Art. 03 - W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielo

[dobroslaw76]

Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

[dobroslaw76]

Grunt, na którym budynek jest posadowiony, oraz niektóre elementy budynku, takie jak fundamenty, ściany nośne, dach, klatki schodowe, windy, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze, elektryczne, strychy itp. nie mogą stać się wyłączną własnością właścicieli poszczególnych lokali, gdyż służą one do użytku ogółu właścicieli lokali lub najemców. W związku z tym grunt oraz te elementy wspólne budynku stają się przedmiotem współwłasności właścicieli poszczególnych lokali oraz dotychczasowego właściciela budynku. W sytuacji, gdy wszystkie lokale mieszkalne i użytkowe w danym budynku (nieruchomości) staną się odrębnymi nieruchomościami te wspólne elementy będą przedmiotem współwłasności właścicieli lokali. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu tak mieszkalnego, jak też użytkowego będzie posiadał określony udział oznaczony ułamkowo lub procentowo w elementach wspólnych budynku oraz w prawie do gruntu. Udział we współwłasności jest ściśle związany z prawem do lokalu i nie może przysługiwać innej osobie niż właściciel lokalu. Współwłasność ta ma charakter przymusowy i nie można żądać jej zniesienia, co oznacza, że nikt nie może żądać wydzielenia mu na wyłączną własność określonej części działki, dachu, rynny, fundamentów itp. O tym, co pozostanie we współwłasności w razie wyodrębnienia poszczególnych lokali decyduje ustawa, z tym jednak, że zakres tej współwłasności może być w pewnym zakresie modyfikowany
przez umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Modyfikacja, o której mowa może dotyczyć takich elementów wspólnych jak piwnice, schowki, strych itp. Nie może natomiast dotyczyć takich elementów, jak klatki schodowe, ściany nośne, fundamenty, dach, grunt, na którym budynek stoi. Należy tu co do klatki schodowej uczynić uwagę, iż nie musi ona być elementem wspólnym i stanowić przedmiot współwłasności w sytuacji, gdy służy tylko jednemu lokalowi. Może to mieć miejsce w małym budynku, gdy z owej klatki schodowej korzysta np. tylko właściciel jednego lokalu i nie prowadzi ona do wspólnych pomieszczeń, np. strychu.

Udział właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności, w gruncie oraz w elementach wspólnych budynku, o których mowa w pkt. 1 określą stosunek powierzchni użytkowej danego lokalu do ogółu powierzchni użytkowej budynku. Oznacza to, że właściciel budynku przed przystąpieniem do ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali powinien dokonać pomiaru całej powierzchni użytkowej danego budynku, a przede wszystkim powierzchni poszczególnych lokali. Ta całkowita powierzchnia budynku stanowi „całość" (100). Celem określenia wielkości udziału poszczególnych lokali w elementach wspólnych budynku należy określić stosunek, w jakim powierzchnia użytkowa poszczególnego lokalu pozostaje w stosunku do powierzchni użytkowej całego budynku (sumy powierzchni poszczególnych lokali). Łatwo to można przedstawić na prostym przykładzie: budynek mieszkalny zawiera 10 jednakowych co do powierzchni lokali mieszkalnych, w którym nie ma lokali użytkowych. Każdy lokal mieszkalny jest o powierzchni 50 m2. Ogólna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 750 m2, w tym powierzchnia użytkowa wszystkich lokali mieszkalnych wynosi 500 m2. W przykładzie tym łatwo jest określić, iż każdy właściciel lokalu mieszkalnego posiada 1/10 część w elementach wspólnych budynku (10%). Oczywiście trudniej jest określić ów udział w sytuacji, gdy w budynku są lokale o różnej powierzchni, przy czym do niektórych należą piwnice, zaś do innych nie, do jednych garaże, do innych nie, w budynku są lokale użytkowe ze składami, magazynami itp. Przed ustanowieniem odrębnej własności poszczególnych lokali zagadnieniem nader ważne jest skrupulatne obliczenie powierzchni użytkowej całego budynku, w tym pomieszczeń przynależnych (art. 2 ust. 4). Taka powierzchnia będzie stanowić punkt wyjścia do dalszych obliczeń (całość -100). Stosunek wielkości poszczególnych lokali do całości będzie stanowić podstawę do określenia udziału we współwłasności. Udziały te także muszą dawać całość. Nie mogą łącznie stanowić więcej niż całość (100) ani też mniej niż całość. Będzie to bowiem mieć znaczenie dla rozliczeń kosztów utrzymania budynku. Należy tu mieć na uwadze, że określenie ułamkowej (procentowej) części we współwłasności w elementach wspólnych budynku jest przedmiotem wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla danego lokalu oraz dla nieruchomości wspólnej. Wadliwe zatem określenie owego udziału będzie miało wpływ na wpisy w księdze wieczystej, a następnie na sposób rozliczeń. Sprostowanie takiej wadliwości wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Sprostowanie zatem może być niekiedy nader trudne, szczególnie przy braku zgody drugiej strony umo¬wy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Jak już podniesiono wcześniej, udział we współwłasności tzn. w elementach wspólnych budynku oraz w prawie do gruntu jest prawem pochodnym od prawa do lokalu, a więc nie jest prawem samodzielnym. Zniesienie tej współwłasności nie jest dopuszczalne, chyba że dojdzie do zniesienia odrębnej własności lokali, co w odniesieniu do dużych budynków jest praktycznie mało realne. Ewentualny wniosek właściciela lokalu o zniesienie takiej współwłasności - w odniesieniu do wspomnianych elementów wspólnych budynku - podlegałby odrzuceniu.

Ustawodawca jednoznacznie w art. 2 ust. 2 wypowiedział się za niedopuszczalnością takiego wniosku. Skoro wniosek właściciela jest niedopuszczalny to podlega on odrzuceniu, a nie oddaleniu. Niedopuszczalność wniosku wynika z istoty współwłasności występującej przy tego rodzaju współwłasności pochodnej, która nie może istnieć samoistnie. Owa współwłasność jest pochodna od odrębnej własności lokalu. Zniesienie jednolitej własności państwowej oraz „uwłaszcze¬nie" państwowych osób prawnych w odniesieniu do nieruchomości, które w dniu 5.12.1990 r. pozostawały w zarządzie tychże państwowych osób prawnych (przedsiębiorstw państwowych i innych państwowych osób prawnych) stworzyło różne sytuacje, m.in. takie, w której państwowe osoby prawne nabyły prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do znacznych obszarów gruntów, na których znajduje się wiele budynków. W związku z tym istnieje szereg decyzji właściwych organów potwierdzających nabycie tych praw przez przedsiębiorstwa państwowe, które to decyzje obejmują całe osiedla mieszkaniowe. W ślad za tym następuje założenie ksiąg wieczystych obejmujących kilka, a nawet kilkanaście budynków mieszkalnych, pawilonów i innych urządzeń. Z punktu widzenia ustanawiania odrębnej własności lokali byłoby pożądane, aby nastąpił podział takiej dużej nieruchomości na kilka mniejszych. W sytuacji, gdy do takiego podziału nie dojdzie przed ustanowieniem odrębnej własności pierwszego lokalu (mieszkalnego lub użytkowego), dla określenia udziałów w elementach wspólnych (w gruncie oraz budynkach) należy liczyć wspólnie, tzn. niezbędne jest zsumowanie powierzchni użytkowej wszystkich budynków wchodzących w skład danej nieruchomości, a dopiero następnie określenie wspomnianego stosunku tej wspólnej powierzchni do powierzchni danego lokalu (art. 3 ust. 3). Można wyrazić pogląd i to bez obaw popełnienia błędu, że im więcej współwłaścicieli, tym trudniej o porozumienie. W związku z tym należy postulować, by właściciel nieruchomości przed dokonaniem sprzedaży pierwszego lokalu na odrębną własność dokonał - gdy jest to możliwe - podziału osiedla na niniejsze nieruchomości obejmujące jeden lub co najwyżej kilka budynków. Stworzy to sytuację sprzyjającą większej dbałości o wspólną nieruchomość. Podziału nieruchomości dotyczy przepis art. 10 GospGruntU.

Z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość wiąże się odpowiedni udział w prawie do gruntu. Może to być prawo własności lub użytkowanie wieczyste. O tym, które z tych praw (własność, użytkowanie wieczyste) będzie przysługiwało właścicielowi lokalu, rozstrzyga to, jakie prawo przysługuje właścicielowi budynku, z którego dany lokal został wyodrębniony. O ile lokal mieszkalny został wyodrębniony z budynku będącego własnością przedsiębiorstwa państwowego, a przedsiębiorstwu temu przysługiwało względem gruntu prawo użytkowania wieczystego, to oczywiste, że przedsiębiorstwo to może sprzedać wraz z lokalem tylko udział w takim prawie (użytkowaniu wieczystym). Natomiast w sytuacji, gdy lokal zostaje wyodrębniony w budynku stanowiącym własność Skarbu Państwa lub własność gminy, to podmioty te mogą grunt zarówno sprzedać, jak też oddać w użytkowanie wieczyste. Chodzi oczywiście o ułamkową część gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Zatem przedmiotem współwłasności nabywcy lokalu od Skarbu Państwa lub od gminy będzie udział we współwłasności lub w prawie użytkowania wieczystego. Wielkość tego udziału określa stosunek powierzchni lokalu do całkowitej powierzchni użytkowej budynku (sumy wszystkich lokali). Wielkość udziałów w elementach wspólnych budynku i w prawie do gruntu (współwłasność lub współużytkowanie) musi się pokrywać. Nie jest dopuszczalne by udział właściciela lokalu we współwłasności budynku był odmienny niż udział w prawie do gruntu. Wynika to z istoty współwłasności nieruchomości wspólnej związanej z od¬rębną własnością lokalu oraz z jej niepodzielności. Zagadnienia „jednorodzajowości" prawa do gruntu związanego z prawem do lokalu dotyczy uchwała Sądu Najwyższego z 28.9.1995 r, III CZP 127/95 (OSNC Nr 1/1996, poz. 12). Otóż w uchwale tej wypowiedziany został pogląd, że niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę ułamkowej części gruntu zabudowanego domem mieszkalnym - jako prawa związanego z własnością lokalu (art. 3 ust. 2 WłLokU), jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali. Pogląd ten należy w pełni podzielić. W innym orzeczeniu, a mianowicie z 28.2.1996 r., III CZP 199/95 (OSN C Nr 7-8/1996, poz. 96) Sąd Najwyższy ustosunko¬wał się do zagadnień powstałych na tle wadliwego stosowania przepisów poprzednio obowiązującej ustawy z 14.7.1969 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.). Sąd Najwyższy zajął stanowisko, że określanie udziałów w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 15a ust. 2 tej ustawy odbywało się przy uwzględnieniu powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych. Określenie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przy uwzględnieniu innych kryteriów czyni umowę nieważną.


---------------------------------------------------------------

Komentarz do UWL, Gerard Bieniek - Sędzia SN, Zenon Marmaj - Notariusz
Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 1998

[dimitrr]

Witam
Jak dokonać sprostowania wielkości udziałów w przypadku gdy nie ma zgody?

[bykira]

Z jakiego powodu ta zmiana ?