j23 pisze:Umowa jest podpisana przez osobę uprawnioną czyli posiadającą uprawnienia do zarządzenia i zarząd wspólnoty.
Umowa zawarta przez zarząd powinna dotyczyć administrowania, a nie zarządzania.
Jeżeli macie wybrany zarząd, to on odpowiada za zarządzanie i on podejmuje decyzje (na podstawie uchwalonego przez właścicieli planu gospodarczego) o wykorzystaniu środków z funduszu remontowego na konkretne cele. Co ma do tego wynajęty usługodawca? Czy ma pełnomocnictwo (przyjęte uchwałą) do dysponowania środkami z FR?
Ustawowej odpowiedzialności za prowadzenie spraw wspólnoty nikt z zarządu nie zdejmie. Właściciele rozliczają zarząd z zarządzania i jemu udzielają (bądź nie) absolutorium. Wasz "zarządca" pełni de facto rolę administratora, chociaż ma licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Chyba, że przekazaliście mu na podstawie umowy i uchwalonych pełnomocnictw większy zakres uprawnień, niż to zwykle bywa?
Zarządzanie (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami) to:
"Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na
podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość."
Administrowanie to:
"W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji." Wyrok SN z 19.01.2006 IV CK 343/05
Często dochodzi do tego prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (księgowości wspólnoty), organizowanie przeglądów okresowych budynku, prowadzenie dokumentacji nieruchomości wspólnej, nadzór bieżący nad realizacją umów z dostawcami.
Zarząd dokonuje wyboru dostawców i wykonawców remontów (podejmowanie decyzji) oraz zawiera z nimi umowy i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz: przed kontrahentami, urzędami i sądami (dokonywanie czynności prawnych).
Administrator wykonuje zadania, określone w umowie, zgodnie z przyjętymi uchwałami. NIE PODEJMUJE DECYZJI - to jest domena zarządu wspólnoty, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - ogółu właścicieli.