Wspólnota Mieszkaniowa

Witam,

Jestem nowym użytkownikiem tego forum, choć obserwowałem go i czytałem już wcześniej-a po zawiązaniu naszej nowej wspólnoty postanowiłem dołączyć do Waszego grona.

Mam pytanie związane z garażem wielostanowiskowym, który jest wyodrębnionym lokalem(otrzymał nawet nr-tak jak mieszkania) i ma założoną osobną księgą wieczystą. Problem dotyczy bramy wjazdowej. Administrator WM(być może w porozumieniu z zarządem-nie wiem tego) podjął decyzję, że brama garażowa będzie zamykała się samoczynnie po ok 2 minutach po przecięciu wiązki fotokomórki bez możliwości zamknięcia jej pilotem(z pilota tylko otwieranie). Do tej pory zamykana i otwierana była WYŁĄCZNIE z pilota. Niestety, że jest to nowy blok i niektórzy mieszkańcy nie mieli do czynienia z takimi urządzeniami, często pozostawiali nieświadomie bramę otwartą-stąd taka decyzja administratora-skąd inąd może słuszna-choć ja osobiście obok samoczynnego zamykania zostałibym możliwość zamykania z pilota. Sęk w tym, że taka zmiana nie była wcale poprzedzona, żadnym zapytaniem współwłaściciel garażu o zgodę, co moim zdaniem jest błędem, gdyż ani garaż ani brama wjazdowa nie są częścią wspólną WM i administrator nie ma prawa decydować samodzielnie o takich sprawach, ba w ogóle nie ma prawa decydować o tym, gdyż ma umowę tylko ze Wspólnotą. Wygląda to tak, jakby administrator rościł sobie prawo do decydowania, jak mam zamykać drzwi do domu-przecież graż to taka sama własność tylko, że ułamkowa - lolal to lokal i Wspólnota nie może decydować o nim jak o części wspólnej.Czy mam rację? Jak wy ocenilibyście takie postępowanie?

Jest to nowa wspólnota i nie chciałbym już na początku być postrzegany jako awanturnik, ale uważam, że jakiś porządek powinien być. Uważam, że jeśli na początku się nie zareaguje na takie zachowania, to wejdzie im to w krew i będą rozporządzać naszą własności jak chcą, choć nie mają do tego prawa.

Ps. W uchwale zostały ustalone granice nieruchomości wspólnej i ani garażu ani bramy wjazdowej tam nie ma, co potwierdza moje zdanie, ale chciałbym poznać Waszą opinią w tej sprawie.

_________________
Nigdy nie jest tak dobrze, żeby nie mogło być lepiej

Masz rację. Administrator wspólnoty nie powinien zajmować się prywatnym lokalem. A nie ma umowy na administrowaniem garażem?

Dziękuję za wspracie.

Jako mieszkańcy WM upoważniliśmy w drodze uchwały Zarząd do podpisania umowy o admininistrowanie, ale w przekonaniu, że chodzi o nieruchomość wspólną-jej treść nie została nam przedstawiona-tylko zarząd ją otrzymał. Odrębnej umowy z współwaścielami garaży na administrowanie nim nikt nie podpisywał. Muszę poprosić o treść umowy z WM, może tam jest coś o administrowaniu garażem-jeśli tak, zupełnie bezprawnie i powinno być bezskuteczne moim zdaniem, bez uzyskania zgody współwaścieli garażu-tylko podpowiedzcie mi - wszystkich czy tylko większości wystarczy? Zdaje się, że nie jest to czynność zwykłego zarządu i wszytskich, ale wolę mieć pewność, jak dadzą mi doświadczeni forumowicze.

_________________
Nigdy nie jest tak dobrze, żeby nie mogło być lepiej

Warto się zastanowić, jak będziecie zarządzać garażem i kto Was będzie reprezentował na zebraniach wspólnoty.
Poza tym kto płaci za prąd w garażu czy sprzątanie? Jak "garaż" wnosi zaliczki na NW ?

Nie zrozumcie mnie źle. Ja nie mam nic przeciwko, żeby garażem ktoś zarządzał, nawet wydaje mi się to korzystne i praktyczne, żeby był to ten sam adminstrator. Martwi mnie kwestia formalno-prawna, żeby wszytsko grało w papierach-na dobrą sprawę jako współwłaściel garażu nie wiem, jaki jest zakres umowy, co zgłaszać a co robić samemu i żeby ważne kwestie dotyczące garażu nie przechodziło obok mnie(nas), żebyśmy poprostu mieli wpływ na swoją własność w sprawach przekraczających zwykły zarząd garażem.

co do repezentowania i opłat za to odrębna kwestia.

jako członek komisji skrótacyjnej na pierwszym zebraniu, które mieliśmy w ubiegłym miesiacu, zajmowałem się liczeniem głosów. Dopiero w domu, po zebraniu zorientowałem się, że chyba nie dokońca wygladało to tak jak ma być. BYła lista z wszytskim lokalami + jedno miejsce parkingowe(wykupione przez osobę nie mieszkającą w bloku) a udziały mieszkanie + piwnica + garaż zosatały zsumowane - nie było na liście osobnego lokalu garażowego. Waham się, ale poczytałem forum i co raz bardziej się upewniam, że powinno być tak jak napiszę niżej - powinna być lista z mieszkaniami(udziały mieszkanie + piwnica) i lokala niemieszkalny z całkowitym udziałem(ok 21 %)-a za współwaścieli garazu powinna albo reprezentować jedna osoba albo powinni głosować wszyscy współwaściele-w przypadku braku jednomyślności głos nie powinien być liczony-31 współwaściceli-pierwsza opcja wydaje się rozsądniejsza.
Na pierwszym zebraniu głosowano 86% udziałów na tak, więc nawet przy braku głosu garażowców uchwał by przeszły, ale nie wiem czy nie zgłosiś do zarządu i/lub administratora, aby na kolejne zebranie(planujemy czerwiec) przygotował poprawne listy.

płacą wszytscy za wszytsko, choć w świetle tego niegarażowcy są chyba, a raczej na pewno są naciągan. Jeśli któryś z nich się zorientuje, to możemy płacić zwrot i to z odsetkami pewnie.Chyba też muszę zgłosić ten temat zarządowi, zeby unikąć poźniejszych konsekwencji.

Poradźcie czy dobrze rozumuję?

Jestem nowy, coś niecoś poczytałem i forum i inne artykuły
, ale nie mam jeszcze takiej pewnności siebie, żeby tak z marszu robić awanturę o to

_________________
Nigdy nie jest tak dobrze, żeby nie mogło być lepiej

Przede wszystkim na początek dwa akty prawne:
1. Dla właściciela lokalu - Ustawa o własności lokali (PDF prawy górny róg tej strony)
2. Dla współwłaściciela garażu - Kodeks cywilny art.195 - 221 (jak wyżej)


Jeżeli hala garażowa jest odrębnym lokalem , to oczywiście , że niezgodnie z UoWL.
Czy przy kupnie lokali nie zawarliście umowy o sposobie zarządu?
Czy piwnice u Was są odrębnymi lokalami z własną KW czy są pomieszczeniami przynależnymi a ich powierzchnia została wzięta do wyliczenia udziału lokalu?
Na początek trzeba wyjasnić powyższe.