Wspólnota Mieszkaniowa

forum właścicieli lokali
      
Dzisiaj jest 24-04-2014, 14:49

Regulamin forum




Nowy temat Odpowiedz w temacie  [ Posty: 7 ]  Przejdź na stronę 1, 2  Następna
Autor Wiadomość
Post: 20-04-2010, 04:27 
Offline
.

Rejestracja: 24-03-2009, 12:00
Posty: 48
Lokalizacja: kraków
Podziękował : 0 raz
Otrzymał podziękowań: 0 raz
proszę o informację, jaka jest różnica między obowiązkami zarządcy i zarządu.
zarys sytuacji:
nalezę do małej wspólnoty- 9 mieszkań + 1włascieciel komercyjny. Mieszkania to 1/3 powierzchni, komercja podzielona na mniejsze lokale to 2/3 powierzchni nieruchomości.
Panią zarządcą mamy nadaną "z góry" od momentu "powstania wspólnoty"- jakieś 2 miesiące od zasiedlenia mieszkań była tu, mając podpisaną umowę z developerem, który jest jednocześnie właścicielem tej dużej części komercyjnej. (dodam zarządca to dziewczyna inwestora nieruchomości, ma licencję na zarządzanie)
Nie była wybierana ani na zasadzie przetargu, ani uchwały na zebraniu.
Przez pierwszy okres tj. od 01.11.2008 do 01.06.2009, główny udziałowiec nie płacił żadnych składek na część wspólną. My mieliśmy opłaty rzędu 6,50 zł/m2, on żadnych. Po paru awanturach na zebraniach i po wynajęciu części powierzchni komercyjnej, dostał w końcu informację od naszej p. zarządcy i zaczął dokładać się do opłat w takich samych proporcjach jak my. Nasze opłaty nagle uległy znacznemu pomniejszeniu -do kwoty 2,30 zł/m2. Wstecz te sprawy są nieuregulowane:((
pytanie 1: czy możemy dochodzić się o uregulowanie tego i o rekompensatę naszych zawyżonych składek?)
składki nie były ustalane na zasadzie uchwal, czy głosowania, a po prostu dostajemy informację o nich od p. zarządcy co parę miesięcy w formie "zawiadomienia" i jest tam podana kwota jaką ona oszacowała/wyliczyła.

O ile mnie pamięć nie myli miesiąc -dwa wcześniej, chyba na zebraniu podsumowującym rok 2008, pod koniec marca 2009 został wybrany dwu-osobowy zarząd spośród mieszkańców- z tego co rozumiałam, to do pośredniczenia i kontrolowania pracy zarządcy.
(Miedzy innymi jestem wybrana ja)
pyt. 2- czy takie są obowiązki zarządu?

Faktem jest, ze po obniżeniu składek na zaliczki na utrzymanie części wspólnej ja i drugi zarządca nie ingerowaliśmy w pracę zarządcy, ani się nią specjalnie nie interesowaliśmy(najistotniejsza sprawa została tak jakby w końcu załatwiona- czynsz spadł na normalny pułap np. z 400 zł na 140 zł, w mieszkaniu 60m2).
pyt. 3. czy obowiązkeim jest spotkanie zarządu i zarządcy przed zebraneim rocznym i czyją to powinno być inicjatywą?
Nastało zebranie roczne kolejne- koniec marca 2009, o nim zarząd był poinformowany tak samo jak pozostali członkowie wspólnoty- pocztą, p. zarządca nie spotkała się z nami w celu omówienia tematów na zebranie, nie zaproponował tego, a my tuż przed nim tylko przeglądnęliśmy stan konta i wydatków na nim, zauważyliśmy kilka zbędnych lub dyskusyjnych wydatków naszej zarządcy, ale postawiliśmy to jako temat rozmowy dopiero w czasie zebrania. Pani zarządca się nie ustosunkowała, mówiąc, ze nie jest to tematem zebrania i zapraszając na dodatkowym spotkanie w innym terminie, tylko w naszym gronie: zarządca i 2 członkowie zarządu. Nie odpowiedziała też czemu podjęła te decyzje sama. (chodzi o wykonanie lakierowania kafli na podłodze za cenę 800 zł-wg nas zbędny wydatek, wykupienie polisy ubezp. za 1200 zł, bez konsultacji z nami, czy to najlepsza oferta.
pyt.4 Czy miała prawo do podejmowania takich decyzji?

Na prywatnym spotkaniu poinformowała nas, ze powinniśmy mieć licencję jako członkowie zarządu (pyt. 5 czy to prawda?), ze ona jest tylko "narzędziem: w naszych rękach i to my powinniśmy zarządzać tą wspólnotą: przygotowywać uchwały, prowadzić zebrania oraz inicjować problemy, które ona-zarządca ma wykonywać (typu wymiana lamp, znak drogowy, ubezpieczenie itp)
ona bierze miesięczne wynagrodzenie które sama ustaliła- 300 zł netto, do tego zatrudniła biuro księgowe do rozliczeń za kolejne 300 zł netto. my jesteśmy osobami "społecznymi" wydaje mi się, ze obowiązki, które próbuje na nas zrzucić, to jej obowiązki, ma podpisaną umowę o zarządzanie nasza wspólnotą.
Teraz już sama nie wiem jakie mam obowiązki. Czy ktoś może mi podpowiedzieć?
czy to prawda? jakie są nasze obowiązki, jakie jej?


Ostatnio zmieniony 20-04-2010, 04:41 przez lokator m, łącznie zmieniany 5 razy

Na górę
 Wyświetl profil  
 
Post: 20-04-2010, 06:03 
Offline
.

Rejestracja: 24-03-2009, 12:00
Posty: 48
Lokalizacja: kraków
Podziękował : 0 raz
Otrzymał podziękowań: 0 raz
Drobna korekta- w drugiej części postu piszę o zebraniu w marcu 2010 za rok 2009, a nie jak napisałam w marcu 2009.


Na górę
 Wyświetl profil  
 
Post: 20-04-2010, 07:17 
Offline
.
Awatar użytkownika

Rejestracja: 30-05-2009, 13:46
Posty: 538
Lokalizacja: Opole
Podziękował : 20 razy
Otrzymał podziękowań: 25 razy
Przejrzyj http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=51216#51216
http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=52518#52518
http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=51215#51215

Znajdziesz tu odpowiedzi na prawie wszystkie swoje pytania :haha:


Na górę
 Wyświetl profil  
 
Post: 20-04-2010, 09:07 
Offline
.

Rejestracja: 28-12-2006, 21:22
Posty: 6179
Podziękował : 144 razy
Otrzymał podziękowań: 377 razy
lokator m pisze:
nalezę do małej wspólnoty- 9 mieszkań + 1włascieciel komercyjny. Mieszkania to 1/3 powierzchni, komercja podzielona na mniejsze lokale to 2/3 powierzchni nieruchomości.

Zatem macie większościowego właściciela, który może przegłosować wszystko, co zechce.
Można to przełamać, korzystając z art. 23.2a ustawy o własności lokali:
Cytuj:
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wystarczy takie żądanie (najlepiej na piśmie, z podpisami właścicieli co najmniej 20% udziałów) przedłożyć zarządcy na zebraniu. Wniosku się nie głosuje, to jest automat: jest żądanie, trzeba głosować metodą 1=1.
lokator m pisze:
Panią zarządcą mamy nadaną "z góry" od momentu "powstania wspólnoty"- jakieś 2 miesiące od zasiedlenia mieszkań była tu, mając podpisaną umowę z developerem, który jest jednocześnie właścicielem tej dużej części komercyjnej.

Czy macie ją wpisaną do aktów notarialnych? Wystarczy wpis do aktu nabywcy pierwszego lokalu. Powinniście to sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej (gruntu i budynku). Ustanowienie zarządu powierzonego w trybie art. 18.1 wymaga wpisu do Kw. Musisz zacząć od sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, czyli pobrać odpis z księgi wieczystej (numer Kw oraz nr działki masz w akcie notarialnym). Jeżeli jest wpis o zarządzie powierzonym, to Wasz zarząd nie ma żadnych uprawnień, bo jego rolę pełni zarządca notarialny. Jeżeli nie ma wpisu, to Wasza zarządczyni działa wyłącznie na podstawie umowy z jednym z właścicieli - pierwotnym właścicielem budynku, Waszym większościowym udziałowcem. Taka umowa nie daje umocowania do zarządzania nieruchomością wspólną. Wówczas jednak zarząd ma kompetencje ustawowe i to Wy ponosicie odpowiedzialność za nieruchomość, to Wy zarządzacie. Zarządca powinien wykonywać to, co ma zapisane w umowie i co zleci mu zarząd wspólnoty.

Zatem drugi Twój krok to zapoznanie się z umową zarządcy: kto ją podpisał w imieniu wspólnoty, jaka to umowa (o zarządzanie czy o administrowanie), na jaki okres została zawarta itp.
lokator m pisze:
Nie była wybierana ani na zasadzie przetargu, ani uchwały na zebraniu.

Przepisy ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych nie dotyczą wspólnot mieszkaniowych, więc nie muszą one organizować przetargów. Uchwała również nie jest konieczna. Jeżeli jest to zarządca notarialny, decyduje zapis w pierwszym akcie notarialnym. Jeżeli jest to umowa o zarządzanie, to zawiera ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej (a nie jeden z właścicieli, choćby większościowy).
lokator m pisze:
pytanie 1: czy możemy dochodzić się o uregulowanie tego i o rekompensatę naszych zawyżonych składek?)
składki nie były ustalane na zasadzie uchwal, czy głosowania, a po prostu dostajemy informację o nich od p. zarządcy co parę miesięcy w formie "zawiadomienia" i jest tam podana kwota jaką ona oszacowała/wyliczyła.

Teoretycznie możecie dochodzić zaległych zaliczek za 3 lata wstecz. Jeżeli jednak nie ma uchwały, to dochodzenie zaległości od właściciela komercyjnego przed sądem będzie bardzo trudne. Tym bardziej, że zarządca nie jest po Waszej stronie.
lokator m pisze:
pyt. 2- czy takie są obowiązki zarządu?

Odpowiedź masz w ustawie i w zalinkowanych postach.
lokator m pisze:
pyt. 3. czy obowiązkeim jest spotkanie zarządu i zarządcy przed zebraneim rocznym i czyją to powinno być inicjatywą?

To zależy, jaki jest status zarządcy i zarządu - patrz wyżej. Jeżeli zarządcy nie ma w księdze wieczystej, czyli nie sprawuje ona zarządu notarialnego (art. 18.1 ustawy), to zarząd decyduje, zarządca wykonuje. Postawcie się w roli przełożonego, pracodawcy - bo jesteście nim.
lokator m pisze:
pyt.4 Czy miała prawo do podejmowania takich decyzji?

Nie. Niezależnie od tego, jaki zarządca ma status, nie może wykonywać czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością. Zatem bez zgody właścicieli, wyrażonej w uchwale, nie może wydawać pieniędzy na remonty, ubezpieczenie itp. Chyba, że ma zgodę właściciela komercyjnego - ale to musi mieć formę uchwały. Sprawdź to w dokumentacji wspólnoty: poproś o udostępnienie wszystkich uchwał.
lokator m pisze:
Na prywatnym spotkaniu poinformowała nas, ze powinniśmy mieć licencję jako członkowie zarządu (pyt. 5 czy to prawda?),

Nie, to bzdura :hahaha: . Zarządzacie swoją (współ)własnością, nie musicie mieć żadnej licencji. Licencja jest potrzebna do zarządzania CUDZĄ nieruchomością, a i to tylko w niektórych przypadkach. Na przykład wtedy, gdy zawiera się umowę o zarządzanie.
lokator m pisze:
ze ona jest tylko "narzędziem: w naszych rękach i to my powinniśmy zarządzać tą wspólnotą: przygotowywać uchwały, prowadzić zebrania oraz inicjować problemy, które ona-zarządca ma wykonywać (typu wymiana lamp, znak drogowy, ubezpieczenie itp)

Tak powinno być, ale musicie najpierw wyjaśnić, na czym stoicie, czy w ogóle jesteście zarządem.
lokator m pisze:
ona bierze miesięczne wynagrodzenie które sama ustaliła- 300 zł netto, do tego zatrudniła biuro księgowe do rozliczeń za kolejne 300 zł netto.

To nie jest tak dużo, razem wychodzi ok. 0,37 zł/m2.

Moje rady:
1) uważnie przestudiować ustawę o własności lokali oraz posty z forum,
2) pobrać wyciąg z Kw,
3) zapoznać się z umową zarządcy,
4) przejrzeć uchwały, protokoły, książkę obiektu budowlanego.

Jeżeli z Kw okaże się, że macie zarządcę notarialnego ustanowionego na podstawie art. 18.1 ustawy, powinniście się zmobilizować i przeprowadzić zmianę sposobu zarządu (zebranie + uchwała, zaprotokołowana przez notariusza). Przeszukaj forum, jest sporo na ten temat. Potem zarząd wybierze innego zarządcę i zawrze z nim umowę o zarządzanie.

Jeżeli to umowa ze wspólnotą, zarząd ma ustawowe kompetencje i możecie (powinniście, bo leży to w Waszym interesie) ją wypowiedzieć oraz rozglądać się za nowym zarządcą.

Jeżeli to umowa z większościowym właścicielem, złóżcie zarządcy za potwierdzeniem odbioru (lub wyślijcie pocztą poleconą) pismo, uznające brak umowy ze wspólnotą oraz żądanie zaprzestania czynności zarządzania Waszą własnością oraz żądanie rozliczenia się z powierzonych środków finansowych oraz zwrotu dokumentów wspólnoty.

_________________
Obrazek Piszę poprawnie po polsku


Ostatnio zmieniony 20-04-2010, 09:12 przez owner, łącznie zmieniany 1 raz

Na górę
 Wyświetl profil  
 
Post: 20-04-2010, 14:54 
Offline
.

Rejestracja: 24-03-2009, 12:00
Posty: 48
Lokalizacja: kraków
Podziękował : 0 raz
Otrzymał podziękowań: 0 raz
dziekuję za szczegółową odpowiedź

cytat:
"Zatem macie większościowego właściciela, który może przegłosować wszystko, co zechce.
Można to przełamać, korzystając z art. 23.2a ustawy o własności lokali:
Cytuj:
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
"

to już przegłosowaliśmy- i u nas każdy właścieciel ma jeden głos, nie ma wlaściciela większosciowego

co do pozostałych sugestii i linków, zaraz się zapoznam i ewentualnie o cos jeszcze zapytam:)


Ostatnio zmieniony 20-04-2010, 14:56 przez lokator m, łącznie zmieniany 3 razy

Na górę
 Wyświetl profil  
 
Post: 20-04-2010, 17:48 
Offline
.

Rejestracja: 24-03-2009, 12:00
Posty: 48
Lokalizacja: kraków
Podziękował : 0 raz
Otrzymał podziękowań: 0 raz
owner pisze:


Zatem drugi Twój krok to zapoznanie się z umową zarządcy: kto ją podpisał w imieniu wspólnoty, jaka to umowa (o zarządzanie czy o administrowanie), na jaki okres została zawarta itp.
lokator m pisze:
Nie była wybierana ani na zasadzie przetargu, ani uchwały na zebraniu.

Przepisy ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych nie dotyczą wspólnot mieszkaniowych, więc nie muszą one organizować przetargów. Uchwała również nie jest konieczna. Jeżeli jest to zarządca notarialny, decyduje zapis w pierwszym akcie notarialnym. Jeżeli jest to umowa o zarządzanie, to zawiera ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej (a nie jeden z właścicieli, choćby większościowy).


co do umowy zarządcy, pójdę ją obejrzeć w najbliższych dniach.
W moim akcie notarialnym nic o niej nie ma, ani o żadnej formie zarządu.
(jest tylko wpis o pełnomocnictwie jakie udzielamy sprzedającemu w zakresie głosowania w naszym imieniu na zebraniach wspólnoty, ale to pełnomocnictwo odwołaliśmy za radą, jaką również uzyskałam w zeszłym roku na tym forum, link: http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=3280)
W odpisie z KW tez nie widzę żadnej informacji na jej temat, w jakim dziale/rubryce ewentualnie tego szukać? wydaje mi się, że tego nie ma.
Czyli na 90% nie jest zarządcą notarialnym. Z tego co pamiętam ma umowę z właścicielem większościowym, z okresu kiedy miał większość głosów. (co już cofnęliśmy jak wspomniałam w powyższym poście).
Pytanie- jeśli nasza zarządca nie ma umowy z zarządem, czyli z nami, to jej praca jest bezprawna? Ja jestem członkiem zarządu (i jednym z właścicieli lokali) i nie podpisywałam z nią żadnej umowy:(
co w takim razie powinniśmy zrobić, aby to zmienić?
większość członków naszej wspólnoty jest niezadowolona z jej pracy- bo albo nie robi nic i gra na zwłokę, przesuwając każda drobną sprawę w nieskończoność (naprawa oświetlenia na klatce nie załatwiona od 2 miesięcy), albo robi samowolki, typu zainwestowanie pieniędzy w coś, o co nikt nie postulował, a na dodatek jako prawa ręka głównego udziałowca, prawdopodobnie działa na nasza niekorzyść- jak z nie egzekwowaniem opłat na część wspólną od większościowego udziałowca przez pierwszych 7 miesięcy wspólnoty.
Do tego dochodzą drobiazgi- co chwile zmienia się ekipa sprzątająca, jakieś prywatne osóbki biorące pieniądze do ręki, które ona sobie wypłaca z konta, zamiast robić przelewy dla tych osób- podejrzewamy, ze może płacić im inne kwoty niż nas informuje..:( resztą biorąc do kieszeni...
wracając do meritum- co jesli ona nie ma umowy z zarządem?


Ostatnio zmieniony 20-04-2010, 18:06 przez lokator m, łącznie zmieniany 1 raz

Na górę
 Wyświetl profil  
 
Wyświetl posty nie starsze niż:  Sortuj wg  
Nowy temat Odpowiedz w temacie  [ Posty: 7 ]  Przejdź na stronę 1, 2  Następna


Regulamin forum


Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 1 gość


Nie możesz tworzyć nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz dodawać załączników

Szukaj:
Przejdź do:  


Wyszukiwarka Google

Nowości Nowości Mapa Strony Mapa Strony Index Mapy strony Index Mapy strony RSS RSS Lista kanałów Lista kanałów

Strona uzywa cookies (ciasteczek) dla poprawnego dzialania serwisu. Korzystajac ze strony wyrazasz zgode na uzywanie cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przegladarki.


PRZEPISY (pliki PDF)
Ustawa o własności lokali
Kodeks cywilny
art. 195-221
o współwłasności
Kodeks postępowania cywilnego
Prawo budowlane
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu
 Apartament
 Warszawa Ursynów

 bezpośrednio - 128 m2
 cena - 1.199.000 PLN

 ursynow.biz.pl
BAZY DANYCH
Internetowy System Aktów Prawnych Sejmu RP
Orzecznictwo Sądu Najwyższego
Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych
Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych