Odpowiedzielność zawodowa licencjonowanych zarządców

[waprok]

Znalazłem taki oto artykuł:
http://www.zarzadca.pl/content/view/472/32/
Szczególnie, w kontekście odpowiedzialności zawodowej, zaintrygował mnie ten fragment:
"Podkreślenia wymaga, że powierzenie zarządzania zarządcy licencjonowanemu nie zawsze gwarantuje, iż ten poniesie odpowiedzialność zawodową z tytułu niedopełnienia obowiązków. Warunkiem takiej odpowiedzialności, jak również doprowadzenie do innych wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami skutków, jest zawsze zawaracie umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu u. g. n."

Trochę się z tym nie zgadzam. Wynikałoby z tego, że jeśli powołamy zarządcę w trybie art.18 ust.1 uwl (nie wymagana licencja) i będzie to zarządca licencjonowany, to nie zawierając umowy o zarządzanie, ograniczamy jego odpowiedzialność do...zera(?). Ale czy na pewno?
Jeśli zarządca jest powołany w trybie art.18 ust.1 uwl jest zarządcą licencjonowanym lub firmą, której właściciel ma licencję i wykonuje ustawowe czynności, to jego obowiązkiem jest zawarcie umowy - zgodnie z art.185 ust.2 ugn. Jeśli takiej umowy nie zawrze, to z orzecznictwa KOZ wynika, że narusza obowiązujące przepisy prawa, zatem podlega conajmniej odpowiedzialności za brak takiej umowy.

[call_ey]

Ale ten sam artykuł przywołuje uchwałę SN wyjaśniającą dokładnie ten problem. Przypominam najważniejszy fragment uchwały, który powinien rozwiać twoje wątpliwości:
"...Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy.
Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 ustawy. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy, a z drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.
Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po strome zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie "podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość" (art. 185 ust. 1 ustawy), daje podstawę do działania zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne ("chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej") ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej strony umowy "obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowania się zasadami etyki zawodowej", wykonywania czynności zarządzania ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art. 186 ust. 1 ustawy) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej zarządcy, o której mowa w art. 188 ustawy..." - uchwała z dnia 2007.07.17 Sąd Najwyższy
III CZP 69/07

[Joanna]

W ustawie nie ma zapisu, ze odpowiedzialności zawodowej podlega się jedynie po zawarciu umowy o zarządzanie nieruchomością. To jest zdanie autora artykułu.

W cytowanym uzasadnieniu SN jest tez zapis:
Odpowiedzialność karna przewidywana jest tu bez względu na to, czy zarządzanie nieruchomością następuje w związku z zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością.

Poza tym w orzecznictwie KOZ jest tez sprawa o zarządzanie nieruchomością bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością.
A w Art.185,ust.1a. UGN pisze, że zarządza może prowadzić doradztwo i wykonywać ekspertyzy – ta działalność jest objęta obowiązkowym ubezpieczeniem, wiec trudno się spodziewać, że nie podlega KOZ.

Problem według mnie polega na wykazaniu, ze ten licencjonowany rzeczywiście zarządza nieruchomością, czyli wykonuje czynności z Art.185, pkt1.

Samo powołanie go na zarządcę z Art.18 UWL do takiej działalności nie upoważnia. SN, Sygn. akt III CZP 129/08:
zarząd" w dwóch znaczeniach, to jest w znaczeniu funkcjonalnym i w znaczeniu podmiotowym. W tym pierwszym znaczeniu chodzi o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli o podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla jej utrzymania.

Ale to nie oznacza, ze takiej działalności (zarządzanie nieruchomością) nie wykonuje.

[waprok]

Mnie chodziło o to, że jeśli mamy do czynienia z zarządcą licencjonowanym, to przepisy prawa wymuszają na nim zawsze zawarcie umowy. Powołanie w trybie art.18 ust.1 to tylko sposób zarządu we wspólnocie, natomiast jesli masz licencję, to zawsze powinieneś zarzadzać na podstawie umowy, co w przypadku art.18 ust.1 powoduje, że konieczna jest uchwała, w której np. powołuje się przedsiębiorcę i umowa, jesli czynności zarzadzania ma wykonywać licencjonowany zarządca (umowa nie może mieć zastsowania, gdy wykonujący obowiązki licencji nie ma). W umowie już jest wskzana nie firma a zarządca i jego numer licencji.
Potwierdzeniem tej teorii jest orzecznictwo KOZ wobec licencjonowanego, który takiej umowy nie zawarł.

[Joanna]

Nie zgadzam się z Tobą – wszystko zależy od zakresu umowy właścicieli. Jeżeli na podstawie tej umowy zarządca ma kierować sprawami wspólnoty, reprezentować ją na zewnątrz, prowadzić ewidencje zaliczek i kosztów oraz administrować wspólnotą, to mieści się to w zakresie podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla jej utrzymania.

A niby na jakiej podstawie ma obowiązek zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością (z uprawnieniami wynikającymi z ustawy, Art.,185,pkt.3) skoro tą nieruchomością nie zarządza? Licencja nie ma tu nic do rzeczy.

[waprok]

A niby na jakiej podstawie ma obowiązek zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością (z uprawnieniami wynikającymi z ustawy, Art.,185,pkt.3) skoro tą nieruchomością nie zarządza? Licencja nie ma tu nic do rzeczy.

Uważam, że ktoś, kto ma licencję nie może podejmować się czynności zarządzania bez zawartej umowy o zarządzanie (np. o zarządzanie nieruchomością - garaż, o zarządzanie nieruchomością wspólną - nieruchomośc wspólnoty). Obliguje go do tego uogn art.185 ust.2, gdyż uogn zgodnie z art.1 ust.1 pkt 8 reguluje działalność, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami. Jesli taki licencjonowany zarządca wykonuje czynności zgodne z art.185 ust.1, to w kontekście powyższych taką umowę winien zawrzeć.

A teraz czym jest zarządzanie wg orzecznictwa KOZ. Jeden z zarządców również zeznawał, że tylko administrował, co nie wymaga umowy. Ale administrowanie to też czynność zarządzania według KOZ i art.185 ust.1 pkt.4.

Licencja, moim zdaniem, decyduje o tym, że umowa o zarządzanie musi być zawarta zawsze, gdy tych czynności (zarządzania) się podejmuje zarządca licencjonowany i gdy pobiera wynagrodzenie, wzywa do zapłaty, podpisuje umowy z kontrahentami itp. - a te czynności wykonuje się w ramach kompetencji przyznanych art.18 ust.1 uowl.