Wymogi do sprawozdania zarządu; rola sądu w kontroli uchwały

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 9 listopada 2022 r., sygn. akt

...przepis art. 25 ust. 1 u.w.l. pozwala właścicielom lokali poddać sądowej kontroli uchwałę podjętą przez wspólnotę mieszkaniową pod kątem jej zgodności z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, jeśli takowa została zawarta, bądź naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia interesów właściciela lokalu.

W toku postępowania strona powodowa nie wykazała jednak za pomocą jakiegokolwiek dowodu, że podjęte i zaskarżone uchwały spowodowały – jak twierdzili w pozwie – naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz aby naruszyły w jakikolwiek sposób interes ekonomiczny powodów.(...)

Przypomnieć trzeba, że Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd lub zarządcę. Należy więc zakładać, że do takiego sprawozdania stosować się będzie, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności, czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, a więc ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce i czytelności rozumianej jako przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Bez znaczenia będzie natomiast jego forma, chyba że właściciele lokali, w umowie lub w uchwale postanowią, że sprawozdanie to ma być składane w określonej przez nich formie. Sprawozdanie powinno zawierać część finansową, a jego sporządzenie związane będzie z obowiązkiem (o którym mowa w art. 29 ust. 1 u.w.l.) prowadzenia przez zarząd lub zarządcę określonej przez wspólnotę mieszkaniową pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sprawozdanie finansowe powinno być sporządzone dla danej wspólnoty za rok kalendarzowy, a jego zatwierdzanie odbywa się uchwałą właścicieli lokali. Jednocześnie, podobnie jak całe sprawozdanie, jego finansową część powinna charakteryzować rzetelność, kompletność i czytelność. Dalej, przepisy ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości stosuje się do wspólnot mieszkaniowych jedynie w zakresie uzasadnionym specyfiką prowadzonej przez nią działalności, sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej powinno być sporządzone zgodnie z wynikającą z ustawy o rachunkowości zasadą ciągłości bilansowej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 marca 2021 roku, I (...) 45/21). Sąd na podstawie przeprowadzonych i dostępnych w sprawie dowodów, nie stwierdził uchybień czy naruszeń w powyższych obowiązkach, ciążących na pozwanej Wspólnocie.

Przede wszystkim wskazać trzeba, że powodowie nie zaoferowali jakiegokolwiek dowodu – pomimo spoczywającego na nich w tym zakresie obowiązku – który potwierdziłby opisywane w pozwie twierdzenia. Zeznania świadka Z. F. (powołanej przez stronę pozwaną) oraz zeznania samych powodów są w tym zakresie oczywiście sprzeczne z uwagi na interesy stron postępowania. W ocenie Sądu powodowie winni więc w takiej sytuacji, poza gołosłownymi twierdzeniami, przedstawić dowód na nierzetelnie prowadzoną księgowość i dokonywanie błędnych zapisów w przedmiotowych sprawozdaniach. Takim dowodem byłaby chociażby opinia biegłego sądowego z zakresu księgowości bądź rachunkowości. W ocenie Sądu brak było podstaw w niniejszej sprawie do zasięgania przez Sąd z urzędu wskazanej opinii. Po pierwsze bowiem analiza przedłożonych uchwał i ich załączników nie budziła wątpliwości Sądu co do rzetelności i prawidłowości dokonywanych w nich zapisów księgowych i rachunków, a stanowisko pozwanej jawiło się jako spójne i logiczne. Po drugie natomiast strona powodowa reprezentowana była przez profesjonalnego pełnomocnika, brak było więc przyczyn, dla których Sąd powinien pouczać powodów o możliwości powołania biegłego celem wykazania prawdziwości twierdzeń i zarzutów przedstawionych przez nich już w pozwie. Dla przypomnienia wskazać należy, że prowadzone na zawiadomienie powodów, postępowanie karne wobec administratora, z tytułu rzekomych naruszeń w sprawozdaniu, nie potwierdziło takich zarzutów, co przyznali sami powodowie.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, rolą sądu dokonującego kontroli uchwały na gruncie art. 25 u.w.l. nie jest zastępowanie właścicieli przez odmawianie im prawa do stanowienia o wspólnej nieruchomości, czy też ograniczanie ich w swobodzie decyzji przez pozostawianie w obrocie jedynie takich uchwał, które są pozbawione jakiegokolwiek ryzyka, lecz chodzi o ingerencję jedynie w takich przypadkach, gdy zostanie udowodnione przez skarżącego właściciela, że kwestionowana uchwała narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź interes właściciela (tak wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2019 r., XII C 784/19).

Jednocześnie przypomnieć należy, że powodowie jako podstawę zaskarżenia uchwał wskazali naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie ich istotnych interesów ekonomicznych. Prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność. W przypadku zarządcy będzie to m.in. dbałość o wyegzekwowanie do majątku wspólnoty mieszkaniowej uchwalonych zaliczek, aby możliwe było podejmowanie niezbędnych czynności z zakresu konserwacji, eksploatacji i zabezpieczenia substancji budynku, w tym wykonanie koniecznych napraw i usunięcie awarii. Naruszenie takich zasad nie zostało przez stronę powodową udowodnione. Podjęte uchwały miały na uwadze dobro wspólnoty, ale również wszystkich jej członków. Uchwała nr 3/2021 była choćby, jak zeznali członkowie zarządu pozwanej, konieczna, z uwagi na pilne potrzeby remontowe nieruchomości.

Nie można zapominać, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona – w formie zaskarżania uchwał do sądu – została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako (niepodzielnej – co do zasady) całości (R. D. [w:] Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII, W. 2021, art. 25). Powodowie praktycznie jako jedyni nie zgodzili się z treścią podjętych uchwał. Skoro zdaniem większości ogółu właścicieli uchwały te były nie tylko prawidłowe pod względem merytorycznym, jak również nie dopatrzono się w nich naruszenia ich interesów ekonomicznych, trudno uznać, aby powodowie zostali w jakikolwiek sposób ograniczeni w swoich prawach, skoro uchwały te w sposób równy traktują wszystkich właścicieli lokalów w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej.

Mając na uwadze wszystkie przytoczone okoliczności oraz przepisy prawa, Sąd doszedł do przekonania, że brak jest w przedmiotowych uchwałach naruszenia zasad prawidłowego zarządu bądź naruszenia interesu powodów w każdej z uchwał. Uchwała nr 1/2021 stanowiła przyjęcie sprawozdania z działalności Zarządu Wspólnoty i udzielenia mu absolutorium. Powodowie nie wykazali nieprawidłowości w rozliczeniu funduszu remontowego oraz naruszenia ich interesów w tym zakresie. Jednocześnie uchwała nr 2/2021 również nie mogła zostać uchylona przez Sąd, albowiem roczny plan finansowo-gospodarczy na 2021 r. stanowił konsekwencję wyliczeń z uchwały nr 1/2021. Nie wykazanie naruszenia zasad prawidłowego zarządu powoduje, że również ta uchwała winna się ostać. Ponadto uchwała nr 3/2021 dotyczyła zaciągnięcia kredytu remontowego, a strona powodowa w żaden sposób nie wykazała, aby jej treść wpływała w jakikolwiek sposób na ujemny interes wspólnoty oraz ich własny interes ekonomiczny. Wręcz przeciwnie, z przeprowadzonych dowodów wynika, że pomimo zaciągnięcia nowego kredytu, który został udzielony przez bank bez żadnych zastrzeżeń co do zdolności finansowej Wspólnoty, stan finansów Wspólnoty nie potwierdza zastrzeżeń i zarzutów powodów. Poprzedni kredyt został już praktycznie spłacony, Wspólnota bez problemów finansowych spłaca raty kredytu, zaciągniętego na remont pionów, i stan konta obecnie wykazuje wartość dodatnią.

Z uwagi na wszystkie powyższe okoliczności, zgromadzone w aktach sprawy dowody w ich wzajemnym powiązaniu, jak również z uwzględnieniem zasad logiki i doświadczenia życiowego, Sąd na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. stosowanym a contrario oddalił powództwo w całości.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -11-09_002

[piotrusb]

W uzupełnieniu - sygn. akt I C 605/21