Czy uchwały WM stoją ponad obowiązującym prawem?

[kira]

Witam,

uchwalono u nas inny sposob rozliczenia kosztow remontowych niż przewiduje to ustawa, tzn. konkretnie jeden właściciel dostał zniżkę. Złożyłam pozew przeciwko tej uchwale, ale przez to że nie miałam wszystkich adresow właścicieli sąd odrzucił moj pozew z powodow formalnych. Czy teraz ta uchwała jest ważna mimo że jest niezgodna z prawem? To samo pytanie dotyczy też innej uchwały naszej wspolnoty: Bez obecności notariusza wybrano zarządcę zlicenziowanego na zarządcę naszej wspolnoty w roku 2004, ten zarządca nie należy do wspolwłaścicieli kamienicy, więc obecność notariusza prawnie była konieczna. Czy teraz ta uchwała jest ważna, mimo że niezgodna z ustawą ktora przewiduje obecność notariusza i akt notarialny przy wszelkiej zmianie zarządu?

Dziękuję z gory za wszystkie odpowiedzi (rowniez po czasie żałoby narodowej),

Kira

[wokal79]

Nie jestem prawnikiem, ale myślę, że:

Jeśli sąd odrzucił Twój pozew to uchwała jest ważna. Jeśli nie korzystałaś z usług prawnika to sąd zwykle wyznacza dodatkowy termin na uzupełnienie wniosku. Jeśli korzystałaś z usług prawnika, a on sporządził błędny wniosek, to możesz domagać się od niego odszkodowania. Zresztą istotne jest pytanie o powód tej zniżki i jej wysokość - myślę, że były ku temu uzasadnione przesłanki jeśli zagłosowało 50 % właścicieli.

Co do umocowania zarządcy/administratora (w zakresie czynności zwykłego zarządu) to zwykle jest to czynność zwykłego zarządu tzn. zarząd podpisuje umowę na takich samych zasadach jak z innymi kontrahentami np. firmą sprzątającą. Jeśli nie było wybranego zarządu to uchwała właścicieli w zupełności wystarcza.

[kira]

Witam,

dzięki za odpowiedz. Uchwała przewiduje upust w zaliczkach na fundusz remontowy dla właściciela piwnicy o prawie 50m2 z uzasadnieniem że tam przebiegają rury kanalizacyjne i tam znajdują się liczniki, które raz w kwartale lub raz w roku muszą być udostępione wodociągom do odczytu, nie wiem, jak często odbywają się odczyty. Piwnice kiedyś były przynalezne do lokali, teraz są własnością jednej osoby. Zresztą w tej sprawie ten właściciel przegrał w roku 2007 proces ze wspólnotą, sądy we dwóch instancjach ustaliły że jedyną podstawą rozliczenia kosztow mogą być udziały, że rury kanalizacyjne nie mogą być powodem do zmniejszenia kosztow. Jednak ten właściciel się nie poddał i znałazł mimo wszystko większość dla swojego upustu w roku 2009 (ludzie nie chcą się już kłócic, więc się zgodzili). Nienotarialny zarządca (notarialnie mamy tylko wspólny zarząd wszystkich właścicieli, ale ten zarząd się nie spotka od 2002 roku. Poza tym mamy uchwałę z roku 2003 o jednym jedynym przedstawicielu zarządu w bankach, nie dwóch jak to nakazuje ustawa. Ten przedstawiciel bankowy zarządu nie pokazuje się na zebraniach rocznych tylko głosuje na odległość. Nie przedstawia bilanse roczne, tylko ów zarządca licencjonowany, ktoremu też co roku jest udzielane absolutorium, mimo że ma tylko umowę zlecenia z tym przedstawicielem bankowym, nie z całym zarządem. Tej umowy na domiar złego nie chce mi pokazywać, mimo że we świetle prawa jestem członkiem zarządu, w ogóle utrudnia lub uniemożliwia mi dostęp do dokumentacji wspolnoty) nawet mu udzielił ten upust na okres pięć lat wstecz, czas trwania pierwszego procesu ze wspólnotą. Czeka nas kosztowny remont elewacji kamienicy, więc chodzi o spore pięniądze. Nie skorzystałam z pomocy adwokata, pani adwokat, u ktorej byłam zyczyła sobie na ten proces 2500 PLN, więc sporządziłam pozew sama. Przygotuję w tej chwili pozew o przyznanie zarządcy z przymusu między innymi z powodu tej bonifikaty pięć lat wstecz i ogólnie z powodu stronniczego rozliczenia kosztow na moją niekorzyść (niektorym osobom nienotarialny zarządca pozwolił po kryjomo rozliczyć wodę na podstawie wodomierzy, mnie o takiej decyzji i mozliwości nie poinformował, a teraz, kiedy zlegalizowałam swoje wodomierze ponownie, stwierdził, że odczyt roczny musi nastąpić za pomocą firmy uprawnionej, mimo że nasza wspolnota nawet nie posiada regulaminu rozliczenia wody. Zaproszenie na zebranie roczne w dniu 12 kwietnia 2010 tzn. po ustawowym terminie otrzymałam dopiero 13ego kwietnia, licencjonowany zarządca wysłał je 30ego marca za potwierdzeniem odbioru, przez święta byłam zagranicą, więc dopiero 13 mogłam odebrać pocztę. Prawdopodobnie i za rok 2009 znowu przegłosowano podział kosztow na moją niekorzyść, jestem obciążona całym uchybiem, mimo że mam na nowo zlegalizowane wodomierze.

Dzięki za wszelkie głosy i rady, przepraszam za błędy językowe, jestem Niemką, pozdrawiam,

Kira

[wokal79]

Trochę skomplikowana sytuacja, ale:

1. Myślę, ze przedstawiciel bankowy działa jako pełnomocnik wspólnoty (patrz ogólne zasady pełnomocnictwa z KC), a jego pełnomocnictwo wynika z uchwały właścicieli lub uchwały zarządu. Być może z treści udzielonego pełnomocnictwa wynika, ma prawo zawierać umowy z podmiotami zewnętrznymi, w tym z licencjonowanym zarządcą.

2. Absolutorium powinien otrzymać zarząd wspólnoty (jest to organ wspólnoty), a nie przedstawiciel bankowy lub zarządca/administrator.

3. Kwota 2,5 tyś za sprawę sądową - myślę, że mieści się w normalnych granicach, choć być może za 1,5 - 2 tysiące też byś kogoś znalazła.

4. Dokumenty wspólnoty są jawne - wezwij zarząd lub pełnomocnika do udostępnienia dokumentów - w razie odmowy skieruj sprawę do prokuratury (tematyka braku dostępu do dokumentacji była szeroko dyskutowana).

5. Jeśli zarząd się nie spotyka, to moim zdaniem trzeba zwołać zebranie i dokonać stosownych zmian personalnych, aby ten organ mógł funkcjonować. Myślę, że co najmniej jedna osoba w budynku będzie chętna. Przy okazji można zlikwidować stanowisko przedstawiciela ds bankowych (stosowna uchwała).

6. Jeśli przedstawiciel bankowy lub zarządca bez stosownej uchwały wspólnoty udzielił komuś bonifikaty to po prostu wspólnocie przysługuje solidarne roszczenie odnośnie zwrotu kwoty tej bonifikaty.

7. Myślę, że pozew o zarządcę sądowego jest przedwczesny. Może lepiej dokonać zmian w zarządzie (patrz 5) i podpisać nową umowę z zarządcą (w Krakowie na pewno działa wiele firm) który będzie spełniał wasze oczekiwania. Szybciej, prościej i łatwiej, no i bez kosztów.

8. Co do bonifikaty udzielonej jednemu z właścicieli to niestety wspólnota może coś takiego uchwalić - w sumie są to wasze pieniążki. Każdy z niezadowolonych mógł wnieść sprzeciw do sądu, ale tego skutecznie też nie uczynił.

9. Co do zaproszenia na zebranie to zostało wysłane odpowiednio wcześnie abyś mogła się z nim zapoznać, gdybyś była w kraju. Co prawda zebranie zwołane powinno być do końca marca, ale w sumie opóźnienie nie jest znaczne.

Prawdopodobnie i za rok 2009 znowu przegłosowano podział kosztow na moją niekorzyść, jestem obciążona całym uchybiem, mimo że mam na nowo zlegalizowane wodomierze.

Osoby nieobecne na zebraniu powinny otrzymać pocztą za potwierdzeniem odbioru odpisy uchwał, który zapadły na zebraniu, aby te osoby mogły ewentualnie w ustawowym terminie zaskarżyć uchwałę.

Co do polskiego to jest całkiem niezły ;-)

[kira]

Wokalu, dzięki za fatygę i głos, oto moje odpowiedzi:

„1. Myślę, ze przedstawiciel bankowy działa jako pełnomocnik wspólnoty (patrz ogólne zasady pełnomocnictwa z KC), a jego pełnomocnictwo wynika z uchwały właścicieli lub uchwały zarządu. Być może z treści udzielonego pełnomocnictwa wynika, ma prawo zawierać umowy z podmiotami zewnętrznymi, w tym z licencjonowanym zarządcą. „

Jest uchwała o tym, że jeden właściciel jako jedyny może prowadzić konto bankowe. Nie zawiera żadnych dalszych uprawnień. Chodziło o to, żeby nie każdy przelew musiałby być podpisany przez dwie osoby.

„2. Absolutorium powinien otrzymać zarząd wspólnoty (jest to organ wspólnoty), a nie przedstawiciel bankowy lub zarządca/administrator. „

Ale co, jeśli nienotarialny zarządca zwołuje zebrania roczne, podaje porządki obrad, jako pierwszy punkt podaje swoje absolutorium? Dokładnie tak to u nas wygląda. Wygrałam proces o uchylenie temu zarządcy pełnomocnictwo, to mu nie przeszkadza, powołuje się na starsze pełnomocnictwo, ktorego już nie mogę zaskarżyć.

„4. Dokumenty wspólnoty są jawne - wezwij zarząd lub pełnomocnika do udostępnienia dokumentów - w razie odmowy skieruj sprawę do prokuratury (tematyka braku dostępu do dokumentacji była szeroko dyskutowana).”

Już wezwałam nienotarialnego zarządcę na piśmie kilkakrotnie do udostępnienia dokumentow, uczynię to jeszcze raz dla pozwu, ale on stwierdził, że prawo do wglądu jest niby jednorazowe, że raz zajrzałam do wszystkich uchwał, zrobiłam sobie zdjęcia z tego co uważałam za stosowne, więcej nie będę mogła tam zajrzeć („muszą być granice”). Wtedy kiedy to powiedział, tylko raz zajrzałam do uchwał WM. Zresztą dawno temu już przedstawiłam te problem w wątku:
http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=3581
na temat samego upustu zresztą też:
http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t ... light=kira

„5. Jeśli zarząd się nie spotyka, to moim zdaniem trzeba zwołać zebranie i dokonać stosownych zmian personalnych, aby ten organ mógł funkcjonować. Myślę, że co najmniej jedna osoba w budynku będzie chętna. Przy okazji można zlikwidować stanowisko przedstawiciela ds bankowych (stosowna uchwała).”

Nie mam wystarczającego udziału (18%) żeby zwołać zebrania. Wszystkim innym ten układ, że ja płacę za dużo jest na rękę, oni przez to płacą mniej.

„6. Jeśli przedstawiciel bankowy lub zarządca bez stosownej uchwały wspólnoty udzielił komuś bonifikaty to po prostu wspólnocie przysługuje solidarne roszczenie odnośnie zwrotu kwoty tej bonifikaty. „

Inni to ignorują lub tak chcą. Chodzi o to, że zastosował uchwałę pięć lat wstecz. żadna ustawa nie działa wstecz, tym bardziej nie żadna uchwała, ktora mu daje upust na koszty remontowe.

7. „Myślę, że pozew o zarządcę sądowego jest przedwczesny. Może lepiej dokonać zmian w zarządzie (patrz 5) i podpisać nową umowę z zarządcą (w Krakowie na pewno działa wiele firm) który będzie spełniał wasze oczekiwania. Szybciej, prościej i łatwiej, no i bez kosztów.“

Już walczę o regulację tych spraw w kamienicy od ośmiu lat, więc nie sądzę żeby ten krok był przedwczesny.

„8. Co do bonifikaty udzielonej jednemu z właścicieli to niestety wspólnota może coś takiego uchwalić - w sumie są to wasze pieniążki. Każdy z niezadowolonych mógł wnieść sprzeciw do sądu, ale tego skutecznie też nie uczynił. „

Przez to, że nienotarialny zarządca odmowił mi dostęp do adresow. Kolejny powod, żeby wnieść o przymusowego zarządcę.

„9. Co do zaproszenia na zebranie to zostało wysłane odpowiednio wcześnie abyś mogła się z nim zapoznać, gdybyś była w kraju. Co prawda zebranie zwołane powinno być do końca marca, ale w sumie opóźnienie nie jest znaczne. „

Nie sądzę. Według ustawy muszę dostać zaproszenie na roczne zebranie siedem dni przed zebraniem. To zarządca musi zadbać o to, żebym je dostała w tym terminie, więc wysłać zaproszenie trzy tygodnie przed zebraniem, dwa tygodnie na pocztę (tyle mam czasu żeby odebrać list polecony) i te siedem dni przed. Ale to jest błąd formalny.

„Osoby nieobecne na zebraniu powinny otrzymać pocztą za potwierdzeniem odbioru odpisy uchwał, który zapadły na zebraniu, aby te osoby mogły ewentualnie w ustawowym terminie zaskarżyć uchwałę. „

W roku 2006 i 2007 ciężko chorowałam i leczyłam się wtedy w Niemczech. Kiedy się po powrocie do Polski domagałam wynikow głosowań nienotarialny zarządca odmowił wydania wynikow. Jeszcze nigdy nie przysłał po głosowaniu drogą pocztową (część właścicieli mieszka w Warszawie, w Anglii, i nawet ci z Krakowa nie zawsze chodzą na zebrania, tylko głosują drogą pocztową). Jeszcze nigdy administrator nie przysłał wynikow głosowań, tylko rok temu, kiedy już miałam pierwszy pozew przeciwko nim w sądzie.

Dzięki na analizę tej sytuacji, ale moje pytanie było inne: Czy uchwały WM stoją ponad prawem, jeżeli minął termin do zaskarżenia tych uchwał. Jak długo można zaskarżyć nieprawidłowe rozliczenie kosztow: trzy lata lub sześć tygodni?

„Co do polskiego to jest całkiem niezły”
Dzięki, jestem zawodową tłumaczką więc troszkę powinnam znać ten język.

Pozdrawiam i dziękuję,

Kira

[wokal79]

„1. Myślę, ze przedstawiciel bankowy działa jako pełnomocnik wspólnoty (patrz ogólne zasady pełnomocnictwa z KC), a jego pełnomocnictwo wynika z uchwały właścicieli lub uchwały zarządu. Być może z treści udzielonego pełnomocnictwa wynika, ma prawo zawierać umowy z podmiotami zewnętrznymi, w tym z licencjonowanym zarządcą. „

Jest uchwała o tym, że jeden właściciel jako jedyny może prowadzić konto bankowe. Nie zawiera żadnych dalszych uprawnień. Chodziło o to, żeby nie każdy przelew musiałby być podpisany przez dwie osoby.

To jest oczywista sprawa, że nie miał prawa zawrzeć umowy zlecenia z kimkolwiek, w tym z zarządcą lub administratorem.

.2. Absolutorium powinien otrzymać zarząd wspólnoty (jest to organ wspólnoty), a nie przedstawiciel bankowy lub zarządca/administrator. „

Ale co, jeśli nienotarialny zarządca zwołuje zebrania roczne, podaje porządki obrad, jako pierwszy punkt podaje swoje absolutorium? Dokładnie tak to u nas wygląda. Wygrałam proces o uchylenie temu zarządcy pełnomocnictwo, to mu nie przeszkadza, powołuje się na starsze pełnomocnictwo, ktorego już nie mogę zaskarżyć.

Sytuacja świadczy tylko o braku znajomości podstaw swojego zawodu przez tego "zarządcę". W gorszej sytuacji jest zarząd który powinien, a nie ma absolutorium.

Sytuacja jest bardzo skomplikowana. Myślę, że pozew o zarząd sądowy jest uzasadniony w tej sytuacji.
Ale proponowałbym aby skorzystać z pomocy prawnika, aby ustalić stan prawny i ewentualne możliwe posunięcia. Mogę Ci polecić dobrą kancelarię z Katowic (ale prowadzi też sprawy w Krakowie), która specjalizuje się w nieruchomościach. Wiem, że są to koszty (myślę, że taniej niż 2,5 tyś w Krakowie), ale lepiej zrobić to raz, a porządnie i wreszcie to uporządkować, bo czas i nerwy też mają swoją cenę.