Wyrok dotyczacy czesci kosztow związanych z inst c.o.

Wiadomość
Autor
Awatar użytkownika
dobroslaw76
.
.
Posty: 249
Rejestracja: 23-02-2006, 14:44
Kontakt:

Wyrok dotyczacy czesci kosztow związanych z inst c.o.

#1 Post autor: dobroslaw76 » 26-01-2007, 13:42

Sygn. akt III CZP 28/06
[center]UCHWAŁA
Dnia 19 maja 2006 r.[/center]

Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa Zarządu Nieruchomości "E." sp. z o.o. w E.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K 33 w E
o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 19 maja 2006 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w E.
postanowieniem z dnia 1 marca 2006 r.,

"Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych ?"

podjął uchwałę:

Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Uzasadnienie

Powodowa spółka z o.o., będąca byłym zarządcą pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, wystąpiła z powództwem o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty z dnia 23 maja 2005 r., a zobowiązującej właścicieli lokali do spłaty zadłużenia za dostawę energii cieplnej, wynoszącego 25.304,60 zł należności głównej i 1.988,25 odsetek, w ciągu 24 miesięcy i wg stawki miesięcznej po 1,31 za m2 powierzchni użytkowej. Zdaniem powódki uchwała jest niezgodna z przepisami prawa bowiem dotyczy zaległości za dostawę ciepła nie tylko do nieruchomości wspólnej, ale również do poszczególnych lokali, a więc wykracza poza granice decydowania o ponoszeniu przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sąd I instancji uwzględnił powództwo uchylając sporną uchwałę.
Rozpoznając apelację pozwanej Wspólnoty Sąd drugiej instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości i sformułowane w sentencji postanowienia z dnia 1 marca 2006 r. Sąd odwoławczy stwierdził, że Wspólnota odpowiada za zobowiązania wynikające z dostaw energii cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, uznając za oczywiste, że wydatki związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel i tylko on jest zobowiązany do ich pokrycia. Nadto Sąd ten stwierdził, że materia zaskarżonej uchwały wykracza poza problematykę zarządu nieruchomością wspólną, a tylko ta materia może być przedmiotem uchwały właścicieli lokali.
Z drugiej jednak strony Sąd odwoławczy dostrzegł także uzasadnienie dla przyjęcia stanowiska o dopuszczalności podjęcia przez Wspólnotę uchwały w przedmiocie obciążenia ogółu właścicieli lokali obowiązkiem zaspokojenia wierzytelności dostawcy energii zużytej także na potrzeby nieruchomości lokalowych. Uprawnienia Wspólnoty do podjęcia uchwały w tej materii dopatruje się Sąd II instancji w tym, że ta Wspólnota jest stroną umowy o dostawę energii cieplnej, która dostarczana jest do nieruchomości wspólnej a sposób jej spożytkowania, a zwłaszcza fakt jej dalszej dystrybucji do lokali, nie ma znaczenia. Skoro Wspólnota zaciągnęła zobowiązanie, to uprawniona jest do podejmowania uchwały zmierzającej do zaspokojenia długu, uznał Sąd Okręgowy, podkreślając zarazem że często nie jest możliwe oddzielenie spraw dotyczących nieruchomości wspólnej od tych właściwych jedynie lokalom. Koszty utrzymania lokali należą do sfery zainteresowania członków wspólnoty z powodu bezpośredniego związku z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną, wywodzi Sąd odwoławczy z powołaniem się na stanowisko wyrażone w piśmiennictwie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2002 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, będąc zarazem zobowiązanym m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy).

Zważyć jednak należy, że bezspornym jest, iż w lokalach będących własnością członków pozwanej Wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i ogrzewane są wszystkie wspólne części budynku. Innymi słowy przyjęto w orzecznictwie, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (zob. uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 OSNC 1998/1/4 z glosą częściowo aprobującą). Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy, z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 ustawy). Uznanie urządzenia w postaci instalacji cieplnej służącej do ogrzewania zarówno poszczególnych lokali jak i pozostałych części budynku, za nieruchomość wspólną oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy. Wniosek taki znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest – z mocy powołanego art. 22 ust. 3 ustawy – jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.


Kierowanie przez zarząd sprawami wspólnoty mieszkaniowej (art. 21 u st. 1 ustawy) obejmuje zarówno podejmowanie przezeń czynności zwykłego zarządu jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Dokonanie ostatnio wymienionych czynności przez zarząd wymaga uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 ustawy), przy czym tryb podejmowania uchwał także i w tym przedmiocie określa art. 23 ustawy (zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 489/00, OSNC 2002 r., nr 12, poz. 157). Zawarta w art. 23 ustawy regulacja trybu podejmowania uchwały przez właścicieli lokali obejmuje sprawy związane ze sposobem procedowania właścicieli lokali przy jej podejmowaniu. Przepis ten nie jest natomiast źródłem określenia przedmiotu podejmowanej przez właścicieli lokali uchwały. W tej ostatniej kwestii rozstrzygnięcie zawiera norma art. 22 ust. 2 ustawy, która stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności, w tym także na dokonanie czynności o takim właśnie charakterze, bo wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy. Skoro więc przepis art. 22 ust. 2 ustawy jest źródłem określającym przedmiot uchwały właścicieli lokali (a nie tryb jej podejmowania) w postaci wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu to oznacza, że wspólnota mieszkaniowa, obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 22 ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy). Ponieważ pozwana Wspólnota zaciągnęła wobec dostawcy energii cieplnej zobowiązanie pieniężne dotyczące nieruchomości wspólnej, za które z mocy art. 17 ustawy sama ponosi odpowiedzialność, to oczywistą jest możliwość podjęcia przez nią uchwały zmierzającej do zaspokojenia wierzytelności swojego kontrahenta, tj. dostawcy energii. Przedmiot takiej uchwały Wspólnoty określa jednak przepis art. 22 ust. 2 ustawy, który z kolei uwzględnia unormowanie art. 21 ust. 1 ustawy zobowiązujące zarząd m.in. do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, przejawem realizacji którego to obowiązku kierowania jest z pewnością ustalanie – za zgodą wspólnoty – określonych w art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Okoliczność, że treść uchwały będącej przedmiotem żądania powoda nie odpowiada wprost hipotezie normy art. 22 ust. 2 ustawy nie jest jednak równoznaczna z uznaniem niezgodności uchwały z tym przepisem, rozumianej jako przesłanki określonej w art. 25 ust. 1 ustawy. Zważyć bowiem należy, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej jako wielostronna czynność prawna wywołuje z mocy art. 56 k.c. nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Wobec powyższego, z woli ustawodawcy wynikającej z art. 56 k.c. uznać należy że skutkiem spornej uchwały jest w istocie wyrażenie zgody na dokonania przez zarząd czynności, która, będąc zarazem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, objęta jest również użytym w art. 21 ust. 1 ustawy zakresem pojęcia „sprawy wspólnoty mieszkaniowej”, którymi kieruje zarząd.

Z powyższych względów zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w E. należało rozstrzygnąć w sposób przedstawiony wyżej.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Stanisław
.
.
Posty: 291
Rejestracja: 23-01-2006, 19:48

Odp.: Wyrok dotyczacy czesci kosztow związanych z inst c.o.

#2 Post autor: Stanisław » 26-01-2007, 19:37

dobroslaw76 pisze:Uznanie urządzenia w postaci instalacji cieplnej służącej do ogrzewania zarówno poszczególnych lokali jak i pozostałych części budynku, za nieruchomość wspólną oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy. Wniosek taki znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali
... 'podkreślone' jest co najmniej kontrowersyjne.

Wg. mnie:
eksploatacja = przesyłanie/pobieranie medium;
eksploatuję = przesyłam/pobieram medium
ponoszę koszty eksploatacji = serwisuję instalację, żeby móc przesyłać/pobierać medium
koszt eksploatacji = serwis, remont instalacji służącej przesyłaniu medium

Źle rozumiem język polski?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Janusz Gdański
.
.
Posty: 853
Rejestracja: 11-07-2006, 13:35

Odp.: Wyrok dotyczacy czesci kosztow związanych z inst c.o.

#3 Post autor: Janusz Gdański » 26-01-2007, 22:38

Ja rozumiem tak jak Ty z jednym ale - część ciepła jest zużywana na ogrzanie nieruchomości wspólnej i za to ciepło członkowie wspólnoty powinni zapłacić proporcjonalnie do udziałów. Oczywiście jest problemem określenie ilości ciepła zużywanego na ogrzanie nieruchomości wspólnej, ale przy braku consensusu stanowisko powinien zająć sąd na podstawie ekspertyzy wykonanej przez fachowca. Problemu nie rozwiązują ani indywidualne podzielniki, ani liczniki nie będace w stanie określić ilości ciepła przenikającej przez ściany. Moim zdaniem nie ma dobrego, uczciwego sposobu rozliczenia kosztów ciepła w nieruchomości, w której jest wspólnota mieszkaniowa.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Stanisław
.
.
Posty: 291
Rejestracja: 23-01-2006, 19:48

Odp.: Wyrok dotyczacy czesci kosztow związanych z inst c.o.

#4 Post autor: Stanisław » 27-01-2007, 18:53

Janusz Gdański pisze:część ciepła jest zużywana na ogrzanie nieruchomości wspólnej i za to ciepło członkowie wspólnoty powinni zapłacić proporcjonalnie do udziałów
Oczywiście.
Janusz Gdański pisze:nie ma dobrego, uczciwego sposobu rozliczenia kosztów ciepła w nieruchomości, w której jest wspólnota mieszkaniowa.
Niestety nie ma i ignoranckim hipokrytą jest ten, kto twierdzi, że jest.
Hawk.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Sławomir

Odp.: Wyrok dotyczacy czesci kosztow związanych z inst c.o.

#5 Post autor: Sławomir » 27-01-2007, 18:59

Mam wrażenie , że w tym trudnym temacie za dużo jest dzielenia włosa na czworo. Przecież za całą energię cieplną (zamówioną, dostarczoną) za konserwację instalacji i jej sprawne działanie TRZEBA ZAPLACIĆ i to jest pewnik. Czy konkretna wspólnota podniesie stawkę za jednostkę zużycia dla poszczególnych lokali, czy też podniesie stawkę za eksploatację nieruchomości wspólnej to jej wybór. Dlatego najważniejsze jest, aby sprawy budzące spory lub niedookreślone w UoWL podejmować uchwałami - regulaminami.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Janusz Gdański
.
.
Posty: 853
Rejestracja: 11-07-2006, 13:35

Odp.: Wyrok dotyczacy czesci kosztow związanych z inst c.o.

#6 Post autor: Janusz Gdański » 27-01-2007, 23:20

A może jednak "podzielmy włos na czworo". Czy faktycznie wspólnota musi kupować ciepło zużywane w poszczególnych lokalach?Koszty ogrzania lokalu nie są przecież w zadnym wypadku kosztami zwiazanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Uważam za uzasadnione następujące rozwiązanie:
1. Zarząd (zarządca, administrator) zawiera z dostawcą ciepła (EC) umowę POŚREDNICTWA. W umowie tej deklaruje, że przekazywać będzie dostawcy wszystkie zebrane pieniądze za ciepło oraz wykaz dłużników, którymi będą mogli być właściciele poszczególnych lokali oraz wspólnota, jako odbiorca ciepła zużywanego w nieruchomości wspólnej.
2. Windykację od dłużników prowadzić będzie EC lub zarzad (zarzadca, administrator), ale na zlecenie i z upoważnienia EC.
3. Za świadczoną na rzecz EC usługę zarząd (zarządca, administrator) otrzymywać będzie wynagrodzenie.
Podstawą takiego rozumowania jest art.13.1 UWL obligujący właściciela lokalu do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu.
Gdyby "dograć" szczegóły, to powstałaby umowa ekwiwalentna, a takie powinny być umowy w państwie prawa. Pamiętać należy, że to dostawca chce sprzedawać swój towar, więc powinien godzić się na uczciwe rozwiązania. Dzisiaj nierzadko EC domaga się zapłaty za ciepło od zarządu (zarządcy, administratora) bez względu na to, czy faktyczni odbiorcy ciepła za nie zapłacą. Nie jest to uczciwe - koszty utraty pracy przez członków wspólnoty lub braku ich woli do płacenia za ciepło nie wpływają na kondycję przedsiębiorstw ciepłownicztych, ale "biją" w zarządy (zarządców, administratorów). Gdyby były problemy z dogadaniem się stron co do kształtu umowy, to w sprawę powinien zaangażować się wójt (burmistrz, prezydent miasta), ponieważ dostawa ciepła jest jednym z zadań własnych gminy. CO WY NA TO?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo Sądu Najwyższego”