Źle wyliczone udziały w NW

[Magda]

Powyżej zacytowałem fragment tekstu z AN mojego 2-pok. lokalu określający udziały wartością 1/1000. Faktem jest, że w naszej WM lokale 2-pokojowe o tym samym metrażu mają udziały 1/1000 i 2/000. Wartośc 2/1000 dotyczy również lokali 3-pokojowych o metrażu ponad 52 m2.
W AN nie ma żadnych informacji o pomieszczeniach przynależnych. Piwnice są. Są użytkowane. Są nieruchomością wspólną ale użytkowaną bezumownie.
Zarząd twierdzi, że nic nie może zrobic ponieważ nie zakończone jest wyodrębnianie lokali. Lokali jest 660. Gmina jest właścicielem ponad 40 % udziałów.
Pytanie: Jak przyśpieszyc ustalenie prawdziwych wysokości udziałów i korektę zapisów w AN i KW?
Zarząd twierdzi, że rozliczenia roczne kosztów utrzymania NW jest dokonywane uczciwie(!). Póki co rozliczenia są przeprowadzane wg m2 lokali, a głosowania uchwał na zebraniach rocznych wg udziałów. Proszę o radę.

[piotrusb]

Póki co rozliczenia są przeprowadzane wg m2 lokali, a głosowania uchwał na zebraniach rocznych wg udziałów

Jeśli nie ma żadnych pomieszczeń przynależnych do lokali (wszystkie tego typu pomieszczenia są częścią nieruchomości wspólnej) to rozliczanie kosztów wg. udziałów i według powierzchni lokalu da taki sam wynik, choć od strony formalno-prawnej poprawne jest wyłącznie rozliczenie wg. udziałów.
Oczywiście powyższe jest prawdziwe przy założeniu, że udziały wyliczone są poprawnie.

Skoro jednak jak piszerz, tak nie jest, to potrzebne byłoby sprostowanie danych w AN i wpisach do KW. Powstaje pytanie skąd się wzięły błędy, bo to dość dziwne, zwłaszcza jeśli jest ich wiele - być może urzędnicy gminy przy spisywaniu aktów podawali notariuszowi różne dane związane z wyliczeniem udziału w NW w kolejnych AN.
Zgodnie z art. 80 § 4 ustawy o notariacie, notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Za taką oczywistą omyłkę można by ewentualnie uznać wprowadzenie do aktu notarialnego błędnego zapisu o metrażu lokalu lub wyliczeniu udziału. Należałoby więc dojść, skąd wzięły się błędy i zwrócić się do notariusza, który sporządzał akt, czy uzna za możliwe i na podstawie jakich dokumentów/oświadczeń sporządzenie sprostowania. Być może trzeba będzie sporządzić nowy akt. To zależy od okoliczności, a po części także od podejścia konkretnego notariusza.

[bykira]

Proponuję zażądać na piśmie od gminy wykonania inwentaryzacji budynku z powodu niezgodności treści ksiąg ze stanem faktycznym, odmówić zapłaty w/g metrów gdyż to niezgodne z uowl, zażądać wyliczenia opłaty w/g bieżących udziałów, zakwestionować plan gospodarczy, odmówić udzielenia absolutorium itd.
Albo pojedziesz "po bandzie" albo niczego nie uzyskasz. Weź wypis z rejestru gruntów i budynków, a także lokalu, gdyż z pewnością się przyda.
W Twojej nieruchomości gmina zamiast obliczyć udziały w/g inwentaryzacji starym zwyczajem odlicza od stu kolejny sprzedany procent stąd ten syf. Nie możesz twierdzić że suma udziałów nie jest równa sto czy jeden gdyż gmina ma zawsze różnicę 100% - sprzedane.
Mając aktualną inwentaryzację, którą zgodnie z uowl powinna zlecić i wykonać gmina ale może w razie odmowy również zlecić wspólnota i dochodzić od gminy zapłaty za jej wykonanie masz podstawę do wystąpienia do sądu i uregulowanie spraw udziałów itp.

[Magda]

Suma udziałów wynosi dokładnie 1/0011. Jeden z lokali zamiast wpisu o udziale 1/1000 ma wpisany udział 11/1000. Taka ciekawostka.

[bykira]

To tym bardziej daje podstawę do żądania wykonania inwentaryzacji na koszt gminy gdyż zgodnie z ustawą do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu to na poprzednim właścicielu ciąży ten obowiązek. Przeczytaj kilka razy z uwagą ustawę o własności lokali. Koszt inwentaryzacji przy tak wielu lokalach będzie znaczny ( około 200zł od lokalu przy intensywnych negocjacjach ), jeśli gmina odmówi wykonania a macie kasę możecie inwentaryzację zlecić sami i dochodzić zapłaty w postępowaniu sądowym. Najpierw o wydanie nakazu zapłaty, a potem w razie sprzeciwu w postępowaniu sądowym które macie wygrane. Jednak kwota jaką trzeba zapłacić za inwentaryzację wydaje się ogromna. Może iść na negocjację w sprawie zmiany wysokości udziałów z władzami miasta ? Jakie to miasto ?
Praktycznie w tej sytuacji ( nie wiem kto jest zarządcą ) windykowanie niezapłaconych należności ( zaliczek na utrzymanie części wspólnych) może byc skutecznie obalone przez dłużnika z uwagi na nieprawidłowości w naliczeniu.

[Magda]

Warszawa.