Rezygnacja dwóch z trzech członków zarządu.

[Kaizen]

Co w takiej sytuacji ?

Zatrudnić firmę zarządzającą.

Trzeba uchwałę protokołowaną przez notariusza - marne szanse, że przejdzie (ale pewnie spróbujemy). Veto dewelopera - czemu miałby sobie krzywdę robić? W jego interesie jest brak zarządu/zarządcy.

[owner]

W regulaminie pracy zarządu stoi, że zarząd ma być trzyosobowy i że każdy członek może zrezygnować z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Czy ten regulamin został przyjęty uchwała właścicieli lokali?

Trzeba uchwałę protokołowaną przez notariusza

Jak to możliwe, skoro macie zarząd?
Janusz Gdański nie ma racji pisząc:

po złożeniu rezygnacji przez dwóch członków zarządu zarząd po prostu przestał istnieć.

Zarząd był powołany w składzie 3-osobowym, ale sytuacja się zmieniła - po rezygnacji 2 członków, zarząd jest 1-osobowy. Skoro ta osoba nie zrezygnowała i nie została odwołana, to jakie są podstawy do tego, by kwestionować jej mandat? Dywagacje Janusza na temat możliwych intencji i motywacji właścicieli podczas głosowania nad pierwotnym składem to nie jest żaden argument prawny. Jeżeli którykolwiek z właścicieli ma teraz takie poczucie, niech domaga się odwołania tej osoby z zarządu lub poszerzenia jego składu. Może też sam wejść do zarządu, żeby "kontrolować" tego drugiego, albo zaproponować siebie na zarząd 1-osobowy. Te możliwości są w zasięgu ręki, są zgodne z ustawą i zapewniają realizację woli właścicieli. Po co wymyślać jakieś niestworzone historie i wydumane, hipotetyczne sytuacje, w dodatku bez prawnego uzasadnienia? Trzeba działać konstruktywnie, żeby rozwiązać problem.

Nie ma podstaw prawnych, by kwestionować prawo "niezrezygnowanego" członka zarządu do 1-osobowej reprezentacji wspólnoty. Dokumenty, które świadczą o jego umocowaniu to: uchwała o wyborze zarządu w pierwotnym składzie oraz pisemne oświadczenia o rezygnacji dwóch członków zarządu. Może dla osób z zewnątrz (zwłaszcza słabo zorientowanych w sprawach wspólnot) jest to na pierwszy rzut oka trochę zagmatwane, ale prawnie zupełnie wystarczające. Nawet sąd nie może zmusić wspólnoty do podjęcia uchwały określonej treści, tym bardziej bank czy kontrahent wspólnoty.

W mojej wspólnocie też mieliśmy podobną sytuację po rezygnacji jednej osoby z zarządu. Do pozwu sądowego załączaliśmy uchwałę o wyborze zarządu i pisemną decyzję o rezygnacji - sąd nigdy nie podważył umocowania zarządu.

[Kaizen]

W regulaminie pracy zarządu stoi, że zarząd ma być trzyosobowy i że każdy członek może zrezygnować z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Czy ten regulamin został przyjęty uchwała właścicieli lokali?

Tak

Trzeba uchwałę protokołowaną przez notariusza

Jak to możliwe, skoro macie zarząd?

Pewne kompetencje, jak dobrze rozumiem, są przypisane do Zarządu i Zarząd nie może się ich zrzec. Administrator (czy jak kto woli zarząd zlecony) nie będzie mógł reprezentować Wspólnoty, podpisywać umów itd. Musi zostać powołany do zarządu powierzonego uchwałą protokołowaną przez notariusza.
Zarząd zlecony (administratora) mamy. Ale z zastrzeżeniem, że nie może składać oświadczeń woli w imieniu Wspólnoty.

Janusz Gdański nie ma racji pisząc:

Oby. Ale przydałyby się twarde argumenty. Nikt z nas (może poza deweloperem) nie chciałby, żeby sprawa została przegrana dlatego, że pozew podpisała osoba nie mogąca reprezentować Wspólnotę. A ten pozostały członek zarządu nie chciałby ryzykować działania bez pełnomocnictwa.

[ondrasz]

Wydaje mi się że chcecie sobie bardzo mocno zamieszać - albo uchwałą protokołowaną przez notariusza powierzacie zarząd zewnętrznemu zarządcy i wtedy zarząd ze współwłaścicieli jest niepotrzebny
albo zarząd istniejący podpisuje umowę z firmą zewnętrzną.

W przypadku uchwały protokołowanej przez notariusza jak już wpisze się do KW zarządca to ewentualna zmiana jest dość problematyczna - wymaga abarot zebrania z notariuszem...
pomijając koszty trzeba też zebrać na tym zebraniu tyle ludzi, żeby uchwała była podjęta...

I jedno pytanie - dlaczego na zebraniu nie zmieniacie sposobu głosowania 1:1 ?? Przecież przy takiej uchwale developer niczego wam nie zawetuje...

[Kaizen]

albo zarząd istniejący podpisuje umowę z firmą zewnętrzną.

Ale tym sposobem zarząd nie może przekazać swoich kompetencji ani swojej odpowiedzialności Zarządcy. Nadal formalnie zarządzać będzie zarząd (nawet, jak go nie będzie).

I jedno pytanie - dlaczego na zebraniu nie zmieniacie sposobu głosowania 1:1 ?? Przecież przy takiej uchwale developer niczego wam nie zawetuje...

Najpierw musielibyśmy uchwalić taką uchwałę - a nie przejdzie.
Problem w dużej mierze wynika z wydzielonego garażu.
W uproszczeniu 1/3 to garaż, 1/3 deweloper, 1/3 pozostali właściciele. Deweloper nie ma większości, więc żeby wprowadzić 1:1 trzeba przegłosować normalnie uchwałę o wprowadzeniu takiego trybu. Nie przejdzie.
Za pewnik można przyjąć, że głos garażu jest nieważny* - nie da się ustalić wspólnego stanowiska. Więc żeby z pozostałych 2/3 uzbierać większość - to deweloper musi zagłosować za daną uchwałą.

*Jak ktoś powoła się na wyrok sądu okręgowego we Wrocławiu, to:
- poproszę o sentencję i uzasadnienie wyroku (jak dotąd znalazłem tylko artykuł napisany przez jednego zarządcę z Wrocławia powtórzony wiele razy - na tyle wiele, że niektórzy uznają to za prawdę).
- zapytam, dlaczego sądy w Warszawie miałyby się kierować orzeczeniem sądu okręgowego, jak odmienne zdanie prezentuje sąd najwyższy?

[ondrasz]

To może w takim razie spróbować wykorzystać art 24 UoWL ?
I wtedy sąd orzeknie tak jakby "za garaż" ? mogłoby to być jakieś wyjście.
Natomiast z tą normalną umową bez notariusza to masz rację ale też w zasadzie wszystko zależy od zawartej umowy z zewnętrzną firmą. I całą odpowiedzialność i wszystkie sprawy im przekazać.
Po prostu łatwiej się w razie czego rozstać, szczególnie przy takim jak masz problemach ze współwłaścicielami.

Art. 24.
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel
zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje
w postępowaniu nieprocesowym.