przeciekający sufit garaży

[andy]

Jeżeli hale garażowe są odrębnymi lokalami użytkowym, to ich współwłaściciele są zobowiązani tak użytkować i konserwować własny lokal, aby nie wyrządzić szkody innym osobom. Roszczenie o naprawienie szkody polegającej na zniszczeniu lakieru pojazdu - należy skierować do współwłaścicieli górnej hali garażowej.

[owner]

To nie są zwykłe lokale użytkowe czy mieszkania. Garaże są użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem. To normalne zjawisko, że z samochodów ścieka woda lub śnieg i powstają kałuże, choćby niewielkie. Nie powstają one przez zaniedbanie, z powodu lekkomyślności czy używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Zatem posadzki i stropy powinny być tak zabezpieczone, żeby woda nie przeciekała na niższą kondygnację. Sytuacja jest analogiczna do tarasów, pod którymi są mieszkania - wówczas za szkody wynikłe z nieszczelności stropu nad mieszkaniem odpowiada wspólnota, ponieważ strop jest częścią wspólną.

Podtrzymuję zdanie, że w opisanej sytuacji winna jest wspólnota i współwłaściciele garaży przeciwko niej powinni wystąpić z roszczeniem. Ogół współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, tworzący wspólnotę mieszkaniową, może następnie wystąpić z roszczeniem wobec dewelopera z powodu wady budynku (nieszczelność stropu lub brak instalacji kanalizacyjnej w górnym garażu).

[andy]

To nie są zwykłe lokale użytkowe

A w czym ich niezwykłość? Również normalnym zjawiskiem jest ściekanie wody z ciała po wyjściu spod prysznica, ale nikt nie będzie tym tłumaczył przecieków z łazienki. Z parasola pozostawionego w przedpokoju woda też ścieka i nie sądzę, aby to miało być dobre usprawiedliwienie przecieków do niżej położonego lokalu. Garaż jest lokalem użytkowym i jego powierzchnia musi być zabezpieczona w taki sposób, aby nie dochodziło do przecieków przy normalnej jego eksploatacji. W nowoczesnych apartamentowcach buduje się baseny i to często na wyższych kondygnacjach niż parter. Jeżeli lokal z basenem jest odrębnym lokalem, to chyba nie będziesz postulował, aby za przecieki z tego lokalu na niższe kondygnacje odpowiadała wspólnota?

Sytuacja jest analogiczna do tarasów, pod którymi są mieszkania - wówczas za szkody wynikłe z nieszczelności stropu nad mieszkaniem odpowiada wspólnota, ponieważ strop jest częścią wspólną.

Sytuacja jest analogiczna, ale Twój wniosek wyciągnięty z tej analogii jest nieprawidłowy. Izolacja termiczna i wodochronna tarasu (jak sama nazwa choćby wskazuje) jest częścią konstrukcyjną trasu, a nie płyty stropowej, więc nie jest częścią wspólną nieruchomości. Za właściwe wykonanie oraz konserwację wszystkich warstw tarasu, w tym warstwy wodochronnej odpowiada właściciel tarasu. Podobnie jak właściciel łazienki odpowiada za zabezpieczenie wodochronne podłogi łazienki. Za te części wspólnota nie dość, że nie odpowiada, to w dodatku przysługuje jej roszczenie odszkodowawcze wobec właściciela lokalu w przypadku zawilgocenia konstrukcji budynku z nieszczelności tarasu, łazienki, przedpokoju, kuchni lub izby lokalu.

Zainteresowanych konstrukcją tarasów odsyłam do wydanych przez Instytut Techniki Budowlanej "Warunków technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych, Część C: Zabezpieczenia i izolacje, Zeszyt 4: Izolacje wodochronne tarasów" oraz Instrukcji ITB nr 344/97 - Zabezpieczenia wodochronne tarasów, dobór materiałów i technologia wykonania". Zainteresowanych aspektem prawnym tego zagadnienia odsyłam do do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08): "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową." Izolacja wodochronna tarasu z pewnością nie jest elementem konstrukcji tarasu trwale połączonym z budynkiem - więc jej utrzymanie i konserwacja nie należy do wspólnoty mieszkaniowej.

[owner]

Również normalnym zjawiskiem jest ściekanie wody z ciała po wyjściu spod prysznica, ale nikt nie będzie tym tłumaczył przecieków z łazienki. Z parasola pozostawionego w przedpokoju woda też ścieka i nie sądzę, aby to miało być dobre usprawiedliwienie przecieków do niżej położonego lokalu.

Z powodu takiej ilości wody żaden strop nie będzie przeciekał.

Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Elementem konstrukcji balkonu jest płyta balkonowa - wraz z ociepleniem. Warstwa izolacyjna płyty balkonowej jest tak samo częścią wspólną, jak warstwa izolacyjna ściany zewnętrznej na elewacji budynku. Uważam, że sąd (bodajże wrocławski), który uznał inaczej, nie miał racji.

Jeżeli strop garażu przecieka od tak małych ilości wody, to najprawdopodobniej został źle wykonany. Jednak nie jest winą współwłaścicieli garażu, że w wyniku zwyczajnego korzystania z lokalu, zgodnie z jego przeznaczeniem ponoszą szkodę współwłaściciele innego lokalu. Podstawą roszczeń odszkodowawczych jest wina sprawcy. Winę tę musi wykazać strona powodowa. Nie widzę szans powodzenia takiej linii ataku: winni są właściciele garażu, bo... go używają.
Ale próbować można.

[bykira]

winni są właściciele garażu, bo... go używają.

Bo są właścicielami !

[owner]

winni są właściciele garażu, bo... go używają.

Bo są właścicielami !

To nie wystarczy. Chyba że uznamy, że własność=wina.
Jeśli nawet przyjąć, że to nie wspólnota, lecz właściciele garażu powinni być pozwani, to wcale nie znaczy, że to oni są winni tej szkody - a tylko wówczas będą obciążeni odszkodowaniem.