Sprzątanie części wspólnej wliczone do administrowania ?

[andy]

Moim zdaniem, w przypadku powierzenia zarządu na mocy art. 18.1 bez uzupełnienia jej umową o zarządzanie z zarządcą, mamy do czynienia z pełnomocnictwem i umową o administrowanie, zawartą w sposób dorozumiany. Dla umowy o administrowanie nie jest wymagana forma pisemna (jak dla umowy o zarządzanie). Skoro właściciele umówili się, że powierzają sprawowanie zarządu konkretnej osobie, w ustalonym zakresie (jeśli nie jest on uregulowany w umowie, to obowiązuje zakres ustawowy), za określone wynagrodzenie, zaś osoba ta powierzone czynności podjęła i je wykonuje, a właściciele systematycznie płacą jej za to, to mamy do czynienia z zawarciem umowy o administrowanie oraz udzieleniem pełnomocnictwa przez właścicieli.

Teza brzmi atrakcyjnie (przede wszystkim dla licencjonowanych, mniej dla wspólnot), ale niestety nie mogę zgodzić się z nią. Pełnomocnictwo ogólne (mocujące do podejmowania czynności zwykłego zarządu) wymaga bowiem formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 99 § 2 kodeksu cywilnego). Sama więc umowa właścicieli lokali o sposobie zarządu nieruchomością wspólną nie skutkuje jakimkolwiek umocowaniem zarządcy do działania w imieniu wspólnoty. W przypadku braku umowy o zarządzanie (która wyposażyłaby go w ustawowe uprawnienia i obowiązki zarządu wspólnoty) lub w przypadku braku pełnomocnictwa w formie pisemnej - taki zarządca nie może podejmować żadnych czynności w imieniu wspólnoty.

Zarządca notarialny nie jest organem, ale pełnomocnikiem wspólnoty. Nie uzyskuje on automatycznie, z mocy prawa, takich uprawnień, jak zarząd. Nie ma prawa reprezentowania wspólnoty, czyli nie może zawierać umów z dostawcami, dysponować rachunkiem bankowym, występować w sądzie - chyba, że umową powierzenia zarządu właściciele lokali umocują go (udzielą pełnomocnictwa) w tym zakresie.

Po co więc ustawodawca postanowił:

Art. 33 ustawy o własności lokali:

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału (o zarządzie nieruchomością wspólną - dopisek mój).

Nie ma wymogu, żeby "zarządca notarialny" (z art. 18.1) zawierał umowę o zarządzanie. Nie ma też wymogu, żeby taki zarządca posiadał licencję zawodową.

Karane nie jest jednak zawieranie umowy o zarządzanie przez osobę nie posiadającą licencji, ale prowadzenie przez taką osobę działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1.

[jaceko]

Zapisy o 3-letnim i dłuższym okresie obowiązywania umowy powierzenia zarządu są uznawane za klauzule zakazane.

Skoro jednak taki zapis się pojawi to co?
http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=53545#53545

[owner]

Pełnomocnictwo ogólne (mocujące do podejmowania czynności zwykłego zarządu) wymaga bowiem formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 99 § 2 kodeksu cywilnego). Sama więc umowa właścicieli lokali o sposobie zarządu nieruchomością wspólną nie skutkuje jakimkolwiek umocowaniem zarządcy do działania w imieniu wspólnoty. W przypadku braku umowy o zarządzanie (która wyposażyłaby go w ustawowe uprawnienia i obowiązki zarządu wspólnoty) lub w przypadku braku pełnomocnictwa w formie pisemnej - taki zarządca nie może podejmować żadnych czynności w imieniu wspólnoty.

Umowa powierzenia zarządu ma formę aktu notarialnego, czyli niewątpliwie ma też formę pisemną. To, że zarządca z tak powierzonym zarządem może podejmować czynności w imieniu wspólnoty wynikać może z umowy, ale wynika też bezpośrednio z ustawy o własności lokali, która co krok używa zwrotu: "zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1", nakładając na zarządcę obowiązki i uprawnienia.

Po co więc ustawodawca postanowił:

Art. 33 ustawy o własności lokali:
W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału (o zarządzie nieruchomością wspólną - dopisek mój).

Z tym przepisem ustawy i w ogóle z zakresem umocowania zarządcy z art. 18.1 jest pewien problem.
Miał go też Sąd Najwyższy, który wydawał sprzeczne orzeczenia w tej sprawie.
Ostatecznie przyjął stanowisko następujące:

III. W orzecznictwie wyrażano zróżnicowane poglądy odnośnie do tego, czy zarządca, któremu powierzono zarząd wspólnoty, z mocy prawa może reprezentować wspólnotę przed sądem. W uzasadnieniu wyroku z dnia 7 lutego 2002 r. (I CKN 489/00, OSNC 2002, nr 12, poz. 157) Sąd Najwyższy przyjął pogląd, zgodnie z którym powierzenie zarządu osobie prawnej nie jest równoznaczne z udzieleniem pełnomocnictwa w rozumieniu art. 86 k.p.c., wobec czego występujący w procesie radca prawny powinien legitymować się pełnomocnictwem udzielonym przez wspólnotę, a nie przez zarządcę, nie uzasadniając jednak szerzej tego stanowiska. Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05 (niepubl.), w myśl którego „Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy". W razie braku zaś stosownych postanowień zawartych w umowie, czy też uchwale właścicieli lokali, należy odwołać się do brzmienia art. 33 u.w.l., a „w konsekwencji, nie ma przeszkód do stosowania do ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządcy przepisu art. 21 ust. 1 u.w.l., który wskazuje na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej".

Powyższy pogląd nie znalazł akceptacji w doktrynie [a także w orzecznictwie - patrz postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31.05.2006 r. I ACa 290/2006 - owner], w której dość zgodnie prezentowane jest stanowisko, że tezę omawianego postanowienia należałoby uzupełnić i uznać, iż zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 może występować w imieniu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jeżeli udzielili mu stosownego pełnomocnictwa. Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a.

Nie podzielając poglądu przedstawionego w przytoczonej uchwale należy w ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie przywołać następujące argumenty. Nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.l. [reprezentacja wspólnoty jak przez zarząd - owner] dla określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 331 k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c., art. 86 i 87 k.p.c.). Ponadto, w art. 33 u.w.l. zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu. Samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy. W konsekwencji tych rozważań należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy.

Wobec powyższego Sąd Najwyższy orzekł jak w uchwale na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08
http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnie ... 129_08.pdf

Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 r. I ACa 290/2006:

Stosownie do art. 18 i 33 u.w.l. wspólnota może z kolei powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie trzeciej (reprezentacja powierzona - powiernicza). Działania takiego zarządcy pociągają za sobą skutki dotyczące bezpośrednio wspólnoty mieszkaniowej (art. 95 § 2 k.c.). Wedle dominującego w literaturze i podzielanego przez Sąd Apelacyjny poglądu, w odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.
Za powyższym poglądem przemawia okoliczność, że ustawa o własności lokali wyraźnie rozróżnia "zarząd" od "zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (np. art. 24, 29, 30, 32 u.w.l.). (...)

Stosownie natomiast do treści art. 18 § 3 u.w.l., jeżeli sposób zarządu nie został określony w trybie wyżej przewidzianym, wówczas obowiązuje regulacja ustawowa przewidziana w dalszych przepisach rozdziału 4 ustawy, przy czym zdaniem Sądu Apelacyjnego, który nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.09.2005 r., III CZP 62/05, LEX nr 171751, z art. 33 u.w.l. upoważnienia zarządcy, ustanowionego na podstawie art. 18 ustawy, do działania w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie można wyprowadzać z ustawy. Odpowiednie stosowanie przepisów ustawy, o którym mowa w art. 33, może się jedynie odnosić do zakresu, ram działania zarządcy, którego umocowanie, co wynika z istoty pełnomocnictwa, musi wynikać z umowy.

[Joanna]

Można się zgodzić z zapisem

To jest to samo. Zarząd nieruchomością=zarządzanie nieruchomością.

Ale zarząd nieruchomością wspólną i zarządzanie nieruchomością to już co innego.

Zarządzanie nieruchomością jest zdefiniowane w UGN, umowa o zarządzanie nieruchomością też, wiadomo kto ją może zawrzeć. I tu sprawa jest jasna.

Z umową powierzenia zarządu nieruchomością wspólną jest wiele niejasności. Umowę te zawierają właściciele, może ona być rozumiana jak pełnomocnictwo czy upoważnienie (ma niewątpliwie formę pisemną), ale co wtedy z wynagrodzeniem – czy wskazany zarządca może je brać bez podpisania umowy z właścicielami. I czy w razie czego jest jakakolwiek podstawa prawna do rozliczenia go z jakichkolwiek obowiązków? A skąd obowiązki takiego zarządcy maja wynikać, skoro on się do niczego nie zobowiązał?

W orzecznictwie też różne zapisy:
http://www.zarzadca.pl/content/view/660/94/ I CK 108/03
definicja zarządzania nieruchomością wspólną

„zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty.”

Mamy tu bliżej do administrowania i załatwiania formalności prawnych niż zarządzania nieruchomością.

Tutaj http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=4791 jest z kolei mowa o

„umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną”, zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy)”

przy czym jak SN pisze (powyżej cytowanego tekstu):

Należałoby przy tym zaznaczyć, że w obrocie prawnym nie wytworzył się jeszcze określony standard treści „umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”, pozwalający na odpowiednie uogólnienia w tym zakresie

a jeszcze w cytowanym już przeze mnie uzasadnieniu do uchwały III CZP 129/08 http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t= SN pisze:

Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie pomiędzy nimi i zarządcą. Określenie sposobu zarządu może polegać na tym, że właściciele postanowią sprawować zarząd bezpośrednio (dotyczy wspólnot małych, wówczas znajdą zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności), mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy, mogą wreszcie ustanowić swój organ w postaci zarządu, który sam będzie zarządzał nieruchomością albo zleci to zarządcy, jakiego sam wybierze. Jeżeli zatem właściciele w umowie postanowili, że powierzą zarząd zarządcy, to tak właśnie określili sposób zarządu.

Te prawne rozważania wydają się teorią dopóki ktoś nie stanie przed realnym problemem.
Jeżeli ktoś chce wystąpić do sądu z pozwem o zwrot nienależnego wynagrodzenia, i to za długi okres, to taki pozew może być dość kosztowny (5% wartości roszczenia) a jego rozstrzygniecie wątpliwe (kolejne koszty).
Bo wszystkie te nasze tutaj wątpliwości wyciągnie pełnomocnik procesowy zarządcy i trzeba się z tym będzie zmierzyć.

[owner]

Zapisy o 3-letnim i dłuższym okresie obowiązywania umowy powierzenia zarządu są uznawane za klauzule zakazane.

Skoro jednak taki zapis się pojawi to co?
http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=53545#53545

Odwiedzić Powiatowego Rzecznika Praw Konsumenta. On zainteresuje sprawą UOKiK. Często wystarczy samo pismo z UOKiK do zmiany zapisów umowy. Jeżeli to nie poskutkuje, można wnieść pozew do sądu - w sprawach takich klauzul często występuje UOKiK z urzędu.

[andy]

Skoro jednak taki zapis się pojawi to co?

Zastosowanie ma wówczas art. 385(1) kodeksu cywilnego:

§ 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

§ 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.

§ 3. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

§ 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.