Czy można właścicielom ograniczyć dostęp do części wspólnej?

[jasna_olera]

Cóż, sądzę, że właściciele są świadomi skoro mają oczy i widzą co się dzieje... i owszem były zebrania na których dyskutowaliśmy sprawę, na bieżąco na tablicy były wywieszane kolejne decyzje, oraz często dyskutujemy na ten temat za pośrednictwem internetu. Zdania są podzielone, część uważa, że dopóki nie ma wody, garaż należy udostępnić (i tego się domagają) część zaś, że należy go zamknąć a nawet całkiem odciąć dobudowując drzwi na pół piętrze.

A jak rozwiązać to w praktyce? Ludzie są świadomi, że decyzja PINB została odrzucona przez wyższą instancję i jako takiego zakazu użytkowania nie ma, denerwują się, że nie mogą korzystać z czegoś za co zapłacili. Podnoszą argumenty, że pomimo wad i problemów trzeba próbować w miarę normalnie użytkować poziom podziemny.
Ja nie wiem na jakiej podstawie mogłabym zabronić im dostępu do ich własności.
Aktualnie w celu uniemożliwienia wstawiania aut wyłączona została brama. Sens widziałam gdy stała woda(a było jej na 110 cm). Tłumaczyliśmy to tym, że ktoś może zapomnieć zamknąć ją za sobą i może stać się nieszczęście (pijak wpadnie i się utopi, dziecko zrobi sobie krzywdę itp).
Teraz zaś gdy wody nie ma już od około 3 miesięcy i gdy pogarszają się nastroje a wraz z nimi coraz częściej wraca dyskusja o wstawianiu samochodów zastanawiam się jak rozwiązać sprawę zgodnie z prawem.

Obawiam się również, że jakiś większy cwaniak rzeczywiście w razie nieszczęścia stwierdzi, że nie był świadom, nikt go nie powiadomił o zagrożeniu (co nie jest prawdą, ale ludzie różnie mogą gadać) i będzie chciał jakiegoś zadośćuczynienia za zalany samochód albo zagrzybioną instalację.

To co, domagać się podpisywania oświadczeń, że w pełni władz umysłowych i znając okoliczności przyrody, na własne ryzyko korzystają?
Podjąć uchwałę? O jakiej treści?

Cóż, mi w tej sytuacji brak pomysłów

[jaceko]

PINB wydał decyzję o zakazie użytkowania, którą uchyliła wyższa instancja.

WINB?
Każdy właścicieli powinien otrzymać obie decyzje i podpisać że ją otrzymał.
Tylko tacy, co podpisali że się zapoznali mogą parkować. Zagrożenie jest dla aut tam parkujących czy o szerszym zakresie?

[owner]

Tylko tacy, co podpisali że się zapoznali mogą parkować.

Dlaczego? Skoro wcześniejsza decyzja o wyłączeniu garażu z użytkowania została uchylona, to tak, jakby nie została wydana. Co zmienia fakt, że ktoś się z nią zapoznał, skoro nie obowiązuje?

Nie ma wody, nie ma zakazu, a korzystać nie można. Podstawa prawna?

[jaceko]

Może uchwała regulująca sposób korzystania z tej części wspólnej? Zamiast regulaminu. To że zakaz użytkowania został uchylony nie znaczy że nie ma zagrożenia dla majątku. Być może nie ma tylko zagrożenia dla życia i zdrowia - stąd uchylenie.

[jasna_olera]

WINB?
Każdy właścicieli powinien otrzymać obie decyzje i podpisać że ją otrzymał.
Tylko tacy, co podpisali że się zapoznali mogą parkować. Zagrożenie jest dla aut tam parkujących czy o szerszym zakresie?

tak, WINB uchylił decyzję. Poszukam za chwilę i napiszę uzasadnienie.

W tym momencie wkleję argumenty sąsiada który pilnie naciska na zamknięcie

"Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest organem sprawującym nadzór techniczny nad budynkiem ( nie posiada bowiem w swoim składzie osób posiadających wymaganych prawem stosownych uprawnień budowlanych czy instalacyjnych) dlatego też:
• nie ma prawa wydawać żadnych opinii w kwestach technicznych ani podejmować decyzji o zezwoleniu na użytkowanie części wspólnych budynków objętych wadami i usterkami, naruszenie tego typu przepisów może nawet skutkować odpowiedzialnością karną w przypadku zagrożenia dla życia zdrowia i mienia mieszkańców ( doradzam olbrzymią ostrożność w tych kwestiach),
• właściwym do wydania zezwolenia na użytkowanie poziomu -1 ( na piśmie z pieczarkami imiennymi osób posiadających stosowne uprawnienia) jest w naszym przypadku tylko administrator ,
• brak formalno- prawnej decyzji PINB o zamknięciu użytkowania części poziemnej nie oznacza , że jej stan techniczny , sanitarno- higieniczny zezwala na jej użytkowanie"

Oczywiście jako Zarząd nie wydajemy żadnych opinii, ani nie wydajemy żadnego zezwolenia na użytkowanie. Po prostu po zejściu wody chcemy uruchomić bramę, czego domagają się inni właściciele. A może jest tak, że skoro zamknęliśmy garaż gdy wystąpiła woda (w ramach zarządu zwykłego) uznając że istnieje zagrożenie dla mienia, zdrowia a nawet życia, to otwierając go uznajemy, że takiego zagrożenia nie ma, i tym samym ponosimy odpowiedzialność za ową decyzję? Abstrahuję juz tutaj od decyzji Inspektoratów, które były późniejsze. Brama zastała zamknięta wcześniej, a na klatce wywieszone ogłoszenia ostrzegające przed niebezpieczeństwem.
Kwestia jest bardzo drażliwa. Nie zależy mi na konflikcie we wspólnocie, ciężko nam było się zmobilizować odnośnie ważniejszych spraw (sprawa sądowa). Nie chcę jednak nie podejmować dyskusji, potrzebuję więc solidnej prawnej i merytorycznej podbudowy.

Pomysł by właściciele podpisali obie decyzje wydaje się być rozsądny.
Ale co dalej?
Uchwała? Np taka, że do czasu uszczelnienia lub przebudowy zamykamy poziom -1 i nie użytkujemy go?

Jeszcze jedno. Wspólnota nie jest bogata (ok 30 rodzin), środki są ograniczone. Wydaliśmy już pieniądze i na eksperta i na sprawę i na wysprzątanie poziomu -1 po zalaniu.
Obawiam się jednak, że porasta tam grzyb (na oko laika). Odgrzybianie i ozonowanie to koszt około 10 tyś (woda wchodziła już trzykrotnie, ozonować za każdym razem to dla nas ogromny koszt). Inwestor się nie poczuwa.
Myślę sobie, że odpuszczenie specjalistycznego odkażania jest błędem (co, jeżeli atmosfera w piwnicy i garażu jest szkodliwa?). To chyba źle rozumiana oszczędność, jak myślicie?
Z drugiej strony konieczność opłacenia wkrótce biegłego studzi nasze zapędy do wydawania pieniędzy (uchwała o wzroście opłat na fundusz eksploatacyjny nie przejdzie, zresztą na jakikolwiek fundusz)... jak wy byście to rozwiązali? I czy takie ozonowanie wykonalibyście z f.ekspl. czy rem.?

[owner]

Zarząd Wspólnoty (...) nie ma prawa wydawać żadnych opinii w kwestach technicznych ani podejmować decyzji o zezwoleniu na użytkowanie części wspólnych budynków objętych wadami i usterkami

Coś się komuś pomieszało. Przecież zarząd nie wydaje opinii ani nie podejmuje "decyzji o zezwoleniu na użytkowanie". Skoro nie ma zakazu użytkowania, to o jakim zezwoleniu w ogóle mowa? Współwłaściciel garażu ma prawo z niego korzystać bez żadnych dodatkowych "zezwoleń". Zarząd może się jedynie zabezpieczyć biorąc oświadczenie o parkowaniu tam na odpowiedzialność właściciela, ale nie ma prawa mu tego zabronić.

właściwym do wydania zezwolenia na użytkowanie poziomu -1 ( na piśmie z pieczarkami imiennymi [ ] osób posiadających stosowne uprawnienia) jest w naszym przypadku tylko administrator

A co ma do powiedzenia administrator? On nie jest Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego.

brak formalno- prawnej decyzji PINB o zamknięciu użytkowania części poziemnej nie oznacza , że jej stan techniczny , sanitarno- higieniczny zezwala na jej użytkowanie

Ani też nie oznacza, że właścicielowi nie wolno korzystać ze swojej własności.