Przejście księgowości z okresu deweloperskiego na wspólnotę

Przechowywanie, udostępnianie i kontrola dokumentacji. Zmiana sposobu sprawowania zarządu, zmiana zarządu lub zarządcy.
Wiadomość
Autor
ourson
.
.
Posty: 476
Rejestracja: 18-08-2009, 21:15

Przejście księgowości z okresu deweloperskiego na wspólnotę

#1 Post autor: ourson » 18-08-2009, 22:20

Witam,

Mam następujący problem - co zrobić z poniższym stanem rzeczy?:

1. Lokale oddane do "indywidualnego wykończenia" gdzieś dawno w 2008 roku - umówmy się że to moment X.
2. Od tego momentu przyszli właściciele (którzy podpisali umowy przedwstępne w których się do tego zobowiązali) płacą zaliczki na utrzymanie nieruchomości. Płacą je na konto firmy wyznaczonej przez dewelopera.
2a. W okresie tym część faktur reguluje sam deweloper ze środków własnych. Pozostałą część reguluje zarządca ze środków zgromadzonych na rachunku bankowym (z wpłat przyszłych właścicieli)
3. W lipcu 2008 po wielu perypetiach dewelopera z uzyskaniem stosownych pozwoleń rozpoczyna się podpisywanie aktów notarialnych
4. Z bliżej niewyjaśnionych przyczyn pierwsze zebranie właścicieli zwołane zostaje na początku grudnia 2008 - z informacją, że Wspólnota zostaje "zawiązana" od 1 listopada 2008
5. Dokonana zostaje magiczna sztuczka księgowa. Oto Wspólnota dostaje inny niż "0" bilans otwarcia na dzień 01.11.2008. Widnieją koszty, widnieją rozrachunki, a nawet pokaźny stan rachunku bankowego prowadzonego na rzecz dewelopera...
6. Cyrk na kółkach ;-) Po 01.11.2008 Z rachunku bankowego zarządcy prowadzonego dla wpłat okresu deweloperskiego płacone są faktury wspólnoty. Część właścicieli wpłaca na rachunek "ten co zawsze" czyli "deweloperski" część (niewielka) na wspólnotowy.

Czy ktoś ma pojęcie co z tym fantem zrobić...? Sprawozdanie finansowe głosami większości zostało przyjęte, czym poniekąd usankcjonowano ten stan. Ale stan jest naprawdę fatalny. Niby wszystko w porządku, ale ogólnie bałagan, bałagan, bałagan.
Do tego wykazane zaległości lokatorów z okresu deweloperskiego, które wg tej dokumnetacji "przeszły" na wspólnotę.
Szczerze powiedziawszy miałbym ochotę to wszystko zlikwidować i kazać zrobić od początku porządnie, ale to zdaje się już za późno...
Ktoś ma jakiś pomysł, a może miał podobną sytuację w swojej wspólnocie?
Ostatnio zmieniony 19-08-2009, 09:41 przez ourson, łącznie zmieniany 1 raz.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Awatar użytkownika
jaceko
moderator
moderator
Posty: 3325
Rejestracja: 25-09-2008, 21:09
Lokalizacja: Lublin

Odp.: Przejście księgowości z okresu deweloperskiego na wspólnotę

#2 Post autor: jaceko » 19-08-2009, 07:40

Deweloper wprowadza Was w błąd w kilku sprawach.
1. Wspólnota nie zostaje zawiązana, tylko powstaje z mocy prawa w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego (ponieważ już wtedy jest 2 właścicieli tej samej nieruchomości- deweloper i pierwszy kupujący)
2. Ani deweloper ani zarządca nie powinien dokonywać rozliczeń Wspólnoty na własnym rachunku. Wspólnota powinna mieć własny rachunek bankowy.
Musicie jak najszybciej powołać Zarząd właścicielski i wyprostować sprawy. O procedurze pozbycia się zarządcy narzuconego przez developerka (zakładam że tak jest u Was) pisaliśmy na tym forum wielokrotnie.
Tolerancja winna być akceptacją odmienności kultury, a nie jej braku. Kultura to między innymi poszanowanie praw innych.
Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ourson
.
.
Posty: 476
Rejestracja: 18-08-2009, 21:15

Odp.: Przejście księgowości z okresu deweloperskiego na wspólnotę

#3 Post autor: ourson » 19-08-2009, 09:36

Zarząd został właśnie powołany (w czerwcu) :-)

1 - oczywiście wiem że Wspólnota powstaje automatycznie (choć istnieje spór czy powstaje w momencie podpisania aktu czy uprawomocnienia się pierwszego wpisu w księgach). moje wyrażenie miało na celu podkreślenie faktu że ktoś sobie wymyślił taką a nie inną datę :-)
2. Wspólnota ma własny rachunek bankowy od listopada 2008. Problem w tym, że nie przeprowadzono szeroko zakrojonej akcji informacyjnej i wpłaty nadal (po 9 miesiącach) są przyjmowane na rachunek "dewelopera" (piszę w cudzysłowiu bo de facto rachunek należy do zarządcy). Pieniądze z tytułu wpłacanych zaliczek nie są przelewane na konto Wspólnoty (co wg mnie byłoby najbardziej właściwe) tylko są bezpośrednio przelewane na konta dostawców mediów. Wg mnie z punktu widzenia księgowego i prawnego jest to niewłaściwe.

Co do zmiany administratora - trwają prace 8)

Ale nadal pozostaje pytanie co z tym fantem zrobić...

Cofnięcie się do momentu pierwszego aktu i zrobienie wszystkiego jak należy - niemożliwe

Być może należałoby cofnąć się do 01.11.2008 i zrobić porządek od tego momentu. Wtedy spisane były wszystkie liczniki, dokonane rozliczenie mediów i "okresu deweloperskiego".
Wyzerować wszystko, zrobić porządek na rozrachunkach i poprowadzić wszystko jak należy.

A może jakieś inne rozwiązanie...? Dawno nie miałem do czynienia z takim bałaganem w księgowości. A wydawałoby się profesjonalna, duża firma zarządzająca...
Ostatnio zmieniony 19-08-2009, 11:05 przez ourson, łącznie zmieniany 3 razy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

bykira
moderator
moderator
Posty: 4262
Rejestracja: 17-11-2006, 18:11

Odp.: Przejście księgowości z okresu deweloperskiego na wspólnotę

#4 Post autor: bykira » 19-08-2009, 09:41

ourson pisze:(choć istnieje spór czy powstaje w momencie podpisania aktu czy uprawomocnienia się pierwszego wpisu w księgach
Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, oznacza to, że odrębna własność lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu, nawet nie prawomocnego, a nie z chwilą dokonania wzmianki o wniosku – ten wyjątek ma charakter konstytutywny, natomiast wpis ma zawsze charakter deklaratoryjny. Z chwilą wpisu powstaje prawo, a zatem wspólnota powstaje z chwilą wpisu, bez wymogu uprawomocnienia się.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ourson
.
.
Posty: 476
Rejestracja: 18-08-2009, 21:15

Odp.: Przejście księgowości z okresu deweloperskiego na wspólnotę

#5 Post autor: ourson » 19-08-2009, 09:44

bykira, czyli wspólnota powstaje w momencie pierwszego wpisu do ksiąg wieczystych? Co oznacza że w przypadku cudownego miasta w którym mieszkam termin jest znacząco (4-7 miesięcy) różny od momentu podpisania aktu :-)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Awatar użytkownika
jaceko
moderator
moderator
Posty: 3325
Rejestracja: 25-09-2008, 21:09
Lokalizacja: Lublin

Odp.: Przejście księgowości z okresu deweloperskiego na wspólnotę

#6 Post autor: jaceko » 19-08-2009, 09:47

No i mamy jasność kiedy powstała Wspólnota.
Tak czy inaczej niech się Zarząd weźmie do roboty.
Jeśli nie macie to trzeba uzyskać NIP i REGON - zarejestrować Wspólnotę. Zrobić pieczątkę.
Niech Zarząd wystosuje do mieszkańców oficjalne pismo, aby nie wpłacali pieniędzy na konto zarządcy tylko na konto Wspólnoty. Zakładam, że w nowym bloku macie Euroskrzynki więc z taką wrzutką nie będzie problemu, chyba że ktoś woli się przejść po mieszkaniach.
Z drugiej strony napiszcie do zarządcy pismo nakazujące mu przelewać wszelkie pieniądze od członków Wspólnoty na konto Wspólnoty (oczywiście za potwierdzeniem odbioru pisma).
Tolerancja winna być akceptacją odmienności kultury, a nie jej braku. Kultura to między innymi poszanowanie praw innych.
Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Dokumentacja wspólnoty i zmiana zarządzającego”