Kompetencje zarzadcy bez odpowiedniego umocowania

Zarząd sprawowany przez zatrudnioną przez wspólnotę osobę fizyczną lub prawną.
Także administrator zatrudniony do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
Wiadomość
Autor
waprok
.
.
Posty: 440
Rejestracja: 02-12-2009, 21:30

Kompetencje zarzadcy bez odpowiedniego umocowania

#1 Post autor: waprok » 22-12-2010, 14:03

Witam.
Proszę o pomoc/rozwianie wątpliwości.

Wspólnota tylko uchwałą protokołowaną przez notariusza powołała zarządcę, jako firmę X. Nie ma umowy o zarzadzanie z tą firmą, tj. przedsiębiorcą w rozumieniu art. 184 ust.3 uogn, nie ma też umowy z licencjonowanym zarzadcą (art.184 ust.2 uogn), który jest właścicielem tej firmy. W uchwale powołującej firmę X jest tylko wzmianka, że tę firmę powołuje się do czynności zwykłego zarządu. Nic więcej. Pytania:
a) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może reprezentować wspólnotę w sprawie o uchylenie uchwały?
b) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może zlecić kancelarii prawnej obsługę prawną w związku z pozwem o uchylenie uchwały; dodam, że nawet nie ma w budżecie wspólnoty pozycji na taką obsługę.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

owner
.
.
Posty: 6179
Rejestracja: 28-12-2006, 21:22

Odp.: Kompetencje zarzadcy bez odpowiedniego umocowania

#2 Post autor: owner » 22-12-2010, 14:53

waprok pisze:Wspólnota tylko uchwałą protokołowaną przez notariusza powołała zarządcę, jako firmę X. Nie ma umowy o zarzadzanie z tą firmą, tj. przedsiębiorcą w rozumieniu art. 184 ust.3 uogn, nie ma też umowy z licencjonowanym zarzadcą (art.184 ust.2 uogn), który jest właścicielem tej firmy. W uchwale powołującej firmę X jest tylko wzmianka, że tę firmę powołuje się do czynności zwykłego zarządu. Nic więcej. Pytania:
a) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może reprezentować wspólnotę w sprawie o uchylenie uchwały?
b) czy taki zarządca-przedsiębiorca i kto ewentualnie w imieniu tej firmy może zlecić kancelarii prawnej obsługę prawną w związku z pozwem o uchylenie uchwały; dodam, że nawet nie ma w budżecie wspólnoty pozycji na taką obsługę.
a) Nie. Chyba, że otrzyma pełnomocnictwo procesowe od zarządu. Ale nawet wówczas, oprócz pełnomocnictwa, powinien posiadać zawartą umowę o zarządzanie / administrowanie nieruchomością wspólną (art. 87 § 1 kpc).
Nawet, gdyby powierzono zarząd zgodnie z wymogami ustawy, czyli umową w formie aktu notarialnego, to bez pełnomocnictwa wspólnoty (w tejże umowie lub w odrębnym dokumencie, przyjętym uchwałą właścicieli) zarządca z art. 18.1 nie ma uprawnień do reprezentowania wspólnoty. Zwróć uwagę, że umocowanie ustawowe w tym zakresie posiada tylko zarząd wspólnoty.

b) Nie. Pełnomocnictwa substytucyjnego (udzielonego przez pełnomocnika) można udzielić tylko wówczas, jeżeli umocowanie takie wynika z treści pełnomocnictwa, czyli jeżeli mocodawca (wspólnota) wyraźnie na to zezwolił.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

waprok
.
.
Posty: 440
Rejestracja: 02-12-2009, 21:30

Odp.: Kompetencje zarzadcy bez odpowiedniego umocowania

#3 Post autor: waprok » 22-12-2010, 15:07

Dzięki, Owner. Potwierdziłes moje (laika) wątpliwości. Znalazłem też coś takiego:
http://www.zarzadca.pl/content/view/584/32

Owner, pozwól, jeszcze jedno pytanie:
co w takiej sytuacji, jesli zarzadca "sobie" tę kancelarię najął w imieniu wspólnoty i to za niemałe pieniądze? Sprawa dotycząca uchwały, która uderza w jego niekompetencję, więc ma motyw, ale jak temu bezprawiu zapobiec? Nie wiem, czy czasem kancelaria nie wniosła odwołania od wstępnego postanowienia sądu wstrzymującego uchwałę.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

owner
.
.
Posty: 6179
Rejestracja: 28-12-2006, 21:22

Odp.: Kompetencje zarzadcy bez odpowiedniego umocowania

#4 Post autor: owner » 22-12-2010, 15:14

Wspólnota powinna odmówić zapłaty za usługę. Prawnicy z kancelarii dostaną zapłatę, ale od zleceniodawcy, czyli od firmy zarządzającej. Podstawa prawna: art. 103 kodeksu cywilnego:
Art. 103. § 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
§ 2. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.
Wspólnota powinna wystosować pisemne oświadczenie do kancelarii prawnej, że zarządca działa bez umocowania i wszelkie zobowiązania zaciąga wyłącznie we własnym imieniu i na własny rachunek.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

waprok
.
.
Posty: 440
Rejestracja: 02-12-2009, 21:30

Odp.: Kompetencje zarzadcy bez odpowiedniego umocowania

#5 Post autor: waprok » 22-12-2010, 19:07

Wszystko się zgadza, ale informowanie kancelarii to trochę strzał w stopę. kancelaria może wspólnie z zarządca zrobić ludziom wodę z mózgu, że jak nie podpiszą umocowania, to przegramy i będą koszty itd.

A jak sprawa wygląda z tymi kosztami w kontekście braku w PG pieniędzy na obsługę prawną? Czy wspólnota może dążyć do obciążenia całością kosztów stronę powodową?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Joanna
.
.
Posty: 768
Rejestracja: 12-05-2008, 23:39

Odp.: Kompetencje zarzadcy bez odpowiedniego umocowania

#6 Post autor: Joanna » 22-12-2010, 19:57

Według mnie trzeba sprawdzić umowę właścicieli – jeżeli uchwała tylko zmieniła zarządcę, to jego kompetencje mogą wynikać bezpośrednio z umowy.

Jak rozumiem to jest zarządca powierzony – jeżeli nie ma pełnomocnictwa procesowego to wspólnota nie ma reprezentacji w sądzie.

A kto w pozwie jest wpisany jako reprezentant wspólnoty i na jakiej podstawie? To sa podstawowe dokumenty, które się przedstawia w sądzie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządca i administrator”