać, a Zarząd od razu chciał przyjąć te regulaminy w drodze uchwał. Zachowałem jednak zdrowy rozsądek i wniosłem o przesunięcie tego zebrania, w celu możliwości zapoznania się z tymi regulaminami. I oto do jakich wniosków doszedłem.

Po pierwsze, ten nowy Regulamin Zebrań wydaje mi sie zupełnie zbędny, gdyż już mamy jeden regulamin, uchwalony w tamtym roku i działa bez zarzutu. W nowym Regulaminie pojawiły się między innymi propozycje aby ustalić limity czasu wystąpień, odbieranie głosu i i Komisje jakie mają być utworzone( mają być 4 ale ze względu na liczbę mieszkańców w każdej mają być po 2 osoby co wg mnie jest zupełną paranoją...). Generalnie ten Regulamin zmierza do maximum uprawnień Zarządu, minimum lokatorów. Ma on około 15 stron, tak dalej przypominam, że Wspólnota liczy niecałe 10 mieszkań:) Dodam, że jest to bardzo cwaniacki Regulamin, który generalnie pozbawia nas jakiejkolwiek formy kontroli Zarządu. Problem jest w tym, że nikomu się go nawet nie chce czytać i znając życie na tym zebraniu ludzie zagłosują za jego przyjęciem, a ja chce ludziom otworzyć oczy! Doszedłem do wniosku, że skoro Regulamin Zebrań Właścicieli Lokali już mamy, to żeby uchwalić nowy, to najpierw trzeba chyba stary odwołać, a dopiero potem się zastanawiać nad nowym, prawda?

Drugi Regulamin dotyczy Gospodarki finansowej. Podejrzewam, że to jest ten Regulamin Rozliczeń, które Zarząd ma obowiązek przedstawić, ale tam również jest wsztsko: co stanowi składniki mienia, co jest kosztem itp. itd. generalnie napisane językiem bardzo, ale to bardzo niezrozumiałym. On również posiada około 10 stron.

Uzasadnieniem dla przyjęcia obu tych Regulaminów jest to że zbiża się Coroczne Zebranie i że mają być one uchwalone. Dlatego chciałem się zapytać Was, którzy mają już duże doświadczenie, jakie dokumenty mają być przedstawione na tym Zebraniu. Status już posiadam, Regulamin Zebrań również, więc nie rozumiem po co to kombinatorstwo. Znaczy ja wiem po co, ale jak to wygląda od strony, że tak powiem prawnej.

Już poza merytoryką, żeby uświadomić Wam jacy potrafią być ludzie, bo jest to Zarząd wybrany spośród lokatorów, te Regulaminy miały być głosowane w tym samym dniu, co wrzucili nam do euroskrzynek. A na dodatek na tych Regulaminach było napisane, że " zatiwierdzone w dniu 11.01 " uchwałą Wspólnoty nr taki taki. Nie uważacie, że jest to straszne sku****?

Dzięki wielkie tym co chciało to przeczytać i mi pomóc:)

w tak małej wspólnocie poza tzw regulaminem rozliczeń w szczególności mediów oraz regulaminem porządkowym zwanym także statutem (choć w zasadzie nie jest on konieczny) nie potrzeba żadnych innych regulaminów. A już regulamin zebrania dla 10 osób to już totalna paranoja .... Po co tworzyć coś co nie będzie wykorzystywane i z czym zapewne nikt łącznie z zarządem nie będzie przestrzegał?

1) A propos regulaminów - jeśli chcesz przekonać ludzi że one są bez sensu, to wybierz z każdego dosłownie kilka (np. po 3) najbardziej drażliwe lub absurdalne punkty i na tych się skup, co najwyżej kwitując, że takich kwiatków jest dużo więcej. 3 konkrety lepiej działają niż 30 abstrakcji.

2) Niezależnie od tego jakie regulaminy i kto sobie uchwali, zawsze masz prawo:
a) masz prawo (ba nawet obowiązek) współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art.27 UWL)
b) masz prawo kontroli zarządu (art.29.3 UWL)
c) masz prawo zaskarżania uchwał (art.25 UWL)
d) w skrajnym przypadku masz prawo wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego (art.26 UWL)

3)Niezależnie od regulaminów zarząd ma obowiązek co najmniej raz w roku zwoływać zebranie (nazwijmy je zebraniem rocznym)
art.30 UWL

4) Niezależnie od regulaminów, na rocznym zebraniu przedmiotem obrad musi być co najmniej:
a) uchwalenie rocznego planu gospdarczego
b) sprawozdanie zarządu z pracy (w tym sprawozdanie finansowe), ocena pracy zarządu i głosowanie nad absolutorium dla zarządu
Art.30.2 UWL

5) Niezależnie od regulaminów - w przypadku każdego zebrania, a zwłaszcza zebrania rocznego, zarząd ma obowiązek:
a) zawiadomić właścicieli na piśmie co najmniej 7 dni wcześniej
b) w zawiadomieniu (czyli co najmmiej 7 dni przed zebraniem) przedstawić projekty wszystkich uchwał, których podjęcie jest planowane na zebraniu
Art.32 UWL

Jeśli chodzi o sam przebieg zebrania, to tutaj ustawodawca nie wnika w szczegóły.
Jest jednak jeden ważny wyrok z dnia 11 stycznia 2007 r. (Sąd Najwyższy II CSK 370/2006).

"właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je."

No i obydwie uchwały zostały przegłosowane... a na mój wniosek, żeby przed zebraniem corocznym przygotować projekt regulaminu rozliczeń kosztów zarządzania, jeden z członków Zarządu powiedział, że do tego to już fachowcyh rozliczęń, a księgowa Wspólnoty pracuje charytatywnie, więc oni na zebranie coroczne przygotują tak, żeby wszystko było dobrze...normalnie już nie wiem co mam robić...Zarząd ustali sam siebie, jak ma się rozliczać ze Wspólnotą...macie jakieś pomysły żeby to rozwiązać?bo ja już jestem bezsilny

Przypomnij im NA PIŚMIE, że UWL NAKAZUJE na 7 dni przed zebraniem przekazanie właścicielom treści planowanych uchwał. Ponieważ na rocznym zebraniu uchwala się plan gospodarczy - to Zarząd ma OBOWIĄZEK tę treść przekazać (zwłaszcza, że jest to bodaj najważniejsza uchwała w roku). Czy plan gospodarczy oraz sprawozdanie finansowe przygotuje sam, czy przy pomocy księgowej, to już nie Twoja sprawa - zarząd się pod nim podpisuje i za niego odpowiada. A kto przygotuje fizycznie, to już osobna historia.

Zwróć uwagę, że niedopełnienie tego obowiązku, zwłaszcza w sytuacji, gdy projekt planu przedstawiony na zebraniu nie będzie mógł być przedyskutowany - może być podstawą do skutecznego zaskarżenia planu gospodarczego - i że w przypadku uzasadnionych wątpliwości nie zawahasz się skorzystać z tego prawa.

Napisz, że w takiej sytuacji Zarząd będzie musiał wyjaśnić szczegółowo sprawozdanie finansowe i plan gospodarczy przed sądem - co da wszystkich będzie kłopotliwe - więc chyba lepiej aby dał to wcześniej właścicielom i pozwolił przedyskutować na zebraniu niż musiał tłumaczyć się przed sądem

Jak masz jakiegoś znajomego prawnika - to najlepiej jakby to on napisał w Twoim imieniu - takie pisma napisane przez prawników na laikach robią zwykle większe wrażenie, bo wierzą że sprawę traktujesz poważnie, a poza tym jest bardziej prawdopodobne, że masz rację.