Art. 04 - Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysł

[dobroslaw76]

Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

[dobroslaw76]

W razie ustanowienia w nieruchomości odrębnej własności tylko co do niektórych lokali, dotychczasowemu właścicielowi przysługuje następujące prawo - do niego należą lokale nie wyodrębnione oraz związane z tymi lokalami udziały w nieruchomości wspólnej. Treść tych praw została określona szczególnie w art. 4 ust. 1 ustawy. Według tego unormowania dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nie wyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Należy to również odnieść do ich obowiązków. Z mocy art. 4 ust. 1 ustawy dotychczasowy właściciel ma prawo korzytać ze swoich lokali oraz - tak samo jak właściciel lokalu - z nieruchomości wspólnej, partycypuje w dochodach, jakie ta nieruchomość przynosi (art. 12 ustawy), współdziała w zarządzaniu nieruchomością wspólną, przy czym o zakresie jego uczestnictwa w tym zarządzaniu decyduje wielkość jego udziałów we współwłasności i - podobnie jak właściciel - ponosi odpowiedzialność za zobowiązania w odpowiedniej części (art. 17 ustawy). Dopóki z wyodrębnionymi lokalami łączy się mniej niż połowa udziałów w nieruchomości wspólnej, dopóty dotychczasowy właściciel, np. gmina, ma - gdy chodzi o podejmowanie decyzji - pozycję dominującą, on sam bowiem prezentuje do tego czasu większość głosów. Spoczywa też na nim obowiązek uczestniczenia w przeważającej części w wydatkach (tak J. Ignatowicz: Komentarz do ustawy o własności lokali, s. 39). Prawa przysługujące dotychczasowemu właścicielowi są zbywalne. Po pierwsze, z całokształtu przepisów ustawy o własności lokali oraz jej podstawowego celu wynika, że dotychczasowy właściciel może zbywać poszczególne lokale. Udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej może - i musi - zbyć łącznie ze zbyciem lokalu. Same udziały zaś nie podlegają przeniesieniu na inną osobę. Właściciele wcześniej nabytych lokali nie mają żadnego wpływu na jego decyzję. Dla jasności art. 4 ust. 2 ustawy stanowi, że właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnienie dalszych lokali. Po drugie, dotychczasowy właściciel może przenieść przysługujące mu jeszcze prawa do nieruchomości w całości na inną osobę. Wówczas „dotychczasowym właścicielem” staje się nabywca. Umowa taka dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego, chodzi w niej bowiem o przeniesienie prawa własności nieruchomości (por. glosę J. Ignatowicza do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1993 r., OSP 1994, z. 7-8, poz. 137). Art. 4 ust. 3 ustawy, choć zwięźle zredagowany, zawiera cztery unormowania dotyczące sytuacji, gdy wyodrębnienia lokali dokonuje się w nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a mianowicie:

a) przepis ten przewiduje, że wyodrębnienie lokali jako samodzielnych nieruchomości może być dokonane nie tylko wtedy, gdy przynajmniej jedna ze stron jest właścicielem gruntu, ale również wówczas, gdy jest użytkownikiem wieczystym;

b) powołany przepis zawiera stwierdzenie, że prawo własności i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, to jedyne prawa, „na bazie” których może być dokonane wyodrębnienie lokali; nie mógłby więc ustanowić odrębnej własności ten, komu przysługuje inne prawo do nieruchomości gruntowej, zarówno rzeczowe (użytkowanie), jak i obligacyjne (dzierżawa); tylko własność i użytkowanie wieczyste są - z omawianego punktu widzenia - prawami dostatecznie stabilnymi i długotrwałymi;

c) omawiany przepis przewiduje, że jeżeli budynek wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to w skład nieruchomości wspólnej wchodzi, jako jej podstawa, to prawo, a nie prawo własności;

d) ustalając art. 4 ust. 3 ustawy, ustawodawca skorzystał z często stosowanego uproszczenia techniczno-legislacyjnego; w dalszych przepisach mówi tylko o własności (współwłasności) jako elemencie nieruchomości wspólnej, na możliwość zaś powiązania własności lokali z prawem użytkowania wieczystego wskazał w powołanym artykule; według tego uregulowania dalsze przepisy o własności lub współwłasności będą odnosiły się również do użytkowania wieczystego.