Wspólnota Mieszkaniowa

Czy jeśli osoba zadłużona napiszę pismo do zarządcy z prośbą o nienaliczenie odsetek od nieterminowej wpłaty z uwagi np na chore dziecko, to czy zarządca może tych odsetek faktycznie nienaliczać i wyrazić zgodę na coś takiego, mimo że zgodnie z uchwałą wspólnoty ma naliczać np. 2% za dzień

Ta uchwała jest bezprawna. 2% za 1 dzień zwłoki daje rocznie 730%, podczas gdy odsetki maksymalne, dopuszczone przez polskie prawo, to obecnie 24% w stosunku rocznym.

Zarządca nie ma prawa decydować o "zwolnieniach" wobec dłużników - o ile wspólnota ma wybrany zarząd, a nie zarządcę z art. 18.1 uwl.

te 2 procent to tak dla przykładu dałam tylko, nie wiem czy za jeden dzień, może i za miesiąc to by wyszło rocznie 24 , nie pamiętam dokładnie treści uchwały, ważne jest to że mamy bynajmniej uchwałę która reguluje naliczanie odsetek za zwłokę, a wogóle co w sytuacji gdyby ta uchwała faktycznie była niezgodna z prawem a przez 6 tygoni nikt tego nie zaskarżył?

mamy uchwałę o "zmianie sposobu zarządu" i zarządce który pełni czynnosci zwykłego zarządu, ale ciekawe że został również wybrany dwuosobowy zarząd który funkcjonuje.... na tym samym zebraniu,a wszystko to było protokołowane przez notariusza, w każdym razie zarządca i ten dwuosobowy zarząd o wszystkim decyduje razem, podpisuja tez wszystko razem, to jedna banda i nie wiadomo kto w końcu u nas rzadzi i odpowiada, do tego umowa o zarzadzanie którą ten "zarząd" spisał z zarządcą, nakłada kary umowne ale tylko na wspólnotę, a on mało co ma gdzieś jakąś odpowiedzialnośc za cokolwiek, to co wypisują w sprawozdaniu finansowym to kompletne bzdury np. wycieraczka na klatce schodowej - 50 zł od mieszkania, były juz składane różne skargi do odpowiednich organów, ale każdy nikt jeszcze sie tym nie zajął, w każdym razie myslę o sprawie cywilnej, ale póki co jestem w mniejszości, mało kto z mieszkańców się tym interesuje, a zarządca i zarząd tak zbajerowali mieszkańców że mają większość głosów nad absolutorium i zatwierdzone sprawozdanie finansowe przedstawiające różne nieprawdopodobne rzeczy

Niestety - to raczej nie jest takie proste

Wg mnie:

1) Jeśli jest podjęta uchwała o naliczaniu odsetek, to nawet jeśli przewidywano w niej zbyt wysokie odsetki, to uchwała jest w pewnym stopniu ważna - tzn. na jej podstawie można naliczać odsetki, ale tylko do wysokości odsetek maksymalnych (art.359 Kodeksu cywilnego) - obecnie odsetki maksymalne to zdaje się 24% rocznie

2) Jeśli została podjęta uchwała o wysokości zaliczek, która nie została zaskarżona w odpowiednim terminie (6 tygodni od zebrania lub przy obiegu - od uzyskania wiedzy o treści podjętych uchwał), to obowiązuje i na jej podstawie każdy właściciel musi płacić zaliczki, nawet jeśli uważa je za absurdalne.

3) Właściciele ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów - zatem rozliczenie roczne, które nie jest zrobione wg tej zasady można podważyć. Uchwała o przyjęciu sprawozdania finansowego nie ma tutaj większego znaczenia, bo ona dotyczy kosztów wspólnoty jako całości, zaś rozliczenie każdego właściciela odbywa się indywidualnie. Jeśli zatem naliczono jakieś koszty dotyczące nieruchomości wspólnej np. od lokalu - to można domagać się korekty indywidualnego rozliczenia.

Można też - jeśli ktoś potrafi - samodzielnie wykonać prawidłowe rozliczenie dla swojego lokalu (cała dokumentacja finansowa wspólnoty jest do wglądu każdego właściciela) - i ewentualną nadpłatę potrącić sobie z bieżących opłat (patrz art. 498, 499 Kodeksu cywilnego). Ryzykujesz co prawda próbę windykacji ze strony Wspólnoty - ale jeśli się od niej odwołasz, to Wspólnota będzie musiała udowodnić prawidłowość wyliczeń.

To tak z grubsza. Co do zarządzania Waszą wspólnotą, to należy sądzić, że macie zarząd "właścicielski" który formalnie zarządza wspólnotą oraz administratora, którego nazywacie zarządcą. Partnerem do rozmów dla Ciebie jest zarząd - od niego możesz się domagać np. dostępu do dokumentów lub poprawienia rozliczeń, choć fizycznie może to zrobić ktoś inny - np. księgowa czy administrator.


4) Wg mnie - choć mogę się mylić, a wyroki sądów polskich są niezbadane - można podważyć nieprawidłowo sporządzone sprawozdanie finansowe nawet wtedy, gdy zostanie ono przyjęte uchwałą właścicieli. Jeśli okaże się po podjęciu tej uchwały, że zawiera ono błędy (np. rachunkowe), to można wystąpić o jego sprostowanie. Wg mnie także wtedy, gdy w sprawozdaniu ujęto koszty niezgodnie z prawem (czyli np. koszty lokali zakwalifikowano do kosztów części wspólnej albo na odwrót).

Pisząc o bezprawności uchwały, miałem na myśli tylko wysokość odsetek (2% dziennie). Masz rację: uchwała jako taka (ustanawiająca odsetki wyższe, niż ustawowe) jest ważna. Nieważny jest zapis o wysokości odsetek - w jego miejsce wchodzi przepis ustawy (kc) o odsetkach maksymalnych.

"Naliczać" można odsetki dowolne, ale nie każde odsetki da się wyegzekwować. Jeśli dłużnik ich nie uzna i sprawa trafi do sądu, to zasądzone będą odsetki maksymalne. Art. 359 § 22 kc:

Wydając orzeczenie, sąd "skoryguje" wysokość odsetek.
Miałem taki przypadek: wspólnota miała w uchwale zapisane odsetki "na sztywno", chyba 22%. Wtedy była to dokładnie czterokrotność stopy kredytu lombardowego NBP. Potem stopa spadła, a zapis w uchwale pozostał. Do sądu trafiła sprawa przeciwko dłużnikowi wspólnoty. Sąd wydając orzeczenie zwrócił uwagę na zmianę stopy lombardowej NBP i uznał odsetki w wysokości 20% w stos. rocznym.

"Wspólnota może poniechać pobierania odsetek za opóźnienia w uiszczaniu bieżących opłat, musi to być jednak wynikiem odpowiedniej uchwały ogółu właścicieli."
Roman Dziczek, "Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych", Warszawa, 2004, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis.

W naszej Wspólnocie jest to załatwione w ten sposób, iz Zarząd może, na podstawie Statutu Wspólnoty, umorzyć (w szczególnych przypadkach losowych) odsetki od nieterminowych płatności do kwoty 300 zł. Jeśli odsetki są wyższe to dłużnik może ewentualnie wystąpić o umotywowane umorzenie do Wspólnoty, która podejmuje uchwałę.

_________________
piotrusb