Wspólnota Mieszkaniowa

Witam.
Proszę o pomoc/rozwianie wątpliwości.

Wspólnota tylko uchwałą protokołowaną przez notariusza powołała zarządcę, jako firmę X. Nie ma umowy o zarzadzanie z tą firmą, tj. przedsiębiorcą w rozumieniu art. 184 ust.3 uogn, nie ma też umowy z licencjonowanym zarzadcą (art.184 ust.2 uogn), który jest właścicielem tej firmy. W uchwale powołującej firmę X jest tylko wzmianka, że tę firmę powołuje się do czynności zwykłego zarządu. Nic więcej. Pytania:
a) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może reprezentować wspólnotę w sprawie o uchylenie uchwały?
b) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może zlecić kancelarii prawnej obsługę prawną w związku z pozwem o uchylenie uchwały; dodam, że nawet nie ma w budżecie wspólnoty pozycji na taką obsługę.

waprok pisze:Wspólnota tylko uchwałą protokołowaną przez notariusza powołała zarządcę, jako firmę X. Nie ma umowy o zarzadzanie z tą firmą, tj. przedsiębiorcą w rozumieniu art. 184 ust.3 uogn, nie ma też umowy z licencjonowanym zarzadcą (art.184 ust.2 uogn), który jest właścicielem tej firmy. W uchwale powołującej firmę X jest tylko wzmianka, że tę firmę powołuje się do czynności zwykłego zarządu. Nic więcej. Pytania:
a) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może reprezentować wspólnotę w sprawie o uchylenie uchwały?
b) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może zlecić kancelarii prawnej obsługę prawną w związku z pozwem o uchylenie uchwały; dodam, że nawet nie ma w budżecie wspólnoty pozycji na taką obsługę.

a) Nie. Chyba, że otrzyma pełnomocnictwo procesowe od zarządu. Ale nawet wówczas, oprócz pełnomocnictwa, powinien posiadać zawartą umowę o zarządzanie / administrowanie nieruchomością wspólną (art. 87 § 1 kpc).
Nawet, gdyby powierzono zarząd zgodnie z wymogami ustawy, czyli umową w formie aktu notarialnego, to bez pełnomocnictwa wspólnoty (w tejże umowie lub w odrębnym dokumencie, przyjętym uchwałą właścicieli) zarządca z art. 18.1 nie ma uprawnień do reprezentowania wspólnoty. Zwróć uwagę, że umocowanie ustawowe w tym zakresie posiada tylko zarząd wspólnoty.

b) Nie. Pełnomocnictwa substytucyjnego (udzielonego przez pełnomocnika) można udzielić tylko wówczas, jeżeli umocowanie takie wynika z treści pełnomocnictwa, czyli jeżeli mocodawca (wspólnota) wyraźnie na to zezwolił.

Dzięki, Owner. Potwierdziłes moje (laika) wątpliwości. Znalazłem też coś takiego:
http://www.zarzadca.pl/content/view/584/32

Owner, pozwól, jeszcze jedno pytanie:
co w takiej sytuacji, jesli zarzadca "sobie" tę kancelarię najął w imieniu wspólnoty i to za niemałe pieniądze? Sprawa dotycząca uchwały, która uderza w jego niekompetencję, więc ma motyw, ale jak temu bezprawiu zapobiec? Nie wiem, czy czasem kancelaria nie wniosła odwołania od wstępnego postanowienia sądu wstrzymującego uchwałę.

Wspólnota powinna odmówić zapłaty za usługę. Prawnicy z kancelarii dostaną zapłatę, ale od zleceniodawcy, czyli od firmy zarządzającej. Podstawa prawna: art. 103 kodeksu cywilnego:

Art. 103. § 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
§ 2. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.

Wspólnota powinna wystosować pisemne oświadczenie do kancelarii prawnej, że zarządca działa bez umocowania i wszelkie zobowiązania zaciąga wyłącznie we własnym imieniu i na własny rachunek.

Wszystko się zgadza, ale informowanie kancelarii to trochę strzał w stopę. kancelaria może wspólnie z zarządca zrobić ludziom wodę z mózgu, że jak nie podpiszą umocowania, to przegramy i będą koszty itd.

A jak sprawa wygląda z tymi kosztami w kontekście braku w PG pieniędzy na obsługę prawną? Czy wspólnota może dążyć do obciążenia całością kosztów stronę powodową?

Według mnie trzeba sprawdzić umowę właścicieli – jeżeli uchwała tylko zmieniła zarządcę, to jego kompetencje mogą wynikać bezpośrednio z umowy.

Jak rozumiem to jest zarządca powierzony – jeżeli nie ma pełnomocnictwa procesowego to wspólnota nie ma reprezentacji w sądzie.

A kto w pozwie jest wpisany jako reprezentant wspólnoty i na jakiej podstawie? To sa podstawowe dokumenty, które się przedstawia w sądzie.