Czy można właścicielom ograniczyć dostęp do części wspólnej?

[owner]

Zarząd nie powinien w tej sprawie decydować. Zróbcie zebranie i wszechstronnie przedyskutujcie sprawę. Na koniec podejmijcie decyzję w formie uchwały. Zarząd będzie kryty, zadecyduje większość. Przeszkód prawnych do korzystania z garażu nie ma, przeszkody faktyczne to ryzyko właścicieli. jak zechcą tam parkować, to i uchwała im tego nie zabroni - mogą wygrać w sądzie.

[jasna_olera]

Znalazłam uzasadnienie WINB.

Otóż PINB powołując się na przepisy prawa budowlanego (art.68) nakazał wyłączenie z użytkowania poziomu -1, umieszczenie ostrzeżeń oraz wykonanie doraźnego zabezpieczenia poprzez uniemożliwienie dostępu osobom trzecim do garażu i piwnic.
Odwołaliśmy się i WINB uchylił decyzję w całości uzasadniając, że:
"wydanie decyzji nakazowej w trybie przytoczonego przepisu powinno być poprzedzone dokonaniem przez organ nadzoru budowlanego oględzin budynku i protokolarnym stwierdzeniem wystapienia realnego i bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi... przy czym wskazać nalezy iz zgodnie z przyjęta linią orzeczniczą sądów administracyjnych
przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego i protokołu oględzin z których wynika, że budynek jest w złym stanie technicznym i wymaga remontu nie może stanowic podstawy do wydania decyzji na podstawie art.68 jeżeli budynek ten nie jest w stanie bezpośrednio grożacym zawaleniem. Jest to więc sytuacja nagłej konieczności, w którym stan techniczny budynku może stwarzać niebezpieczeństwo...
W ocenie organu odwoławczego PINB nie ustalił wyżej wymienionej przesłanki...

Innymi słowy chodzi generalnie o to, że PINB nie może zamknąć poziomu -1 bo pojawiająca się woda nie grozi zawaleniem się budynku. Co nie znaczy, że nie stwarza innych zagrożeń, ale te chyba zależą już tylko od wyobraźni ludzkiej.

Dalej WINB odnosi się do ekspertyzy, która stwierdza, że budynkowi NIE grozi zawalenie i wskazuje sposoby naprawy.

[ondrasz]

Ja myślę że bezwzględnie każdy pisemnie powinien być powiadomiony o stanie faktycznym i oświadczyć że przyjmuje go do wiadomości a ewent. korzystanie z własności odbywać się będzie na jego własne ryzyko - tak mi przychodzi do głowy na myśl, że ktoś zostawi auto, wyjedzie na kilka dni a w tym czasie dojdzie do zalania tego poziomu po czym taka osoba wystąpi o odszkodowanie od wspólnoty...

Protokoły roczne - przeglądy - też na ten temat muszą się wypowiadać i to jest podstawa do pewnych działań ze strony Zarządu właścicieli - bo skoro taka sytuacja jest to musi miec to odzwierciedlenie w tych protokołach i w zaleceniach pokontrolnych...

[jasna_olera]

Protokoły roczne - przeglądy - też na ten temat muszą się wypowiadać i to jest podstawa do pewnych działań ze strony Zarządu właścicieli - bo skoro taka sytuacja jest to musi miec to odzwierciedlenie w tych protokołach i w zaleceniach pokontrolnych...

No właśnie, generalnie jak wyczytałam w przypadku wystąpienia okoliczności przewidzianych w art 61 ust.2 (a więc między innymi w przypadku zalania) właściciel ma obowiązek wykonać kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu ( art 62 ust 1 pkt 4). Taka kontrola powinna być przeprowadzona przez osoby uprawnione ( art 62 ust 4) oraz spisany powinien być protokół z zaleceniami (czy to napraw czy to zamknięcia czasowego itp).
Jeśli dobrze rozumiem po takiej kontroli osoba uprawniona powinna ów protokół (a w zasadzie jego kopię) przesłać do PINB (art 70 ust 2), zaś PINB powinien sprawdzić czy właściciel wywiązał się z zaleceń kontroli (że ma obowiązek stosować się do tych zaleceń mówi art 70 ust 1).
Czy dobrze to rozumiem?
Czy idąc tym tropem można czasowo zamknąć garaże, do czasu gdy będą pieniądze na jego naprawę jesli takie będzie zalecenie pokontrolne?

Czy przegląd roczny (art 62 ust pkt 1) może być podstawą do zamknięcia poziomu -1? Czy należy go przesłać do PINB jeśli zostaną w nim stwierdzone okoliczności, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (zgodnie z art. 70 ust 2)?

Wydaje mi się, że zakaz użytkowania wydany przez PINB został uchylony przez WINB, gdyż podstawa prawna (art 68) dotyczy groźby zawalenia. Takowej nie ma, są jednak inne zagrożenia (zamoknięta instalacja elektryczna, zagrzybienie, w każdej chwili może pojawić się woda).
Myślę, że gdyby PINB powolał się na art 66, WINB podtrzymałby tą decyzję.
Art. 66. 1. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

2. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1–3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie



Co o tym wszystkim sądzicie?