Czy można zmienić /uaktualnic/ obowiązującą umowę ?

[Janusz Gdański]

Mam konkretne pytanie - w jakim akcie prawnym jest definicja "administrowania"? Nigdzie jej nie znalazłem, a bardzo chciałbym. Jest to dla mnie bardzo istotne w aspekcie działań Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, którą (bezskutecznie) usiłowałem przekonać, że umowa, którą wspólnota zawarła z firmą (spółką X), nie jest umową o zarządzanie, ponieważ ta wspólnota wybrała zarząd i nie skorzystała z art. 18 ust. 1 UWL.

[mirdem]

Zaczynam się gubić w tych ,,nieścisłościach'' dotyczących umów na zarządzanie/administrowanie więc mam pytanie:
U mojego brata Wspólnota na pierwszym swoim zebraniu spisała wszystko w formie aktu notarialnego:że Wspólnota uchwałami nr 4,5,6 wybrała zarząd i że upoważnia zarząd do podpisania umowy na zarządzanie.Taką umowę podpisano miesiąc później.W umowie tej zarząd wspólnoty udzielił pełnomocnictwa do konta,do podpisywania umów,itd. ale zawarł kilka klauzul między innymi że zarząd wspólnoty może w każdej chwili przejąć podpisywanie niektórych umów a także, że niektóre sprawy mają być ustalane z zarządem wspólnoty(ustalanie planu finansowego),zarząd wspólnoty wyłączył ,,zarządcę'' z uchwalania uchwał.
Moje pytanie:czy ta umowa jest zgodna z prawem?

[owner]

Zgadzam się z większością tez Janusza Gdańskiego. Mam jedno zdanie odrębne i jedno uściślenie.

Uściślenie

wspólnota, dając wybranemu zarządowi prawo do podejmowania decyzji nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, odbiera sobie to prawo. A skoro tak, to jeśli z jakimkolwiek podmiotem zechce zawrzeć jakąkolwiek umowę, to umową tą nie może przekazać kompetencji, których sama nie posiada (bo je wcześniej scedowała na zarząd).

To nie wspólnota "ceduje" uprawnienia na zarząd - z chwilą wyboru, osoby wchodzące w skład zarządu tworzą organ wspólnoty, który nabywa uprawnienia określone w ustawie o własności lokali automatycznie, z mocy prawa. Nie ma aktu "scedowania" uprawnień przez wspólnotę.

Zdanie odrębne
Jest oczywiste, że "zarząd może zawrzeć umowę dotyczącą jedynie tych kompetencji, które sam posiada." Ale nie oznacza to, że osoba posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości nie podlega ocenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, bo zawarła umowę z zarządem wspólnoty, a nie umowę notarialną z ogółem właścicieli. Zarządcy nieruchomości tworzą coś w rodzaju korporacji zawodowej i są oceniani za przestrzeganie przepisów prawa, warunków umowy i standardów zawodowych z tytułu wykonywanego zawodu, a nie rodzaju zatrudnienia.

kluczowe znaczenie powinna mieć nazwa owej umowy. Jeżeli mówi o zarządzaniu, to wg mnie z automatu daje uprawnienia określone w art.185 ust.1 UoGN

Nie. Decyduje treść umowy, a nie jej nazwa. Zresztą zarząd wspólnoty nie ma uprawnień, żeby umową przyznać zarządcy kompetencje, których sam nie posiada (do czynności przekraczających zarząd zwykły).

Prawo wyraźnie rozróżnia zarządzanie i administrowanie.

Nie prawo (przepisy prawa), lecz piśmiennictwo (prawnicy-naukowcy) oraz orzecznictwo (orzeczenie SN z definicją administrowania przytoczyłem).

w jakim akcie prawnym jest definicja "administrowania"?

Ja nie znam takiego aktu prawnego. Pisałem o tym wyżej.

[ Dodano: Sro 30 Lip, 2008 ]

Wspólnota na pierwszym swoim zebraniu spisała wszystko w formie aktu notarialnego:że Wspólnota uchwałami nr 4,5,6 wybrała zarząd i że upoważnia zarząd do podpisania umowy na zarządzanie.

Zatem zmiana zarządu wymagać będzie również formy aktu notarialnego. To błąd. Zbędny kłopot i wydatek.

zarząd wspólnoty wyłączył ,,zarządcę'' z uchwalania uchwał.

Całe szczęście, bo jeszcze "zarządca" sam by wszystkie uchwały przyjmował

czy ta umowa jest zgodna z prawem?

A czemu nie?

[ Dodano: Sro 30 Lip, 2008 ]
Pytanie do Janusza Gdańskiego: rozumiem, ze licencjonowany zarządca, który wykonuje usługę administrowania na podstawie umowy zawartej z zarządem wspólnoty, nie ma prawa wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń, o których mowa w art. 186.6 uogn? Ty sam również z tego nie korzystałeś w przypadku takich umów?

[mirdem]

Dzięki Owner.

[szyno]

Nie. Decyduje treść umowy, a nie jej nazwa. Zresztą zarząd wspólnoty nie ma uprawnień, żeby umową przyznać zarządcy kompetencje, których sam nie posiada (do czynności przekraczających zarząd zwykły).

Ok, treść. Ja założyłem, że treść idzie razem z nazwą. Dla mnie takie działanie jest logiczne. Uważam, że nie ma dowolności w nazewnictwie. Ponadto nazwę (tytuł) powinno dopasować się do treści. Nie ma również najmniejszego powodu, aby stosować mylące nazwy, na zmyłkę?. Uważam, że musi to tworzyć pewną całość. A ponieważ sama już nazwa zawiera pewne aspekty określające właściwości, to treść powinna je potwierdzać, a nie przeczyć. Starałem się to zaznaczyć określeniem "z automatu daje uprawnienia".Dlatego dałem prym pierwszeństwa nazwie. Ale OK, mogę przyjąć Wasze stanowisko, że prym wiedzie treść, ale tytuł musi do tej treści pasować. A w przypadku, gdy mamy rozbieżność, to co ma decydować? Przecież zarówno nazwa jak i treść umowy stanowi umowę i obie te składowe (nazwa i treść) określają właściwości. Skoro sobie zaprzeczają, to co wybrać? Dlaczego treść, a nie nazwę lub odwrotnie? Dlaczego jedno ma być ważniejsze od drugiego, skoro oba tworzą (powinny) to samo? Po co celowo wprowadzać takie sprzeczności?
Abstrahując od tematu wspólnot, w przypadku świadczeń pracy, nawet gdy pracujemy na podstawie innej niż stosunek pracy (umowa o pracę), np. na umowę zlecenie, o dzieło, itp., a nasz praca de facto spełnia warunki umowy o pracę, to umowa nasza zostaje zmieniona na takową, a poprzednia rozwiązana. Dlaczego tutaj (wspólnoty) ma być inaczej?
Co by było, gdyby umowy, np. dotyczące sprzedaży samochodu nagle nazywać umową o dzierżawę samochodu? Albo umowa wynajmu mieszkania określić jako umowę sprzedaży mieszkania? Powstałby mętlik, którego nie dałoby się opanować. Są pewne zasady i trzeba je stosować. Dlatego umowę, która dotyczy administrowania należy nazywać umowa o administrowanie, a nie umowa o zarządzanie.

Zdanie odrębne
Jest oczywiste, że "zarząd może zawrzeć umowę dotyczącą jedynie tych kompetencji, które sam posiada." Ale nie oznacza to, że osoba posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości nie podlega ocenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, bo zawarła umowę z zarządem wspólnoty, a nie umowę notarialną z ogółem właścicieli. Zarządcy nieruchomości tworzą coś w rodzaju korporacji zawodowej i są oceniani za przestrzeganie przepisów prawa, warunków umowy i standardów zawodowych z tytułu wykonywanego zawodu, a nie rodzaju zatrudnienia.

Tu się zgadzam z opinią. O ile jeszcze można dyskutować o błędnym znaczeniu zarządzania (tzn. jako administrowanie) przez Kowalskiego, który nie zna tych wszystkich aspektów i można go usprawiedliwiać, to osoba zajmująca się zawodowo tym, bezsprzecznie musi odróżniać takie rzeczy i nie może dopuszczać do stosowania ich (zarządzanie, administrowanie) jako zamienników, w złym znaczeniu. Taka osoba powinna pilnować, aby standardy były zachowane, pewna jednolitość, nie powinna dopuszczać aby istniała sprzeczność w umowie, tj. umowa nazwana o zarządzanie odnosiła się do administrowania. Przecież tak de facto osoba taka nic nie zyskuje na nazwaniu umowy, która dotyczy administrowania, umową o zarządzanie. Powoduje to tylko zbędny chaos, komplikuje wszystko. No i podważa wiarygodność środowiska.

Prawo wyraźnie rozróżnia zarządzanie i administrowanie.

Co do tego określenia przyznaję Wam rację, że słowo "Prawo" może być tutaj niefortunne. Ale piśmiennictwo, orzecznictwo również jest istotne. Przecież prawo tworzą słowa, które mają ścisłe znaczenie, a nie dowolne. Wiele tych słów nie ma swoich definicja w aktach prawnych, a wiadomo o co chodzi. Skoro rozróżnia się znaczenie słów zarządzanie i administrowanie, to również należy to rozróżniać w umowach, a nie stosować jako zamienniki.
Co do definicji w akcie prawnym. To wiele rzeczy/znaczeń nie ma określonej definicji w akcie prawnym. Może zły przykład, bo nie wiem czy w jakimś akcie jest określona (najwyżej czegoś nowego się dowiem), ale jaka jest definicja "człowieka" i w jakim akcie prawnym jest określona?

owner zgadzasz się z tezą:

4. Wspólnota, która wybrała zarząd, nie może z jakimkolwiek podmiotem zawrzeć umowy, która odbierałaby zarządowi jego kompetencje.

Dla uściślenia swojej poprzedniej wypowiedzi dodam, że zgadzam się z tą tezą, ale tylko w przypadku, kiedy Zarząd wybrany zgodnie z art.20 ust.1 uwl nadal istnieje, czyli de facto pozostaje zarząd właścicielski (sprawowany przez właścicieli). Natomiast zgodnie z art.18 ust.2a uwl zmiana sposobu zarządu może mieć miejsce i w tej kwestii podtrzymuje swoje wcześniejsze stanowisko.

[Janusz Gdański]

Oczywiście chodzi mi o sytuację, gdy zarząd istnieje a wspólnota chce zawrzeć "umowę o zarządzanie". Odpowiadając ownerowi - zarząd przekazuje administratorowi takie kompetencje, jakie chce, zaś administrator na to się godzi lub nie zawiera umowy. Ja cały czas rozważam sytuację, gdy umowę ze wspólnotą zawarła firma (podpisał prezes) a za formalne błedy Komisja ukarała pracownika bo posiadał licencję zarzadcy (pracodawca do pracownika pretensji nie miał). Natomiast w kwestii odpowiedzialności - jeśli przełożony poleci pracownikowi by ten wykonał określoną czynność, która narusza przepisy prawa "nierażąco" (tzn. w taki sposób, że nikt z tego tytułu nie dozna jakiejkolwiek straty a naruszenie prawa ma charakter czysto formalny) to czy pracownik może skutecznie odmówić? Oczywiście tak, jeśli ma w zanadrzu inną pracę, ale jeśli jej nie ma...?