Sprzedaż prawa do wyłącznego użytkowania miejsca postojowego

[elmaz]

OK - to jest jakieś rozwiązanie.

[irenalo]

Wspólnota zarządza NW. Załóżmy, że nie ma przydzielonych miejsc a wspólnota, chce je podzielić do uźytkowania na wyłączność. I uchwała wystarczy. Ci co się czują skrzywdzeni, mogą zaskarźyć uchwałę.
Tutaj tak samo. Zmienia się tylko jeden użytkownik. Reszta wyraża zgodę w uchwale, którą można zaskarżyć.

[elmaz]

No OK, sorry, że drążę, ale jak się to ma do orzeczeń sadowych, w tym SN, w których explicite sądy stwierdzają, że albo zgoda WSZYSTKICH stron umowy, albo decyzja sądu?
To w końcu stronami umowy jest wspólnota i uzytkownik miejsca, czy wszyscy wlaściciele?

[irenalo]

Możesz pokazać to orzeczenie SN? Bo w sądach rejonowych i okręgowych orzecznictwo bywa sprzeczne,

[irenalo]

elmaz jeżeli wspólnota podejmuje uchwałę w sprawie wysokości zaliczek to jest umowa między wspólnotą a poszczególnym właścicielem czy umowa między właścicielami, że takie zaliczki będą płacić? ;-)

[piotrusb]

Wspólnota zarządza NW. Załóżmy, że nie ma przydzielonych miejsc a wspólnota, chce je podzielić do uźytkowania na wyłączność. I uchwała wystarczy. Ci co się czują skrzywdzeni, mogą zaskarźyć uchwałę.

Zgadzam się w tym zakresie z irenalo. Zobaczcie poniższy wyrok.

Podział quoad usum jest najbardziej charakterystycznym dla praktyki podziałem nieruchomości do korzystania (użytkowania). Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Przepisy prawa materialnego owego podziału nie regulują wprost, wynika on z interpretacji art. 206 kc (w przypadku współwłasności) oraz korelującego z nim art. 12 ust. 1 u.w.ł. stanowiącego, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Podzielić należy rozważania Sądu pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała prócz tego co wypowiadała wprost (zmiana przeznaczenia części gruntu i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu), wprowadzała też i częściowy podział quoad usum nieruchomości wspólnej. W wyniku bowiem wybudowania parkingu każdemu ze współwłaścicieli przysługiwać będzie wyodrębnione miejsce parkingowe, z którego mógłby wyłącznie korzystać, z wyłączeniem innych współwłaścicieli (możliwe jest nawet posadowienie tzw. „pachołków”) i ponosić będzie koszty jego utrzymania.

Rodzi się pytanie, czy do dokonania podziału quoad usum konieczna jest umowa wszystkich współwłaścicieli, czy też jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, do podjęcia której konieczna jest uchwała wspólnoty (art. 22 ust. 3 u.w.l. zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd), czy też jest to czynność zwykłego zarządu.

Dla odpowiedzi na to pytanie sięgnąć należałoby do bogatego orzecznictwa odnoszącego się do dokonania podziału quoad usum na gruncie art. 206 kc, odsyłającego współwłaściciela, który nie zgadza się na decyzję większości co do dokonania takowego podziału, na drogę sądową na podstawie art. 202 kc, a zatem dotyczy to czynności zwykłego zarządu. Ekspressis verbis wypowiedział się na ten temat Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 marca 1997 r. (I CZ 7/97), stanowiąc, że podział rzeczy quoad usum jest czynnością zwykłego zarządu. Skoro jest to czynność zwykłego zarządu, wydanie w tej materii uchwały Walnego Zgromadzenia było nawet czymś więcej niż wymaga to u.w.l. (art. 22 ust 1 u.w.l.) ale i tym samym uchwała nie jest sprzeczna z prawem. Dokonano bowiem czegoś więcej niż to wymagają przepisy. Zresztą korelowało to z podjęciem uchwały w przedmiocie zmiany przeznaczenia gruntu, co do której konieczne jest podjęcie uchwały wspólnoty.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 września 2016 r., sygn. akt I ACa 91/16

Tak samo orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z 17 marca 2017 r., sygn. akt III CSK 64/16.