Źle wyliczone udziały w NW

Jeżeli nie wiesz, gdzie zamieścić swoje pytanie - pozostaw je w tym dziale.
Wiadomość
Autor
Magda
.
.
Posty: 38
Rejestracja: 11-11-2006, 10:37

Źle wyliczone udziały w NW

#1 Post autor: Magda » 30-09-2013, 11:14

Sytuacja we wspólnocie:
- KW z błędami, z nieaktualnymi wpisami oraz brakiem wielu danych; od kilku lat nie uzupełniana,
- AN wystawione właścicielom nie uwzględniają pomieszczeń przynależnych, a wartości udziałów w AN są nieprawdziwe. Dla takich samych lokali wynoszą 1 lub 2 (co nie jest prawdą). To samo dotyczy udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu,
- suma udziałów nie jest 100.
- lokali jest 660, w tym około 45 % to lokale gminne.
- głosowania uchwał wg udziałów,
- rozliczenia kosztów nieruchomości wspólnej wg powierzchni lokali (m2).
Proszę o radę - co powinien zrobi własciciel dla naprawy stanu prawnego we WM?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Żle wyliczone udziały w NW

#2 Post autor: piotrusb » 30-09-2013, 14:41

Magda pisze:KW z błędami, z nieaktualnymi wpisami oraz brakiem wielu danych
Chodzi Ci o KW gruntową (całej nieruchomości)? Co jest nieaktualne, czego brakuje?
Magda pisze: AN wystawione właścicielom nie uwzględniają pomieszczeń przynależnych, a wartości udziałów w AN są nieprawdziwe
Bardzo często się zdarza, iż gminy sprzedając mieszkania komunalne, w AN wpisują wyłącznie lokale, bez pomieszczeń przynależnych (np. piwnic). Te stają się wówczas częścią nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to, że AN jest błędny, a udziały źle wyliczone.
Magda pisze:Dla takich samych lokali wynoszą 1 lub 2 (co nie jest prawdą).
Wartości udziałów w NW nie mogą wynosić 1 lub 2 - to są zawsze wartości ułamkowe - patrz art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali:
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Magda pisze:- suma udziałów nie jest 100.
Suma udziałów powinna być równa 1 (100%, ale udziałów nie powinno się przeliczać się na procenty, bo często rozwinięcie dziesiętne ułamka jest nieskończone i/lub okresowe), ale nie musi tak być. To się nawet dość często zdarza i jest przewidziane w art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali (link masz w prawym górnym rogu strony).
Magda pisze:- lokali jest 660
W jednej wspólnocie?
Magda pisze:- głosowania uchwał wg udziałów
Tak właśnie się powinno robić zgodnie z art. 23 uwl z zastrzeżeniami ust. 2 i 2a:
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Magda pisze:- rozliczenia kosztów nieruchomości wspólnej wg powierzchni lokali (m2).
To niezgodne z prawem. Rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną powinno się odbywać według udziałów - art. 12 ust. 2 uwl:
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
W niektórych wspólnotach jednak rozliczenie według udziałów i według m2 powierzchni lokali jest tożsame (np. jeśli nie ma pomieszczeń przynależnych do lokali) - patrz art. 3 ust. 3 i 4 uwl.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Magda
.
.
Posty: 38
Rejestracja: 11-11-2006, 10:37

Odp.: Źle wyliczone udziały w NW

#3 Post autor: Magda » 30-09-2013, 20:39

KW dotyczy nieruchomości gruntowej. Brak wpisów dla około 10-15 lokali właścicielskich - powinny byc wpisane numery AN dla tych lokali (w tym mojego). W istniejących wpisach są błędy lub dane nieprawdziwe. Brak danych technicznych budynku np. powierzchni użytkowej.
Wiem, że udziały powinny byc podane zgodnie z przepisami UoWL, ale prawda jest inna. Np. w moim AN jest: "...z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 1/1000 (jeden łamane przez jeden tysiąc) części w prawie użytkowania wieczystego gruntu na której znajduje się budynek oraz taki sam udział we własności części wspólnych budynku i innych urządzeń ...".
Dodatkowo około 40 % lokali takich samych jak mój, posiada udziały w wysokości 2/1000.
Suma udziałów we wspólnocie jest wyższa niż 100.
Interesuje mnie, co ja jako właściciel mogę lub powinienem uczynic dla poprawy istniejącego stanu rzeczy.
Aby dane w KW i AN były zgodne ze stanem faktycznym i rozliczenia były prowadzone zgodnie z prawem.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Źle wyliczone udziały w NW

#4 Post autor: piotrusb » 30-09-2013, 22:38

Magda pisze:w moim AN jest: "...z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 1/1000 (jeden łamane przez jeden tysiąc) części...
Od strony formalnej, to poprawny zapis.
Magda pisze:Dodatkowo około 40 % lokali takich samych jak mój, posiada udziały w wysokości 2/1000
Dokładnie takich samych? Może w ich przypadku do AN zostały wpisane pomieszczenia przynależne, a do Twojego nie - sprawdź to w aktach. Przede wszystkim należaloby ustalić gdzie pojawił się błąd. Czy udzialy dla konkretnego lokalu (tak Twojego, jak i innych) są identyczne w AN i KW dla tego lokalu, czy występuje rozbieżność między aktem, a księgą? Czy w AN (i w KW) są podane poprawne dane odnośnie powierzchni lokalu?

Sprostowania błednych wpisów w księdze wieczystej właściciel nieruchomości moze dokonać składając odpowiedni wniosek w sądowym wydziale ksiąg wieczystych, ale tylko w przypadku, gdy usterki te nie wywołują niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a więc gdy wynikają np. z oczywistych omyłek lub dezaktualizacji informacji. Natomiast jeśli błędny wpis powoduje, że informacje ujawnione w księdze wieczystej nie są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, to złożenie takiego wniosku (o sprostowanie) nie jest dopuszczalne. W takich wypadkach niezbędne jest przedstawienie sądowi wieczystoksięgowemu orzeczenia sądu lub innego dokumentu (np. aktu notarialnego) stanowiącego podstawę zmiany wpisu, albo wystąpienie do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Magda
.
.
Posty: 38
Rejestracja: 11-11-2006, 10:37

Odp.: Źle wyliczone udziały w NW

#5 Post autor: Magda » 01-10-2013, 10:59

Zapis udziału w AN jest formalnie poprawny? Wydaje mi się, że powinien byc ułamek z pow. użyt. lokalu w liczniku i pow. użytk. lokali w mianowniku. W naszej WM powierzchnie przynależne w AN nie występują. Piwnice są w dyspozycji najemców (gmina) oraz właścicieli. Póki co, są to powierzchnie wspólne wykorzystywane bezumownie przez niektórych mieszkańców.

Budynek wspólnoty posiada lokale 1-, 2- i 3-pokojowe. Lokale 1- i częśc lokali 2- pokojowych mają w AN udziały o wartości 1/1000. Natomiast lokale 3-pokojowe i częśc lokali 2-pokojowych mają w AN wartości udziałów 2/1000. Lokale 2-pokojowe mają pow. użytkową około 42,86 m2 (max różnica 0,21 m2). Suma udziałów przekracza wartośc 100. Ponad 40 % udziałów posiada gmina.
Na zebrania roczne przychodzi około 40-50 udziałów + gmina, czyli praktycznie gmina decyduje. Wskazywanie na art 23 ust. 2 i 2a jest dobre, ale kilka prób zebrania udziałów dla głosowania w trybie jeden właściciel = jeden głos było nieudane (poniżej 50 %). Zbyt duża WM.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Źle wyliczone udziały w NW

#6 Post autor: piotrusb » 04-10-2013, 16:23

Magda pisze:Wydaje mi się, że powinien byc ułamek z pow. użyt. lokalu w liczniku i pow. użytk. lokali w mianowniku.
Niezupełnie. W liczniku bierzesz powierzchnię użytkową lokalu, dla którego wylicza się udział (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, no ale to, jak piszerz, u Was nie występuje), w mianowniku - łączną powierzchnie użytkową wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi).
A więc np. masz w liczniku 42,86 m2, a mianowniku powiedzmy 1550 m2. Dzieląc te dwie liczby przez siebie dostajesz (w zaokrągleniu do czwartego miejsca po przecinku) 276/10.000 i taka liczba jest wisywana do AN. Ze względu na zaokrąglenia zdarza się (zwłaszcza przy dużej liczbie lokali), że suma nie daje 100%. Liczba pomieszczeń w lokalu nie ma znaczenia - jedynie powierzchnia.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Poczekalnia i tematy ogólne”