Wspólnota Mieszkaniowa

ANEKS
zmiana warunków umowy dokonana w formie pisemnej. Aneks jest podpisywany w sytuacji, gdy kredytobiorca dokonuje przewalutowania, wcześniejszej spłaty itp.

BANKOWO-HIPOTECZNA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
jest to wartość nieruchomości określona przez bank hipoteczny zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Z reguły wartość bankowo-hipoteczna nie przekracza wartości. rynkowej

BIK
Biuro Informacji Kredytowej SA z siedzibą w Warszawie prowadzi bazy danych zawierające informacje o zobowiązaniach kredytowych klientów banków. Baza jest wykorzystywana przez banki każdorazowo w procesie analizy kredytowej.

CESJA
umowa przenosząca na rzecz banku uprawnienia z tytułu umowy ubezpieczenia

DEKLARACJA WEKSLOWA
deklaracja składana łącznie z wekslem in blanco, zawierająca porozumienie z wierzycielem co do sposobu wypełnienia weksla

DEPRECJACJA
spadek wartości kursu walutowego

HARMONOGRAM PŁATNOŚCI
terminarz płatności za nieruchomość, ustalony przez dewelopera w umowie przedwstępnej, najczęściej ściśle powiązany z postępem prac budowlanych

HIPOTEKA
ograniczenie prawa właściciela do dysponowania nieruchomością będące formą zabezpieczenia kredytu bankowego. Kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości, bank jednak poprzez hipotekę zastrzega sobie prawo do ewentualnego zbycia nieruchomości w przypadku dochodzenia swoich roszczeń wobec kredytobiorcy.

HIPOTEKA KAUCYJNA
hipoteka stanowiąca zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieoznaczonej (odsetki i inne koszty) wpisana do księgi wieczystej

HIPOTEKA ZWYKŁA
hipoteka stanowiąca zabezpieczenie wierzytelności oznaczonej co do rodzaju i wysokości (kapitał) wpisana do księgi wieczystej

KARENCJA
okres od dnia wypłaty kredytu lub pierwszej transzy kredytu do określonego w umowie kredytu terminu spłaty pierwszej raty kapitałowej kredytu

KREDYT DENOMINOWANY
kredyt udzielony w walucie wymienialnej z zastrzeżeniem, że wysokość świadczenia banku i kredytobiorcy ustalana jest w walucie polskiej według wartości waluty kredytu właściwej na dzień uruchomienia i spłaty kredytu

KREDYT HIPOTECZNY
kredyt udzielany przez bank, zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości będącej przedmiotem kredytu lub innej hipoteki kredytobiorcy lub osoby trzeciej

KREDYT KONSOLIDACYJNY
kredyt przeznaczony na spłatę wielu kredytów, pożyczek, limitów do rachunków, limitów kart kredytowych pod zabezpieczenie hipoteczne

KSIĘGA WIECZYSTA
rejestr określający stan prawny nieruchomości, zawierający informacje na temat lokalizacji, właścicieli, służebności i hipotek ustanowionych na nieruchomości

LTV (Loan-to-value ratio)
współczynnik wartości kwoty kredytu hipotecznego do wycenionej wartości nieruchomości bądź do jej ceny sprzedaży

MARŻA
stała wartość wyrażona w punktach procentowych, ustalona przez bank

MIG-BR
Rejestr Niesolidnych Kredytobiorców ZBP

MIG-DZ
Rejestr Dokumentów Zastrzeżonych ZBP

OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE
ograniczonymi prawami rzeczowymi są użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka.

OKRES KREDYTOWANIA
określony w umowie kredytowej okres liczony od momentu podpisania umowy z bankiem do momentu spłaty ostatniej raty kredytu

OKRES SPŁATY KREDYTU
okres od momentu dokonania pierwszej płatności do momentu spłaty ostatniej raty kredytu

OKRES WYKORZYSTANIA KREDYTU
okres od wykorzystania pierwszej do wykorzystania ostatniej transzy kredytu, określony w umowie kredytowej na podstawie zapisów dokonanych np. w umowie przedwstępnej z deweloperem

OPROCENTOWANIE STAŁE
oprocentowanie niezmienne w całym okresie kredytowania ustalone w dniu zawarcia umowy kredytowej pomiędzy bankiem a kredytobiorcą

OPROCENTOWANIE ZMIENNE
oprocentowanie uzależnione od sytuacji na rynku bankowym odnoszone najczęściej do stawek rynku pieniężnego (EURIBOR, LIBOR, WIBOR)

PROMESA KREDYTOWA
pisemne przyrzeczenie udzielenia kredytu przez bank, które może być wymagane przez dewelopera jako potwierdzenie źródła kredytowania

PRZEWALUTOWANIE
zmiana waluty kredytu poprzez przeliczenie wartości dotychczasowej waluty według ceny sprzedaży dewiz za złote ustalonej przez bank w tabeli kursów, a następnie przeliczenie waluty polskiej na walutę wymienialną według ceny kupna dewiz za złote (waluta-waluta) lub zmiana kredytu, denominowanego na kredyt w walucie polskiej, poprzez przeliczenie wartości dotychczasowej waluty wymienialnej na walutę polską według ceny sprzedaży dewiz za złote (waluta – złoty) lub zmiana kredytu w walucie polskiej na kredyt denominowany poprzez przeliczenie wartości dotychczasowej waluty polskiej na walutę wymienialną według ceny kupna dewiz za złote (złoty – waluta)

RATY MALEJĄCE
raty, w których rata kapitałowa jest stała, a rata odsetkowa maleje wraz ze spłatą kapitału. W przypadku rat malejących w początkowym okresie raty są wyższe i maleją z każdym miesiącem spłaty. W systemie rat malejących szybciej spłaca się kapitał i suma wszystkich odsetek dla banku w całym okresie spłaty będzie niższa w porównywaniu z systemem rat stałych.

RATY STAŁE (ANNUITETOWE)
raty, w których suma kapitałowa i odsetkowa są stałe, co oznacza, że kredytobiorca w całym okresie kredytowania płaci te samą miesięczną kwotę. Przy tym rodzaju rat spłata kapitału następuje wolniej niż przy ratach malejących, co sprawia, ze całkowita suma odsetek płaconych przez kredytobiorcę jest wyższa.

RYZYKO KURSOWE
ryzyko występujące przy kredytach walutowych ponoszone przez kredytobiorcę w związku z możliwością wystąpienia zmiany kursu waluty, w której został zaciągnięty kredyt

SPREAD
różnica pomiędzy ceną kupna a ceną sprzedaży waluty

STAWKA EURIBOR (European Interbank Offered Rate)
stopa procentowa kredytów w strefie Euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi, jako podstawa wyliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych w walucie Euro. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków ze strefy Euro, publikowane o godz. 11 czasu brukselskiego przez FBE – Fédération Bancaire de l'Union Européenne w Brukseli.

STAWKA LIBOR (London Interbank Offered Rate)
stopa procentowa kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4 główne banki (British Bankers Association: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster) jako podstawa wyliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych w walutach USD, Euro, CHF

STAWKA WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate)
oprocentowanie, z jakim banki udzielą pożyczek innym bankom w złotych polskich, jako podstawa wyliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych w złotych

TRANSZA KREDYTU
część kwoty kredytu wypłacana na rzecz dewelopera zgodnie z dyspozycją kredytobiorcy i harmonogramem płatności określonym w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości

UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU WŁASNEGO
ubezpieczenie na czas do spłacenia ustalonej wartości nieruchomości będące dla banku formą zabezpieczenia przed ewentualnym niespłaceniem kredytu

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE
ubezpieczenie na czas ustanowienia hipoteki na nieruchomości będące dla banku formą zabezpieczenia przed ewentualnym niespłaceniem kredytu przed ustanowieniem hipoteki na rzecz banku kredytującego

UMOWA KREDYTOWA
umowa zawierana pomiędzy bankiem a kredytobiorcą po zbadaniu zdolności kredytowej będąca potwierdzeniem przyznania kredytu

UMOWA PRZEDWSTĘPNA
umowa na mocy, której kupujący i deweloper (dot. rynek pierwotnego) lub sprzedający (dot. rynku wtórnego) zobowiązują się do zawarcia notarialnej umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Umowa czy to w formie cywilnej czy notarialnej jest niezbędna dla banku w procesie analizy kredytowej.

UMOWA REZERWACYJNA
pozwala „zaklepać” sobie upatrzone mieszkanie lub dom. Umowa stosowana rzadko, często w sytuacji, kiedy deweloper nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę. Umowa akceptowalna przez większość banków we wstępnym procesie analizy kredytowej.

WEKSEL WŁASNY IN BLANCO
jedno z zabezpieczeń kredytu. Zwiera tylko niektóre elementy weksla, ale musi być co najmniej podpisany przez wystawcę; wraz z deklaracją wekslową jest przyjmowany do zabezpieczenia bankowi zwrotu kredytu. Dla jego ważności wystarczy podpis kredytobiorcy na urzędowym formularzu. Z reguły nie wypełnia się kwoty i daty płatności, nie jest bowiem ona znana w momencie wystawienia. Nie jest również znana wymagalna na dzień płatności weksla kwota kredytu wraz z odsetkami.

WKŁAD WŁASNY
środki własne kredytobiorcy przeznaczone na zakup nieruchomości, zwiększające bezpieczeństwo banku przy udzielaniu kredytu

WNIOSEK KREDYTOWY
formularz wyrażający chęć zaciągnięcia kredytu przez potencjalnego kredytobiorcę, będący jednocześnie podstawą do rozpoczęcia procedury analizy zdolności kredytowej wnioskodawcy

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA
zdolność kredytobiorcy do spłaty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego w banku na warunkach określonych w umowie kredytowej




Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 8/2006

Oprocentowanie kredytu.
Kredyt jest oprocentowany wg stopy zmiennej, równej stawce referencyjnej WIBOR powiększonej o stałą marżę w wysokości ........punktów procentowych. Oznacza to, że w czasie trwania umowy kredytowej oprocentowanie ulega zmianie zgodnie ze zmianami WIBOR. Jeżeli wstawiony jest WIBOR 3 miesięczny (3M) to co 3 miesiące bank będzie przysyłał nowy harmonogram spłat kredytu skorygowany o zmianę WIBOR-u. Marża z reguły pozostaje stała. Zmiana marży (na przykład podwyższenie) jest możliwa w przypadku zmian w umowie kredytowej na wniosek wspólnoty, np. wniosek o wydłużenie okresu spłaty kredytu. W przypadku kredytów dla wspólnot na okresy kilku - kilkunastu lat nie stosuje się stopy stałej. Stałe oprocentowanie jest charakterystyczne dla krótkoterminowych pożyczek (np. gotówkowych) lub kredytów ratalnych.

Stawka referencyjna.
Stawkę referencyjną stanowi stawka WIBOR podawaną przez serwis Reuters’a na godzinę 11:00 danego dnia notowań publikowaną np. w dzienniku ogólnopolskim "Rzeczpospolita". Oczywiście dotyczy to kredytów złotowych - tylko takie są udzielane wspólnotom mieszkaniowym. Zmiana stopy procentowej, spowodowana zmianą stopy WIBOR, nie stanowi zmiany umowy kredytowej i nie wymaga jej wypowiedzenia ani zawarcia z Kredytobiorcą aneksu do umowy.

Sposób naliczania odsetek.
Odsetki naliczane są od dnia następnego po wypłacie kredytu, do dnia spłaty kredytu w miesięcznych okresach odsetkowych na bazie 360 dni w roku (uproszczenie - każdy miesiąc ma 30 dni). Przy obliczaniu odsetek przyjmuje się w okresach odsetkowych faktyczną liczbę dni kalendarzowych. Przykład kredyt na 200 tys zł na 12% w skali roku w okresie od 01 stycznia do 31 marca (na 3 miesiące). Odsetki = 200.000 * 12% * (31+28+31dni)/360

Płatność częściowa.
W przypadku płatności częściowej (niższej od wymaganej raty), bank decyduje o sposobie i kolejności zaliczania uzyskanych kwot na poczet spłat zadłużenia kredytobiorcy.

Wcześniejsza spłata.
Kredytobiorca ma prawo dokonać wcześniejszej (przed ustalonym w umowie terminem) spłaty całości lub części kredytu, przy uprzednim zawiadomieniu banku w formie pisemnej z 7-dniowym wyprzedzeniem i podaniem wysokości spłacanej kwoty. Jeżeli wcześniejsza spłata nastąpi bez zawiadomienia banku to bank zastrzega sobie prawo niezaliczenia tej spłaty na poczet zadłużenia i złożenia wpłaconych środków na przejściowym nieoprocentowanym rachunku bankowym, informując o tym kredytobiorcę w celu zadysponowania przez niego wpłaconymi środkami. Należy pamiętać aby przed podpisaniem umowy kredytowej uzgodnić z bankiem zasady ewentualnej wcześniejszej spłaty.

Zadłużenie przeterminowane.
Niespłacenie przez kredytobiorcę raty z tytułu kredytu i odsetek w terminie umownym lub dokonanie spłaty w niepełnej wysokości spowoduje, że należność z tytułu zaległej spłaty stanie się zadłużeniem przeterminowanym. Odsetki od zadłużenia przeterminowanego pobierane są przez bank, bez względu na dyspozycję kredytobiorcy - właśnie po to jest pełnomocnictwo do rachunku FR oraz nadwyżka comiesięcznych dopłat do FR w wysokości 20% lub 30% w zależności od banku.

Przyczyny wypowiedzenia umowy kredytowej.
Bank może wypowiedzieć umowę w przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu, w szczególności gdy: zostaną ujawnione okoliczności zatajone przez kredytobiorcę we wniosku o kredyt i załączonych do niego oświadczeniach, a mają one wpływ na zdolność do obsługi kredytu, wspólnota korzysta z kredytu w sposób sprzeczny z celem jego wykorzystania, np. zmienia zakres inwestycji w stosunku do podjętych uchwał, zapisów w umowie oraz pozytywnie zweryfikowanym audycie - coraz więcej takich przypadków, kredytobiorca uniemożliwia swoim postępowaniem wykonanie przez Bank uprawnień określonych w umowie lub nie wykonuje swoich obowiązków, np. nie przekazuje środków z rachunku bieżącego na wyodrębniony rachunek funduszu remontowego.

Możliwość odstąpienia od wypowiedzenia umowy kredytowej.
Wypowiedzenie umowy kredytu z powodu utraty przez kredytobiorcę zdolności kredytowej nie może nastąpić jeżeli bank zgodzi się na realizacje przez kredytobiorcę, przedstawionego przez niego i zaakceptowanego przez bank programu naprawczego. Postanowienia to stosuje się przez cały okres realizacji programu naprawczego, chyba że bank uzna, iż program naprawczy nie jest w sposób należyty realizowany przez kredytobiorcę.

Postępowanie egzekucyjne.
W przypadku nie wywiązania się ze spłaty zobowiązań wynikających z umowy kredytowej, kredytobiorca poddaje się rygorowi egzekucji, w trybie określonym w art. 97 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Prawo bankowe, oraz wyraża zgodę na wystawienie przez Bank bankowego tytułu egzekucyjnego i wystąpienie przez Bank o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności. Bank posiadając klauzulę wykonalności dzieli zobowiązania wspólnoty pomiędzy członków proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów i prowadzi egzekucje w stosunku do wszystkich członków wspólnoty - całe szczęście takiego przypadku jeszcze w Polsce nie było!

Materiał własny
Pozdrawiam
Paweł