Wspólnota Mieszkaniowa

Teoretycznie nie należałem do przesadnie wymagających właścicieli i, zarazem, członków zarządu. Przez kilka lat tolerowałem przecież okradanie naszej wspólnoty przez zarządcę-dewelopera (brak odrębnego konta współnoty, nie prowadzenie dokumentacji F-K itd.) Przed dwoma laty doprowadziłem jednak do notarialnego odwołania tamtego pierwszego zarządcy. I wyboru nowego - już wg bardziej wygodnego paragrafu ustawy - zwykłą wolą większości. Zmiany na korzyść są na pozór ewidentne. A jednak moja cierpliwość maleje z każdym rokiem przyglądania się stylowi pracy kolejnego zarządcy, który z opieszałości uczynił swój znak rozpoznawczy. Suche zapisy prawa to nie wszystko, działa się z ludźmi i wśród ludzi. Warto uzasadniać swoje stanowisko. Zwłaszcza, gdy pojawiają się zarzuty. Ogólnie: warto rozmawiać. Z drugiej strony to na nic, gdy po krótkich okresach gładkiej współpracy pojawiają się te same zgrzyty i zarządca głuchnie na głosy właścicieli. Nabieram wątpliwiości, czy w Polsce, a konkretnie w moim mieście uda się znaleźć kogoś słownego i kompetentnego. Bo nam nie wystarcza już, że nie jesteśmy okradani. Chcemy zarządcy energicznego i skutecznego. Nie takiego, co bezczynnie przez 3 m-ce czeka na piemną odpowiedź jakiegoś urzędniczyny (zwłaszcza gdy tego samego można dowiedzieć się w godzinę po wykonaniu kilku telefonów).

Fragmenty mojego listu do zarządcy z 18 maja br., który doczekał się częściowej, wymuszonej przeze mnie odpowiedzi po... ponad 2 miesiącach, a część spraw nie została załatwiona do dziś (Bóg raczy wiedzieć dlaczego):

Zarządca:
> Proszę o podejście do biura w celu podpisania Uchwał jako przewodniczący
zebrania.

Ja, z ramienia Zarządu:
Bardzo proszę bez zbędnej biurokracji przejść do realizacji już podjętych
uchwał. Mój kolejny podpis jest zbędny, zwłaszcza że od zebrania mijają 3
miesiące! Będzie dobry każdy bank, w którym da się założyć lokatę
oprocentowaną powyżej inflacji (obecne 0,1% ma się nijak do kilku proc.
inflacji). W niektórych przypadkach opóźnienia w podjęciu czynności przez
[...] (realnych, nie papierkowych) sięgają pół roku - jak np. w przypadku
wymiany wadliwego wyłącznika różnicowo-prądowego.

Zarządca:
> 2. Wymianę wyłącznika różnico - prądowego w lokalu nr 21/12
> zleciłem Panu który wykonywał na Państwa nieruchomości 5 - letni
> przegląd elektryczny - termin realizacji do 31 maja 2009r.

Ja:
Szkoda że tak późno. Zwlekanie z jego wymianą naraża ludzkie zdrowie (w
lok. nr 12 dwufunkcyjny kocioł gazowy zasilany elektrycznie znajduje się
nad wanną czyli w obszarze o najwyższym prawdopodobieństwie śmiertelnego
porażenia prądem). Takie opóźnienie nie da się niczym wytłumaczyć, a już
najmniej czekaniem na ewentualne zaskarżenie uchwały (nie mogę sobie
wyobrazić, że ktoś z nas występuje do sądu ws kilkuset zł, zwłaszcza że
nikt nie chciałby znaleźć się w sytuacji użytkownika niesprawnej instalacji
elektycznej). Oświadczam z niejaką przykrością, że w razie porażenia prądem
kogokolwiek w mieszkaniu nr 12 wystąpię przeciwko [...] jako oskarżyciel
posiłkowy. Tak długi okres załatwienia tak prostej sprawy traktuję jak
osobistą porażkę.

> 4. Uszkodzenie bramy - zostało zlecone do naprawy, sprawca szkody
> [...] nie zjawił się w naszym biurze, w rozmowie tel.
> miał się zjawić, później nie odbierał już telefonów. [...]
> Wspólnota może wystąpić na drogę sądowom.
> Czekamy na decyzję od ubezpieczyciela czy Wsplnota otrzyma
> odszkodowanie.

Czy to Żarty? Trzeba natychmiast naprawić/zabezpieczyć uszkodzony fragment
ściany, który w każdej chwili może się oderwać i spaść z wysokoci kilku
metrów na przechodnia! Należy to zrobić ze środków wspólnoty, a dopiero
potem czekać na decyzję ubezpieczyciela lub sądzić się. Przykład
uszkodzonej narożnej elewacji w bramie, której zarządca miesiącami nie umie
naprawić czy zabezpieczyć, nie najlepiej świadczy o koszalińskim oddziale
[...]. Przy okazji: oczekuję zmiany ubezpieczyciela na takiego, który działa
szybko. Ze zmianą zarządcy poradzimy sobie sami, jak już do tego
dojdzie:-).

> 5. Problem kominów - w rozmowie z kominarzem [...]
> proponuje on 2 rozwiązania: a) montaż nawietrzników pod oknami,
> b) wydłużenie kominów. Natomiast zamontowanie nasad kominowych z
> turbokońcówką, nie rozwiąże problemu, powietrze nie będzie się
> cofać, ale nastap zastój ze względu na szczelną stolarkę
> okienno-drzwiową.

Na zebraniu podkreślałem potrzebę przedyskutowanie sprawy z udziałem mojej
skromnej osoby: choćby dlatego, że jako jedyny mam mieszkanie przystosowane
do zamontowania nasady "od zaraz". Mam też własne obserwacje i propozycje.
A wykonanie otworów "pod oknami" nie sprawdzi się: zimą ludzie będą je
zatykać bo kompletnie wyziębią mieszkanie. To prymitywna metoda.
Konserwatywne podejście nie popycha sprawy naprzód. Oczekuję
przepropwadzenia dyskusji w siedzibie [...] z jakimiś światłym, młodym
mistrzem kominiarskim.

[...]
są jeszcze co najmniej 2 [pytania]:
1. o stan rynien (wyczyszczone czy nie?)
2. o naprawę włazu na dach (da się już otworzyć?)
W lutym/marcu br. ta jedyna droga wejścia na dach i/lub droga ewakuacyjna
była niedpstępna.

Z poważaniem, mój podpis

Otrzymują:
1. [...] [zarządca]
2. lokatorzy (tablica ogłoszeń)

PS
Dziś, tj. 18 maja, jakiś zakład kominiarski wywiesił pismo, że za 2 dni
odbędzie się czyszczenie kominów. Pismo operuje ciakawą składnią - np.
"prosi" się w nim o "obowiązkową" (!) obecność podczas czyszczenia, a także
o zabezpieczenie kotłów i pomieszczeń przed sadzą, która może się wydostać
z otworów podczas radosnej zabawy panów kominiarzy. Takie czynności powinny
być zapowiedziane co najmniej z 2-tyg. wyprzedzeniem! Nie normuje tego
żadna ustawa, lecz zwykła dbałość o mienie lokatorów, którzy mają prawo
przebywać np. na urlopie. Druga sprawa to styl działania zarządcy: miniony
rok miał być ostatnim, w którym zarząd dowiadywał się o wszelkich pracach w
budynku w ostatniej chwili. W związku z powyższym proszę o przełożenie
czyszczenia na odleglejszy termin.

Jednego nie rozumiem. Czy kocioł gazowy jest częścią wspólną nieruchomości? A jeżeli nie, to czy macie z zarządcą umowę, że świadczy też usługi na rzecz poszczególnych właścicieli lokali? Z jakich pieniędzy to finansowane?
Czy odmawiasz właścicielom możliwości zaskarżenia uchwały w terminie 6 tyg. stawiając ich przed faktem dokonanym? Co w przypadku, gdy sąd przyzna racje skarżącym?
I czego oczekujesz od nas? W czym Ci możemy pomóc?

Cóż rzec? Wszystkim nam wiadomo że z jakością usług u nas nie najlepiej - wśród zarządców dziwnie większy odsetek. Może wynika to z przeszłości zawodowej w spółdzielniach, nie wiem. Zastanawiam się dlaczego jeszcze się z nim męczycie skoro nie pasuje Wam jego styl pracy?

Andrzej K. pisze: moja cierpliwość maleje z każdym rokiem przyglądania się stylowi pracy kolejnego zarządcy, który z opieszałości uczynił swój znak rozpoznawczy

Czy macie umowę podpisaną z Zarządcą (istnieje u was i Zarząd WM i Zarządca !?) czy z Administratorem. Czy stroną w umowie jest Zarząd WM czy Wspólnota Mieszkaniowa ?

Andrzej K. pisze: Zarządca:
> 2. Wymianę wyłącznika różnico - prądowego w lokalu nr 21/12
> zleciłem Panu który wykonywał na Państwa nieruchomości 5 - letni
> przegląd elektryczny - termin realizacji do 31 maja 2009r.

Ja:
Szkoda że tak późno. Zwlekanie z jego wymianą naraża ludzkie zdrowie (w
lok. nr 12 dwufunkcyjny kocioł gazowy zasilany elektrycznie znajduje się
nad wanną czyli w obszarze o najwyższym prawdopodobieństwie śmiertelnego
porażenia prądem). Takie opóźnienie nie da się niczym wytłumaczyć, a już
najmniej czekaniem na ewentualne zaskarżenie uchwały (nie mogę sobie
wyobrazić, że ktoś z nas występuje do sądu ws kilkuset zł, zwłaszcza że
nikt nie chciałby znaleźć się w sytuacji użytkownika niesprawnej instalacji
elektycznej). Oświadczam z niejaką przykrością, że w razie porażenia prądem
kogokolwiek w mieszkaniu nr 12 wystąpię przeciwko [...] jako oskarżyciel
posiłkowy. Tak długi okres załatwienia tak prostej sprawy traktuję jak
osobistą porażkę.

Ja ma takie pytanie, czy ten lokal 21/12 (mieszkanie nr 12) stanowi nieruchomość wspólną? A jeżeli nie, to dlaczego wspólnota ingeruje w instalacje w prywatnych lokalach, a tym bardziej finansuje jakieś prace tych instalcji?
Nad wanną (strefa 1) można montować elektryczne podgrzewacze wody, natomiast gniazda elektryczne mogą być umieszczane w strefie 3, po spełnieniu dodatkowych warunków (np. obwód z wyłącznikiem różnicowoprądowym o znamionowym prądzie różnicowym <= 30mA). Choć stosowanie tych wyłączników nie jest obligatoryjne, można zastosować inne dopuszczalne rozwiązanie.
Czy te kilkaset złoty przewidzieliście na wymianę jednego wyłącznika różnicowoprądowego?