Wspólnota Mieszkaniowa

forum właścicieli lokali
      
Dzisiaj jest 21-04-2014, 01:33

Regulamin forum




Nowy temat Odpowiedz w temacie  [ Posty: 23 ]  Przejdź na stronę 1, 2, 3, 4  Następna
Autor Wiadomość
 Tytuł: Samowola budowlana?   
Post: 22-02-2007, 13:35 
Witam. Postanowiłem przenieść problem z innego wątku tutaj ze względu na wysuwający się wniosek (jak w temacie).
Problem.
Sprawa dotyczy poniekąd odbioru nieruchomości od dewelopera (właściciela) przez Zarządcę. Po pewnym czasie okazało się, że budynek jest wykonany niezgodnie z projektem architektonicznym oraz operatem ustanowienia odrębności lokali. Projekt i operat, który jest dostępny u Zarządcy mówi m.in. o piecach dwu funkcyjnych w mieszkaniach (zamiast kotłowni wspólnej - stan faktyczny), grzejnikach elektrycznych na klatce schodowej - których nie ma (to grubsze niezgodności). Nie ma żadnych aneksów (u Zarządcy), zmian projektu, itp. Ponadto oba dokumenty są też w wielu miejscach sprzeczne ze sobą (np. w operacie 24 lokale mieszkalne, w projekcie 20). Pozwolenie zostało wydane na 20 lokali mieszkalnych.
Moje pytanie jest takie, czy pozwolenie na użytkowanie lokali mieszkalnych nie zostało wydane po wprowadzeniu w błąd INB? Moim zdaniem zmiana sposobu ogrzewania lokali (kotłownia zamiast wspomnianych piecy) jest odstępstwem od projektu. Takim odstępstwem jest również zmiana użytkowania poddasza (dodatkowe 4 lokale mieszkalne). Obawiam się, że czeka Nas (Wspólnota) niezła przeprawa z deweloperem.
W związku z powyższym nasuwa się drugie zasadnicze pytanie:
Czy po uzyskaniu prawidłowej dokumentacji technicznej przez dewelopera (zmiany w projekcie na zgodne ze stanem faktycznym, pozwolenie na użytkowanie, itp.) mieszkańcy mogą się ubiegać o zwrot kasy od dewelopera np. z tytułu różnicy w standardzie wykończenia mieszkania? (rękojmia?). Zaznaczam, że każdy akt notarialny dotyczący kupna lokalu opiera się na operacie, a w tym jak wiadomo widnieją piece dwufuncyjne.
I kolejne pytanie: czy aktualnie budynek stanowi samowolę budowlaną?
_________________


Na górę
  
 
Post: 22-02-2007, 16:27 
Offline
.

Rejestracja: 10-11-2006, 21:25
Posty: 733
Podziękował : 79 razy
Otrzymał podziękowań: 53 razy
Budynek jako taki nie stanowi samowoli budowlanej. W końcu został wykonany na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednakże, w trakcie realizacji wprowadzono rozwiązania zamienne w stosunku do zaprojektowanych. W tym momencie niezbędne jest określenie, czy zmiany są istotne, czy nie. W każdym z tych przypadków obowiązuje odmienna procedura.

W przypadku wprowadzenia zmian nieistotnych kierownik budowy musi na kopiach rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego nanieść wprowadzone zmiany kolorem czerwonym. W razie potrzeby musi dołączyć uzupełniające opisy. Na takiej uzupełniającej dokumentacji musi się znaleźć podpis projektanta oraz inspektora nadzoru inwestorskiego z adnotacją o akceptacji zmian. Również oświadczenie kierownika o zakończeniu budowy musi w takim przypadku zawierać podpis projektanta i inspektora. Całość wchodzi następnie w skład dokumentacji budowy, którą przekazuje się do organu nadzoru budowlanego wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. W przypadku zmian istotnych wymagane jest wystąpienie o zmianę pozwolenia na budowę.

W Twoim przypadku uzyskano pozwolenie na użytkowanie, aczkolwiek na budynek, w którym jest 20 lokali mieszkalnych, podczas gdy w budynku jest w rzeczywistości 24 lokale mieszkalne. Wniosek z tego płynie następujący: w dokumentacji budowy złożonej wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie zatajono fakt istnienia dodatkowych lokali, co oznacza, że kierownik budowy poświadczył nieprawdę w oświadczeniu o zakończeniu budowy, lub te lokale wybudowano w terminie późniejszym, po zakończeniu budowy i po odbiorze przez nadzór budowlany, lecz bez pozwolenia na budowę. Zarówno jeden, jak i drugi przypadek wymaga wyjaśnienia przy udziale właściwego organu nadzoru budowlanego. W pierwszym przypadku, zwłaszcza w odniesieniu do Twojego lokalu, budowa z formalnego punktu widzenia jeszcze się nie zakończyła, natomiast w drugim przypadku rzeczywiście mamy do czynienia z samowolą budowlaną, jednak w odniesieniu do tych czterech lokali, a nie całości budynku.

W przypadku wprowadzenia zmian jednostronnie przez dewelopera masz prawo domagać się przywrócenia rozwiązań zaprojektowanych w zatwierdzonym projekcie budowlanym, a więc zmiany sposobu ogrzewania ze wspólnej kotłowni + instalacji c.o. na indywidualne instalacje ogrzewcze w odrębnych lokalach mieszkalnych, wyposażone w kotły dwufunkcyjne. Masz również prawo domagać się zamontowania elementów grzewczych na klatkach schodowych, jeżeli były zaprojektowane.

Jeżeli przywrócenie stanu projektowego okazałoby się szczególnie utrudnione lub niemożliwe (a tak będzie w Twoim przypadku) masz prawo domagać się zwrotu poniesionych kosztów na zakup mieszkania do wysokości korzyści, jakie deweloper odniósł, zmieniając rozwiązania projektowe. Należy Ci się również odszkodowanie z tytułu niedogodności w rozliczaniu kosztów zużycia ciepła i przyszłych nakładów finansowych, jakie trzeba będzie ponieść na przykład na rozliczanie przez podmioty zewnętrzne, co nie miałoby miejsca przy systemie z indywidualnymi instalacjami ogrzewczymi.

Na marginesie: czy na pewno u Was jest kotłownia, czy może węzeł cieplny przyłączony do sieci MPEC? Powinieneś wiedzieć, że w przypadku przyłączenia do sieci MPEC w Krakowie deweloper najczęściej nie ponosi żadnych kosztów przyłączenia do sieci, jak i kosztów samego źródła ciepła w budynku, ponieważ MPEC Kraków "wspaniałomyślnie", tzn. w ramach współpracy inwestycyjnej montuje urządzenia na własny koszt, a potem odbija to sobie w postaci wyższych stawek za energię cieplną przez kilka, najczęściej 10 lat. Tyle, że za to płaci już odbiorca ciepła. Proste, nie?


Na górę
 Wyświetl profil  
 
Post: 23-02-2007, 01:34 
czajnik pisze:
Wniosek z tego płynie następujący: w dokumentacji budowy złożonej wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie zatajono fakt istnienia dodatkowych lokali, co oznacza, że kierownik budowy poświadczył nieprawdę w oświadczeniu o zakończeniu budowy, lub te lokale wybudowano w terminie późniejszym, po zakończeniu budowy i po odbiorze przez nadzór budowlany, lecz bez pozwolenia na budowę.


Z relacji świadków wynika, że wybudowano je po odbiorze Nadzoru Budowlanego.
Samowola? A jeśli wtedy właśnie (po odbiorze, lub tuż przed) deweloper wystąpił o stwierdzenie czy zmiany w projekcie są istotne i wymagają zmiany pozwolenia na budowę (Prezydent). Nasuwa się więc jeszcze trzecia możliwość:
Najpierw wystąpiono o pozwolenie użytkowania 20 lokali (INB), potem zaś dopiero
o stwierdzenie czy zmiany w projekcie są istotne i wymagają zmiany pozwolenia na budowę (Prezydent).

Zadziwia mnie właśnie chronologia wszelkich decyzji i działań.

1.Operat ustanowienia odrębnej własności 24 lokali mieszkalnych – 17 październik 2005
2.Zaświadczenie Prezydenta Miasta z dnia 7 listopada 2005, że lokale mieszkalne od 1 do 24 stanowią samodzielne lokale mieszkalne w myśl UWL.
3.Uchwała dewelopera m.in. o sprzedaży 24 lokali – 29 listopad 2005
4.Decyzja Nadzoru Budowlanego – pozwolenie na użytkowanie 20 lokali – wydana 02 grudzień 2005 na podstawie wniosku z dnia 29 września 2005 roku.

Jak się jednak dobrze przyjrzeć to kolejność jest naprawdę taka:

1.Wysłanie wniosku do INB o pozwolenie na użytkowanie 20 lokali mieszkalnych - 29 września 2005.
2.Operat ustanowienia odrębnej własności 24 lokali mieszkalnych – 17 październik 2005
3.Zaświadczenie Prezydenta Miasta z dnia 7 listopada 2005, że lokale mieszkalne od 1 do 24 stanowią samodzielne lokale mieszkalne w myśl UWL.
4.Uchwała dewelopera m.in. o sprzedaży 24 lokali – 29 listopad 2005
5.Decyzja Nadzoru Budowlanego – pozwolenie na użytkowanie 20 lokali – wydana 02 grudzień 2005r.

Zastanawia mnie też bardzo, skąd u licha wziął się Operat z taką datą, z czego tak naprawdę czerpał oraz:
Na jakiej podstawie Prezydent Miasta wydał (wydaje) zaświadczenie, że lokale mieszkalne od 1 do 24 stanowią samodzielne lokale mieszkalne w myśl UWL?
A może gdzie indziej szukać przyczyny braku pozwolenia na kolejne 4 lokale mieszkalne (na poddaszu)? Może diabeł tkwi zupełnie gdzieś indziej? Może dopełniono procedur po zmianie projektu i wystąpiono ponownie o pozwolenie użytkowania. Może pozwolenia nie wydano bo coś było nie na rzeczy? (i stąd celowy brak dokumentacji na ten temat) Ale czy wtedy prezydent mógł wydać decyzję o samodzielności lokali w myśl UWL? I czy wówczas nie zachodziłoby również podejrzenie sporządzenia Operatu niezgodnie z przepisami prawa?

czajnik pisze:
Na marginesie: czy na pewno u Was jest kotłownia, czy może węzeł cieplny przyłączony do sieci MPEC?


Z całą pewnością nie jesteśmy podłączeni do MPEC. Mamy „własną” (czyt. dewelopera) kotłownię na poddaszu. Pozdrawiam i dziękuję za cenne podpowiedzi.


Na górę
  
 
Post: 23-02-2007, 10:44 
Offline
.

Rejestracja: 10-11-2006, 21:25
Posty: 733
Podziękował : 79 razy
Otrzymał podziękowań: 53 razy
Witam ponownie,

może zacznę od Twojego pytania o podstawę wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych. Wydaje ją organ administracji architektoniczno-budowlanej (w przypadku Krakowa to jest rzeczywiście Prezydent Miasta Krakowa) na wniosek inwestora (w tym przypadku deweloper). Decyzja jest wydawana na podstawie wniosku, do którego załącza się inwentaryzację. Organ bada, czy spełnione są warunki techniczne do ustanowienia samodzielności i wobec braku przeciwwskazań wydaje decyzję pozytywną. Nie sprawdza się stanu faktycznego, nie sprawdza się również decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Podstawą jest wyłącznie wniosek inwestora wraz z załączoną inwentaryzacją, w którym to wniosku inwestor zapewnia, że inwentaryzacja jest zgodna ze stanem faktycznym i składa swój podpis pod groźbą odpowiedzialności karnej. Zatem zgodnie z literą prawa, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości sprawa powinna być skierowana do prokuratury.

Przytoczona przez Ciebie chronologia nie trzyma się kupy. Jeżeli wniosek do nadzoru został złożony 29 września 2005 roku, to zgodnie z art. 59c ust. 1 ustawy Prawo Budowlane, który mówi, że: "właściwy organ przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia", organ powinien był przeprowadzić kontrolę najpóźniej do 20 października 2005 roku, a następnie niezwłocznie wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Alternatywnie, jeżeli w terminie 14 dni właściwy organ nie zajmuje stanowiska w sprawie, przyjmuje się, że nie wniesiono sprzeciwu i można przystąpić do użytkowania, o czym inwestor jest zawiadamiany pisemnie, co wynika z kolei z art. 56 ust. 2 tej samej ustawy.

Wobec powyższego oraz wobec przedstawionej przez Ciebie chronologii można przypuszczać, że kontrola się nie odbyła, a więc po upływie 14 dni inwestor sporządził inwentaryzację z 24 lokalami i złożył wniosek o ustanowienie samodzielności tych 24 lokali. Natomiast decyzja nadzoru z 2 grudnia 2005 mogła być już tylko formalnością.

Z całą pewnością musisz przyjrzeć się tej sprawie bliżej, a informacje uzyskane na forum traktować jedynie pomocniczo, jako wskazówki do działania. Wiążące informacje możesz uzyskać wyłącznie bezpośrednio w odpowiednich instytucjach (czyli w Wydziale Architektury i Urbanistyki UM Krakowa, Rynek Podgórski 1 oraz w PINB Powiat Grodzki, ul. Św. Wawrzyńca 13).

Życzę pozytywnego załatwienia sprawy.


Na górę
 Wyświetl profil  
 
Post: 23-02-2007, 11:22 
czajnik pisze:
Natomiast decyzja nadzoru z 2 grudnia 2005 mogła być już tylko formalnością.

Rozumiem, że nie wiążącą już. Być może jest tak jak piszesz i formalnie deweloper mógł trzymać się procedur i prawa. Jednak otrzymane pozwolenie na 20 lokali na podstawie wniosku dewelopera rodzi przypuszczenie, że deweloper mógł wysłać wniosek w treści którego widnieje 20 lokali mieszkalnych lub INB po zapodaniu się z dokumentacją pozwolił jedynie na użytkowanie 20 lokali mieszkalnych, jednak uczynił to po ustawowym czasie.
Dziękuję za podanie wskazówek i sposobu rozwiązań. Z całą pewnością muszę udać się do dewelopera i zasięgnąć grzecznie języka w sprawie. Zobaczę co uda się wyciągnąć. Jeżeli będzie potrzeba (a podejrzewam, że tak) to udam się do wskazanych przez Ciebie instytucji celem uzyskania wiążących informacji.
Pozdrawiam i raz jeszcze dziękuję.


Na górę
  
 
Post: 23-02-2007, 11:42 
Offline
.

Rejestracja: 10-11-2006, 21:25
Posty: 733
Podziękował : 79 razy
Otrzymał podziękowań: 53 razy
Wiążącą, a jakże. Tyle, że nie mającą istotnego wpływu na działania dewelopera, które nastąpiły po 14 dniach od zgłoszenia, bo jeżeli nie wniesiono sprzeciwu, to decyzja mogła być już tylko jedna: zezwolenie na użytkowanie.

Z całą pewnością zgłoszono 20 lokali, jeżeli uzyskano pozwolenie na 20 lokali. Nie ma czegoś takiego, że zgłasza się 24 lokale, a dostaje się pozwolenie na 20, a na 4 nie. Albo na całość, albo na nic.


Na górę
 Wyświetl profil  
 
Wyświetl posty nie starsze niż:  Sortuj wg  
Nowy temat Odpowiedz w temacie  [ Posty: 23 ]  Przejdź na stronę 1, 2, 3, 4  Następna


Regulamin forum


Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 1 gość


Nie możesz tworzyć nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz dodawać załączników

Szukaj:
Przejdź do:  
cron


Wyszukiwarka Google

Nowości Nowości Mapa Strony Mapa Strony Index Mapy strony Index Mapy strony RSS RSS Lista kanałów Lista kanałów

Strona uzywa cookies (ciasteczek) dla poprawnego dzialania serwisu. Korzystajac ze strony wyrazasz zgode na uzywanie cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przegladarki.


PRZEPISY (pliki PDF)
Ustawa o własności lokali
Kodeks cywilny
art. 195-221
o współwłasności
Kodeks postępowania cywilnego
Prawo budowlane
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu
 Apartament
 Warszawa Ursynów

 bezpośrednio - 128 m2
 cena - 1.199.000 PLN

 ursynow.biz.pl
BAZY DANYCH
Internetowy System Aktów Prawnych Sejmu RP
Orzecznictwo Sądu Najwyższego
Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych
Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych