Głosowanie w trybie jeden właściciel-jeden głos jest wyjątkiem od reguły; jaka powinna być temperatura wody

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 25 maja 2023 r., sygn. akt I C 626/22.

Stosownie do treści art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa ustanawia zatem jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, glosowanie zaś według reguły „jeden właściciel – jeden głos” dopuszcza w drodze wyjątku. Wyłączenie metody obliczania większości głosów według wielkości udziałów nastąpić może tylko z woli właścicieli i tylko na rzecz konkretnego rozstrzygnięcia, gdy właściciele lokali postanowią, że w określonej sprawie na rzecz każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa jednoznacznie określa warunki, których spełnienie umożliwia odejście od metody obliczania większości stosownie do wielkości udziałów, dlatego też nie jest dopuszczalne stosowanie trybu „jeden właściciel – jeden głos” w innych sytuacjach; w szczególności właściciele nie mogą się umówić (lub uchwalić), że na każdego właściciela przypada jeden glos we wszelkich (lub wielu) sprawach, w jakich uchwały właścicieli mogą być podejmowane. Podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady glosowania „jeden właściciel – jeden głos” nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a u.w.l., tj. gdy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 część udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.

Uchwała nr (...) z dnia 14 lutego 2022r. w sprawie „obniżenia temperatury ciepłej wody w nieruchomości" jest niezgodna z przepisami prawa oraz narusza interesy powodów. Jak wynika z treści pisma Państwowego Inspektora Sanitarnego w C. z dnia 7 października 2019r. wymagania dotyczące temperatury ciepłej wody w instalacji wodociągowej w budynkach mieszkalnych określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj. Dz.U. z 2019r. poz. 1065). Zgodnie z treścią przepisu § 120 ust. 2 powyższego rozporządzenia instalacja wodociągowa ciepłej wody powinna umożliwiać uzyskanie w punktach czerpalnych wody o temperaturze nie niższej niż 55°C i nie wyższej niż 60°C. Dodatkowo instalacja wodociągowa powinna umożliwiać przeprowadzanie okresowej dezynfekcji wody poprzez uzyskanie temperatury nie niższej niż 70° C i nie wyższej niż 80° C. Utrzymanie określonej temperatury wody służy między innymi przeciwdziałaniu powstawaniu bakterii, które rozwijają się właśnie w niższych temperaturach. Jako przykład można wskazać, że bakteria L. ginie w temperaturze 50°C. Zaskarżona uchwała narusza wskazane wyżej przepisy prawa. Utrzymywanie temperatury ciepłej wody na poziomie wskazanym w uchwale zagraża zdrowiu nie tylko powodów, ale także pozostałych mieszkańców budynku, gdyż zwiększa ryzyko rozwoju bakterii. Nadto powodowie nie mogą swobodnie korzystać z kąpieli, gdyż woda do kąpieli w wannie jest zimna i w związku z tym muszą podgrzewać wodę w garnku co może powodować zwiększenie kosztów energii elektrycznej. Fakt, iż obecnie powodowie nie zamieszkują w mieszkaniu przy ulicy (...) nie zmienia tej oceny, gdyż powodowie opuścili mieszkanie między innymi z tego powodu oraz ze względu na stan zdrowia dziecka.

W dniu 30 maja 2022r. podjęte zostały dwie uchwały dotyczące przebudowy balkonów wykonanej przez Z. P. oraz M. i A. R.. Ustawa o własności lokali nie posługuje się pojęciem „balkon”. Zatem rozważyć należy prawnorzeczową kwalifikację statusu balkonu. Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, iż nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji, w której będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, więc pozostaje wówczas jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego. Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze, oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania ich jako pomieszczeń przynależnych w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002r., III RN 153/01, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r. III CZP 10/08) Nie ma wątpliwości, że balkony, których dotyczą kwestionowane uchwały, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta okoliczność przesądza, że balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej. Odnośnie przebudowy balkonów Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. nadal prowadzi postępowanie. Podjęcie uchwał po faktycznym wykonaniu przebudowy balkonów wydaje się być niecelowe, zwłaszcza że wyjaśnić należy szereg okoliczności, w szczególności czy przebudowa balkonów jest zgodna z przepisami przeciwpożarowymi, jak wpłynie na kwestie ubezpieczenia budynku, czy przebudowa balkonu w mieszkaniu Z. P. nie spowoduje naruszenia granicy działki oraz czy zabudowa balkonów spowodowała zwiększenie powierzchni użytkowej mieszkań, a jeśli tak to czy zachodzi potrzeba podjęcia uchwały odnośnie zmiany wielkości udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Zaskarżone uchwały zostały podjęte bez analizy powyższych okoliczności, zatem mogą one być niezgodne z przepisami Prawa budowlanego, przepisami przeciwpożarowymi czy wreszcie przepisami ustawy o własności lokali.

Podjęcie uchwały nr (...) z dnia 15 czerwca 2022r jest konsekwencją wydanego przez Sąd Okręgowy w Gliwicach wyroku z dnia 28 kwietnia 2022r., sygn. akt I C 163/22, w którym Sąd przyjął, że lokal użytkowy o powierzchni 5,71 m 2 stanowi współwłasność wszystkich członków wspólnoty i winien być dla każdego z nich dostępny. Zgodnie z podjętą uchwałą pomieszczenie to zostało przeznaczone do wspólnego korzystania przez Wspólnotę Mieszkaniową, w szczególności w celu przechowywania narzędzi i urządzeń służących do utrzymania czystości i porządku na nieruchomości. Klucze do tego lokalu powierzono J. K., gospodarzowi budynku we Wspólnocie, którego upoważniono także do czasowego udostępnienia części lokalu członkom wspólnoty w razie zaistnienia takiej potrzeby. Jak wykazało postepowanie dowodowe, w szczególności zeznania świadka D. C. takie uregulowanie korzystania z tego pomieszczenia nadal powoduje nieporozumienia. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę kwestia dostępu do tego pomieszczenia przez poszczególnych właścicieli lokali wymaga bardziej precyzyjnego uregulowania. Już w sprawie o sygnaturze I C 163/22 Sąd Okręgowy wskazywał na możliwość przeprowadzenia przetargu ograniczonego do mieszkańców budynku pozwalającego na ustalenie kto i na jakich zasadach ma możliwość korzystania z tego pomieszczenia.

Również uchwała nr (...) z dnia 15 czerwca 2022r. została podjęta w związku z wyrokiem Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 28 kwietnia 2022r. sygn. akt I C 163/22. Przypomnieć należy, że niedopłata za energię cieplną dotyczyła 16 GJ. Uchwała nr (...) z dnia 4 listopada 2021r. przewidywała, że 16 GJ zostanie podzielone równo po 2 GJ na każdego właściciela. Powyższe wynikało z faktu błędnego liczenia liczby właścicieli lokali, gdyż J. S. dokonała zakupu dwóch nieruchomości, zatem 16 GJ winno zostać podzielone przez 9 liczników CO. Powyższe spowodowało, że Sąd Okręgowy w Gliwicach wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2022r. uchylił uchwałę nr (...) W uchwale nr (...) z dnia 15 czerwca 2022r. zmieniono wartość niedopłaty na energię cieplna na 18 GJ, jednakże przedstawiciel Zarządu Wspólnoty nie potrafił wyjaśnić z jakich przyczyn wskazano w zaskarżonej uchwale 18 GJ. Strona powodowa twierdzi, że uczyniono to aby zgadzała się kwota dokonanej już wcześniej płatności. Zatem zaskarżona uchwała narusza interesy powodów.

W związku z powyższym Sąd uchylił wszystkie zaskarżone uchwały.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -06-05_001