Głos niezadowolonego członka zarządu

[Andrzej K.]

Jednego nie rozumiem. Czy kocioł gazowy jest częścią wspólną nieruchomości?

Dwufunkcyjny kocioł gazowy w łazience pewnej starszej pani faktycznie nie jest dobrem wspólnym nieruchomości, ale zdrowie i życie lokatorów już owszem, więc... na mój wniosek na zebraniu przegłosowaliśmy zfinansowanie wymiany wadliwego wyłącznika różnicowo-prądowego na NASZ koszt.

Czy odmawiasz właścicielom możliwości zaskarżenia uchwały w terminie 6 tyg. stawiając ich przed faktem dokonanym? Co w przypadku, gdy sąd przyzna racje skarżącym?
I czego oczekujesz od nas? W czym Ci możemy pomóc?

Nie odmawiam, ale oczekuję energicznych działań tam, gdzie to zgodne z prawem. Właściciele mieli prawo dać wyraz swej solidarności i zdecydować o pokryciu kosztów. W takim - i w każdym innym -przypadku rola zarządcy jest służebna. Na pewno zarządca nie jest od powątpiewania w sensowność podjętych uchwał i manifestowania tego przez wstrzymywanie ich wykonania.
A zresztą: temu kto by ją zaskarżył już ja bym się umiał odwdzięczyć:) Niech no mu tylko zacznie przeciekać albo co innego! Powstrzymac się od działania to potrafi każdy. Ja też.

Dodatkowym argumentem był czas, jaki już upłynął od stwierdzenia usterki. Zarządca w ciągu 3m-cy poprzestał na poinformowaniu pechowego właściciela o konieczności usunięcia usterki. Postawcie się w skórze samotnej, niezamożnej kobiety po 60 roku życia, która ma teraz sama znaleźć fachowca. Mija więc 5 m-cy, a zarządca dalej nie robi nic uważając, że jego rola skończona. Niby działa zgodnie z literą prawa, ale ja zawsze uważałem, że prawo oprócz litery ma też swój duch i w tym duchu postrzegam swoją rolę jako członka zarządu i członka tej wspólnoty. Jak nie, to do diabła z innymi, skoro mnie jest dobrze!

A czego oczekuję? - niczego. Zamiast kopać w ścianę czy krzyczeć na żonę, daję na tym forum ujście swej frustracji:). Chyba nie ja jeden? Może przy okazji przyczynię się też do podniesienia standardów zarządzania...

[Andrzej K.]

Nad wanną (strefa 1) można montować elektryczne podgrzewacze wody, natomiast gniazda elektryczne mogą być umieszczane w strefie 3, po spełnieniu dodatkowych warunków (np. obwód z wyłącznikiem różnicowoprądowym o znamionowym prądzie różnicowym <= 30mA).

Tiaaa... Tyle że dwufunkcyjny kocioł gazowy to nie podrzewacz. Zasilany jest z kabelka, który trafia na kostkę przyłączeniową wewnątrz obudowy, która bynajmniej nie jest hermetyczna (przeciwnie, od dołu i góry jest tam sporo otworów, by gaz mógł się spalać).

Czy te kilkaset złoty przewidzieliście na wymianę jednego wyłącznika różnicowoprądowego?

Tak, bo to wyłącznik 3-faz, a te są dość drogie.

[Andrzej K.]

Czy macie umowę podpisaną z Zarządcą (istnieje u was i Zarząd WM i Zarządca !?) czy z Administratorem. Czy stroną w umowie jest Zarząd WM czy Wspólnota Mieszkaniowa ?

Odpowiem obszernie, bo to temat ważny, a moje doświadczenia mogą służyć innym.
Tak, mamy umowę z zarządcą. Ustawa w tym względzie nie jest przesadnie precyzyjna, operuje się tam wyłącznie terminem "zarząd"; nie ma zarządcy czy administratora. A w praktyce - czemu nie? Wyłonienie zarządu - ciała przedstawicielskiego - spośród osób fizycznych i właścicieli, zgodnie z art. 20 Ustawy, nie wyklucza istnienia zarządcy zajmującego się stroną administracyjno-techniczną. To tylko kwestia odpowiedniej umowy między Wspólnotą, reprezentowaną nadal przez "amatorski" Zarząd (kłania się niżej podpisany), a "profesjonalnym" podmiotem dysponującym licencją zawodową zarządcy. W preambule naszej umowy "O zarządzanie nieruchomością wspólną" od razu określa się ów podmiot mianem "zarządcy". A pkt 2 ww. umowy stanowi co następuje: "Strony stwierdzają, że właściciele WMN [tu nazwa] powierzają czynności zarządzania WMN [tu nazwa] firmie [tu nazwa]".

Historia naszej Wspólnoty jest typowa dla okresu wczesnego, wilczego kapitalizmu, w warunkach którego niektórym developerom jeszcze kilka lat temu wydawało się, że mogą wszystko. Zbudowali budynek, sprzedali mieszkania i sami się wybrali do "zarządu" przez wpis w naszych aktach notarialnych, zgodnie zresztą z art. 18 Ustawy. Ciekawa rzecz, że jednocześnie tak narzucony nam zarząd/ca przeprowadził głosowanie i wybrał... 4 osobowy zarząd spośród właścicieli lokali! Tak naprawdę mieliśmy więc przez kilka lat 2 zarządy - jeden powołany w trybie art. 18 + drugi, jakby nieformalny. Oba zarządy niewiele robiły. Pierwszy nie chciał, drugi formalnie nie mógł. Dopiero notarialne pozbycie się pierwszego umożliwiło jaki-taki powrót do normalności. Przynajniej w sensie prawnym.

Teraz mamy 2. os. zarząd, działający na mocy art. 20 Ustawy, wyłoniony uchwałą i "reprezentujący WMN" (to cytat z umowy o prowadzenie rachunku). Współpracuje on z zarządcą "działającym w imieniu i na rzecz WMN" (jak siebie określa np. w protokołach z rocznych zebrań wspólnoty:).

[jaceko]

Widzisz. My na tym forum dla odróżnienia zarządcą nazywamy jedynie takiego który jest ustanowiony notarialnie i wpisany do ksiąg wieczystych. W innym wypadku nawet jeśli ma licencję i szerokie pełnomocnictwa jest dla nas administratorem. Wtedy jest jasność - decyzje podejmuje Zarząd. Jeżeli zarządca jest ustanowiony notarialnie to on podejmuje decyzje. Na temat nazwania umowy z Administratorem o zarządzanie już się tu spieraliśmy http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=3538

Niemniej jednak budująca jest Wasza solidarność.

[elmaz]

Niby masz rację - ale w potocznej dyskusji terminem "zarządca" określa się zwykle organ sprawujący zarząd na podst. art.18 UWL (tzw. zarząd powierzony), dla odróżnienia od organu sprawującego zarząd na podstawie art.20 - zwanego w tym wypadku zarządem (albo zarządem właścicielskim - nie do końca zresztą słusznie, bo w skład takiego zarządu może wchodzić także osoba fizyczna spoza grona właścicieli).

Przyjmując tę nomenklaturę, która jest o tyle dobra, że od razu pozwala określić sposób sprawowania zarządu, w Waszej Wspólnocie tak naprawdę jest zarząd właścicielski oraz administrator posiadający licencję zarządcy i zarządcą się tytułujący (czego oczywiście prawo nie zabrania).