Remont - wymiana instalacji kan. a odmowa członka wspólnoty itd.

[KLIMZ]

Dzień dobry .
Proszę o porady w następującej kwestii .
Wspólnota mieszkaniowa bloki około 100 członków ( 100 mieszkań) zarządzana przez firmę zewnętrzną ( miejskie przedsiębiorstwo komunalne). Istniejący fundusz remontowy , opłacany miesięczną składką .Podjęta uchwała na zebraniu wspólnoty o wymianie w pionach instalacji kanalizacyjnej . Wyszukanie wykonawcy powierzone firmie zarządzającej .
Zaczął się remont - całe ściany w toaletach są wyburzane ( w miejscach gdzie znajdują się pod liczniki na wodę , po to aby firma remontowa mogła zdemontować stare rury , bodajże żeliwne - bloki 40 lat ) . Na dziś wiadomo od ekip remontowych i zaszłyszanych opinii sąsiadów ( brak kontaktu z firmą zarządzająca wspólnotą - pracują do 15 :00 - jutro wykonam telefon w celu uzyskania rzetelnych informacji ) ,że po wymianie instalacji w miejsce wyburzonych ścianek w toaletach wstawiają tylko jakąś płytę być może karton gips bez odtwarzania poprzedniego stanu ?
Zasadnicze pytania :
1. Czy zarządca wspólnoty musi doprowadzić po wymianie instalacji kanalizacyjnej każdą toaletę w każdym mieszkaniu w którym dla potrzeb remontu zburzono ściankę do takiego stanu jaki był przed remontem ? czyli nowa ścianka z takiego samego materiału jaki był przed wyburzeniem , malowanie ścian zabrudzonych , zniszczonych podczas remontu , tapetowanie ścian gdy tapeta zostanie pobrudzona , zniszczona ?
Dodam ,że zarządca wspólnoty mimo iż remont odbywa się już od dziś nie poinformował w żaden sposób lokatorów danego bloku o sposobie remontu dacie , utrudnieniach związanych z remontem !
2. Czy dany członek wspólnoty ( mieszkaniec jednego bloku - jednego mieszkania w remontowanym pionie ) wyrażając zgodę na zebraniu na tenże remont , może teraz odmówić bez żadnych konsekwencji prawnych wpuszczenia do jego mieszkania pracowników wykonujących remont przez co utrudni lub uniemożliwi wykonanie wymiany instalacji ?
3 .Na jakie argumenty prawne może skutecznie powołać się zarządca wspólnoty aby dany członek wspólnoty , właściciel mieszkania wpuścił jednak ekipę remontową w celu dokonania wymiany instalacji ?
4. Czy ja jako właściciel mieszkania , po to aby zabezpieczyć się przed tym ,że po wyburzeniu u mnie ściany w toalecie i wymianie instalacji ,firma zarządzająca wspólnotą będzie musiała odtworzyć mi toaletę do takiego stanu jaki był przed remontem , mogę spisać z tą firmą stosowną umowę , która z punktu prawnego będzie skuteczna ,w przypadku gdy firma będzie zwlekała lub nie odtworzy toalety do stanu jaki był przed remontem ?
Jeśli taka umowa jest konieczna ,a posiadają Państwo jej wzór lub namiastkę jej treści , bardzo proszę o jej wklejenie na forum .
Dziękuję Państwu za porady . Proszę o podzielenie się Państwa doświadczeniami z takimi przypadkami .
Pozdrawiam .

[piotrusb]

Ad. 1. Tak. Co do zasady, jeżeli remont wiąże się z naruszeniem aktualnego stanu lokalu, to koszty przywrócenia tego lokalu do stanu pierwotnego ponosi wspólnota (tak np. wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 8 maja 2014 r., sygn. akt II Ca 875/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 2 lutego 2018 r., sygn. akt I ACa 995/17).

Ad. 2. Nie i to niezależnie od tego czy głosował za (wyrażał zgodę na remont), czy przeciw. Jeśli wspólnota podjęła uchwałę, czyli większość właścicieli była za, to mniejszość musi się podporządkować, ewentualnie zaskarżyć uchwałę do sądu w trybie art. 25 uwl.

Ad. 3. Podstawą prawną udostępnienia lokalu w opisanej sytuacji jest art. 13 ust. 2 uwl, zgodnie z którym na żądanie zarządu lub zarządcy wspólnoty właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Jest to obowiązek wynikający wprost z ustawy, dlatego też wspólnota nie musi podejmować w tej sprawie uchwały (odmiennej niż uchwała w sprawie samego remontu). Natomiast w przypadku odmowy udostępnienia lokalu wspólnota może wystąpić do sądu. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 3 września 2013 r., sygn. akt V ACa 290/13: „Wprawdzie art. 13 ust. 2 uwl nakłada na właścicieli lokali obowiązki dotyczące bezpośrednio ich lokali, w celu ochrony interesów pozostałych właścicieli lokali, jednakże w razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje wyłącznie roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 uwl”. Zgodnie natomiast z oficjalną wykładnią Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego: „W przypadku gdy dostęp do lokalu okaże się niemożliwy wspólnota mieszkaniowa powinna rozważyć zasadność podjęcia stosownych uchwał stwierdzających wykraczanie właściciela przeciwko porządkowi domowemu i zastosować sankcje, takie jak określone np. w art. 16 uwl. Alternatywną drogą jest także wytoczenie powództwa cywilnego przeciwko właścicielowi o zapewnienie dostępu do lokalu i uzyskanie wyroku sądowego o żądanej treści”. W pierwszej kolejności należy zatem wystosować do właściciela pismo z żądaniem udostępnienia lokalu w określonym terminie z podaniem postawy prawnej i pod groźbą zwrócenia się do sądu w razie odmowy, bądź zastosowania art. 16 ust. 1 uwl – głosowania uchwały o skierowanie do sądu wniosku o przymusową licytację lokalu. W przypadku nieskuteczności takiego wezwania wspólnota winna skierować do sądu pozew o nakaz udostępnienia lokalu. W przypadku gdyby właściciel nawet po wyroku sądowym nie udostępnił swojego lokalu wspólnota powinna w postępowaniu egzekucyjnym złożyć do sądu wniosek o nałożenie grzywny celem wymuszenia wykonania tego obowiązku. Sąd na podstawie art. 1050 § 1 kodeksu postępowania cywilnego wyznacza wówczas właścicielowi termin do wykonania z zagrożeniem grzywną. Po bezskutecznym upływie terminu, sąd na wniosek wspólnoty nałoży na właściciela grzywnę i jednocześnie wyznaczy nowy termin do wykonania czynności, z zagrożeniem surowszą grzywną (art. 1050 § 3 kpc). Dodatkowo, zgodnie z art. 1050(1) § 1 kpc sąd, na wniosek wspólnoty, może zamiast zagrożenia grzywną, zagrozić właścicielowi lokalu nakazaniem zapłaty na rzecz wspólnoty określonej sumy pieniężnej za każdy dzień zwłoki w wykonaniu czynności. W jednym postanowieniu sąd może wymierzyć grzywnę nie wyższą niż dziesięć tysięcy złotych, chyba że dwukrotne wymierzenie grzywny okazało się nieskuteczne (art. 1052 kpc), a wymierzając grzywnę sąd jednocześnie orzeka o jej zamianie na areszt (do 6 miesięcy), w przypadku, gdyby nie została zapłacona (art. 1053 § 1 kpc).

Ad. 4. Nie. Dla wykonawcy robót stroną umowy jest wspólnota. Ona, a nie poszczególni właściciele lokali, płaci i ustala warunki wykonania prac. I to wspólnota powinna dopilnować, żeby lokale po zakończeniu remontu zostały doprowadzone do stanu pierwotnego.

[elmaz]

Ad.3.
Grzywna za nieudostępnienie to jedno (po postępowaniu sądowym).
A jak widzicie możliwość wystąpienia przez wspólnotę z pozwem o odszkodowanie? Prace rozpoczęto, a na którymś ich etapie ktoś nie udostępnił lokalu, prace musiały być wstrzymane/przerwane - wspólnota poniosła wymierne straty.

[KLIMZ]

Dziękuję bardzo za odpowiedzi .
Co do mojego pytania nr 1 i odpowiedzi na to pytanie- @piotrusb - po mojej rozmowie telefonicznej z szefem firmy zarządzającej - administrującej wspólnotą , okazuje się ( nie wiem czy to do końca prawda , rozpytam w sobotę innych członków wspólnoty ) ,że dwa lata temu ( bez mojej obecności na tym zebraniu )podczas zebrania corocznego ,wspólnota wyraziła zgodę na to że, po wymianie instalacji firma remontująca w miejsce wyburzonej ścianki w toaletach będzie tylko montować płytę karton gips, a reszta remontu - czyli płytki , tapeta, ściany malowane ( w zależności jak kto miał przed remontem i co zostało zniszczone , zabrudzone uszkodzone ) , a każdy właściciel mieszkania we własnym zakresie - wykona te naprawy , przywracając na własny koszt do stanu przed remontem i wymianą instalacji kanalizacyjnej .

@piotrusb co do mojego pytania nr 4. chyba się nie zrozumieliśmy lub ja je źle sformułowałem :
4. Czy ja jako właściciel mieszkania , po to aby zabezpieczyć się przed tym ,że po wyburzeniu u mnie ściany w toalecie i wymianie instalacji ,firma zarządzająca wspólnotą będzie musiała odtworzyć mi toaletę do takiego stanu jaki był przed remontem , mogę spisać z tą firmą stosowną umowę , która z punktu prawnego będzie skuteczna ,w przypadku gdy firma będzie zwlekała lub nie odtworzy toalety do stanu jaki był przed remontem ?
Twoja odpowiedź :

Ad. 4. Nie. Dla wykonawcy robót stroną umowy jest wspólnota. Ona, a nie poszczególni właściciele lokali, płaci i ustala warunki wykonania prac. I to wspólnota powinna dopilnować, żeby lokale po zakończeniu remontu zostały doprowadzone do stanu pierwotnego.

Otóż jak rozumiem Twoje określenie "wspólnota " oznacza firmę administrującą tą wspólnotą wybraną przez członków wspólnoty i jej zarząd , który otrzymuje wynagrodzenie za zarządzanie wszystkimi sprawami dotyczącymi tejże wspólnoty ?


Z góry przepraszam za moją dociekliwość ,ale proszę mimo to o udzielenie dalszych porad w sprawie :

1.Czy jeśli paru członków wspólnoty potwierdzi mi w rozmowach ,że dwa lata temu było takie ustalenie na zebraniu iż pozostałą część remontu po zakończonej wymianie instalacji każdy właściciel mieszkania wykona sam na swój koszt , to tym samym żadne pieniądze ani dalsza część remontu do stanu sprzed nie leży w gestii firmy administrującej wspólnotą ?

2. Czy jeśli takie ustalenie 2 lata temu zostało rzeczywiście podjęte na zebraniu wspólnoty , to czy ja jako nieobecny na nim , mam prawo wglądu w jakiekolwiek dokumenty sporządzone przez firmę administrującą ( pod warunkiem ,że firma ta jest prawnie zobowiązana do ich sporządzania jako dowód podjętych uchwał wspólnoty ) zawierające takie właśnie szczegółowe ustalenia o wykonaniu indywidualnie przez każdego właściciela wykończenia toalety we własnym zakresie i na własny koszt po wymianie instalacji ?

3. Jeśli w tych dokumentach , jeśli mam je prawo przeglądać , okaże się że nie ma w nich żadnej mowy o wykonaniu remontu toalety przez każdego właściciela mieszkania we własnym zakresie po wymianie instalacji ,to jak mniemam mam prawo żądać od administratora - firmy zarządzającej , wykonania całego remontu przez firmę wykonująca wymianę instalacji lub inna specjalistyczną ( płytki , malarze itd. ) z funduszu remontowego ,tak by doprowadzić toaletę do stanu poprzedniego ?
4. Jak mogę postąpić , oczywiście zgodnie z prawem , w przypadku gdy w dokumentach sporządzonych na zebraniu wspólnoty w tej sprawie nie ma zapisu o wykonaniu remontu ( wykończeniu do stanu sprzed) przez każdego mieszkańca - właściciela danego mieszkania na własny koszt i we własnym zakresie - czyli brak dowodu - a administrator wspólnoty po wymianie instalacji kanalizacyjnej i zamontowaniu na wyburzoną ściankę płyty karton gips zaprzestanie dalszych prac wykończeniowych ?
5. Kluczowe pytanie - jeśli istnieje prawny obowiązek sporządzania szczegółowego protokołu- pisma z zebrań dorocznych wspólnoty mieszkaniowej i podjętych uchwał wraz ze wszystkimi szczegółami odnośnie wszystkich ustaleń co do np. takiego remontu , a nie został on sporządzony , to jak rozumiem , obecne twierdzenia szefa firmy administrującej ,".... że na zebraniu wspólnoty tak właśnie ustalono o kosztach i remoncie tj. wykończeniu indywidualnie przez każdego właściciela i na jego koszt... " - nie mają żadnego znaczenia , a co za tym idzie, całkowity remont od A do Z musi wykonać na koszt wspólnoty z funduszu remontowego - firma remontowa wybraną przez firmę zarządzającą - administrującą wspólnotą ?
Uzupełnię ,że duża część wspólnoty to osoby starsze , nie angażujące się ( nieobecne na zebraniach corocznych ) i pokładające nadzieję i wiarę ,że firma ( przedsiębiorstwo gospodarki komunalnej) uczciwie , rzetelnie informuje oraz zarządza ich nieruchomościami , co do końca nie jest prawdą , bazując choćby na tym przykładzie .Można by jeszcze wiele napisać . Ale o tym wkrótce .
Dziękuję za dotychczasową pomoc .
Pozdrawiam .

[piotrusb]

Czy ja jako właściciel mieszkania , po to aby zabezpieczyć się przed tym ,że po wyburzeniu u mnie ściany w toalecie i wymianie instalacji ,firma zarządzająca wspólnotą będzie musiała odtworzyć mi toaletę do takiego stanu jaki był przed remontem , mogę spisać z tą firmą stosowną umowę , która z punktu prawnego będzie skuteczna ,w przypadku gdy firma będzie zwlekała lub nie odtworzy toalety do stanu jaki był przed remontem ?

OK, nie zrozumieliśmy się. Odpowiadając na Twoje pytanie - do zawarcia umowy potrzebna jest wola obu stron i nikogo nie można przymusić do zawarcia umowy. Bardzo więc wątpię, czy firma administrująca zgodziłaby się na taką umowę, zważywszy, że dla niej stroną umowy nie są poszczególni właściciele lokali, ale wspólnota, która jej płaci i określa zakres prac i obowiązków.

Ad. 1. Poprośfirmę administrującą o udostępnieni Ci treści tej uchwały. Różni właściciele mogą mieć różną pamięć wydarzeń sprzed lat. Taka uchwała moim zdaniem narusza prawo, gdyż ingeruje w prywatną własność lokali, do czego wspólnota nie jest upoważniona. Jeśli jednak uchwała taka została podjęta i nikt jej nie zaskarżył, to administrator ma podkładkę i musiałabyś zapewne dochodzić swoich praw w sądzie z niepewnym skutkiem.

Ad. 2. Jako właściciel lokalu masz prawo wglądu we wszystkie dokumenty wspólnoty i firma administrująca nie może Ci tego odmówić. Dokumenty sporządzone przez firmę administrującą w ramach wykonywania jej obowiązków wobec wspólnoty są własnością wspólnoty i każdy członek wspólnoty ma prawo wglądu, jak również sporządzenia kopii każdego dokumentu.

Ad. 3. Masz takie prawo.

Ad. 4. Tu istotne jest, czy firma którą nazywasz administratorem jest istotnie tylko administratorem i w Twojej wspólnocie jest zarząd, czy też firma ta sprawuje zarząd powierzony na podstawie art. 18 uwl. Od tego zależy do kogo kierujesz roszczenie. Administrator bowiem nie podejmuje samodzielnych decyzji, wykonuje jedynie polecenia zarządu i służy mu pomocą i radą. Możesz więc zażądać przywrócenia po remoncie lokalu do stanu poprzedniego. Jeśli jednak zarząd/zarządca nie będzie chciał się z tego wywiązać, to pozostanie Ci skierowanie pozwu do sądu.

Ad. 5. Nie ma takiego prawnego obowiązku, ale zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zasada ta oznacza, że nie wystarczy twierdzić, że coś się komuś należy, że podjęto jakieś decyzje, ale konieczne jest przedstawienie na to dobitnych dowodów.