Wspólnota Mieszkaniowa

Witam wszystkich

Na początek kilka danych:
- mała "Duża" Wspólnota (9 lokali),
- wybrany zarząd w myśl art. 20 uowl,
- założony rachunek bankowy,
- media wspólne - woda (przy czym wszystkie lokale są oblicznikowane) oraz energia w części wspólnej (energia i gas w lokalach każdy ma odrębnie),
- wielka determinacja współwłaścicieli, by od stycznia 2011r. to wspólnota (a nie jak dotychczas deweloper) faktycznie zarządzała nieruchomością.

Kwestia zasadnicza - jakie niezbędne uchwały i regulaminy powinniśmy uchwalic - wiemy, że napewno potrzebny będzie nam:
- plan gospodarczy i uchwała w sprawie składników i wysokości zaliczek,
- uchwała dotycząca utworzenia tzw. funduszu remontowego i ewentualnie regulamin jego wykorzystania (??),
- regulamin roliczania wody i ścieków,
- regulamin porządkowy dla wlaścicieli (tak bardziej organizacyjnie),
i tu kończy się nasza wiedza...

Kwestia druga - czy możecie podrzucic jakieś linki do wzorów niezbędnych uchwał i regulaminów - szczególnie planu gospodarczego i uchwały w sprawie zaliczek oraz funduszu remontowego.

Prośba o pilną pomoc - bo mamy już niemal połowę stycznia, a ani żadnego planu gospodarczego i uchwały w sprawie zaliczek i za chwilę deweloper powie, że dalej nami będzie zarządzał skoro sami sobie nie poradzimy (a tego nikt z nas nie chce - pisałem o poczynaniach naszego "dewelopera" na innym wątku).

Przykładowe wzory uchwał, umów i innych dokumentów masz tutaj: http://zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow.html

Coś dla księgowego: http://zarzadca.pl/finanse-ksiegowosc/k ... olnot.html

Twój wykaz uchwał jest OK.
Pamiętaj, że wspólnota ma obowiązek podjąć uchwałę w sprawie "określenia zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej" (art. 22.3 pkt 10 oraz art. 29.1 uwl) - przepisy nie określają, jak to ma być prowadzone, więc musi to zrobić sama wspólnota. Ważne też, żeby ewidencja dała czytelną podstawę do ustalenia ewentualnych zobowiązań podatkowych.

Plan gospodarczy jest uchwalany na podstawie rzeczywistych kosztów z poprzedniego roku - w Waszym przypadku nie macie takich danych, więc musicie skalkulować koszty trochę "na czuja". Ważne, żeby nie zabrakło pieniędzy na rachunki; lepiej, żeby zostało - zawsze można zwrócić właścicielom.

_________________
Piszę poprawnie po polsku

Jeżeli macie liczniki na wodę to regulamin jako taki nie jest potrzebny. Wystarczy uchwalić granice między instalacjami indywidualnymi a wspólnymi, aby w razie awarii wiadomo było kto płaci.
Uchwalcie obciążanie dłużnika kosztami windykacji.
Uchwalcie sposób rozliczania śmieci - mamy na tapecie właśnie ten temat.
Możesz zacząć tu: http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=63079#62941

_________________
Tolerancja winna być akceptacją odmienności kultury, a nie jej braku. Kultura to między innymi poszanowanie praw innych.
Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

A rozliczanie różnic we wskazaniach licznika głównego i liczników lokalowych?

Ja bym odradzał, bo taka uchwała jest do podważenia. Jeżeli dochowacie należytej staranności w postępowaniu windykacyjnym (terminy, kompletność i poprawność dokumentów), to wspólnota i tak odzyska koszty. Owszem, wierzycielowi przysługuje roszczenie o zwrot kosztów postępowania, ale o tym ostatecznie decyduje sąd. Jak wyegzekwować taką uchwałę, jeśli sąd zadecyduje w tej sprawie inaczej? Wystarczy na przykład, że wspólnota nie wyśle wezwania do zapłaty, żeby sprytny dłużnik uniknął poniesienia tych kosztów - choć nie uniknie spłaty długu.

Polecam korzystanie z e-sądu: https://www.e-sad.gov.pl/ - tutaj koszty są mniejsze, a terminy zdecydowanie krótsze.
Radzę też podjąć uchwałę o ustanowieniu maksymalnych odsetek umownych (czterokrotność stopy lombardowej NBP - czyli obecnie 20% w stosunku rocznym) oraz obciążenie dłużnika kosztami upomnienia (np. 8-10 zł). To jest do przyjęcia, natomiast o zasadności innych kosztów i o tym, kto je ponosi i w jakiej części, decyduje sąd.

_________________
Piszę poprawnie po polsku

Aby to ustalić nie trzeba pisać całego regulaminu. Wystarczy uchwała ustalająca te dwie sprawy związane z wodą. Na dobrą sprawę różnica jest kosztem zarządu NW, ale można uchwalić proporcjonalnie do zużycia. Różnice w kwotach symboliczne więc dodatkowe rozliczenia to walka o pietruszkę.


To miałem na myśli - upomnienia to element windykowania długu. Przed sądowy, ale jednak.

_________________
Tolerancja winna być akceptacją odmienności kultury, a nie jej braku. Kultura to między innymi poszanowanie praw innych.
Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

Taka uchwała to już regulamin.
Przy rozliczaniu kosztów wody raz w roku, to może być całkiem spora pietruszka.

_________________
Piszę poprawnie po polsku