Wspólnota Mieszkaniowa

Witam!

Bardzo się cieszę, że przypadkiem trafiłem na to forum, kopalnia wiadomości:)

Zwracam się do Was z prośbą o pomoc w rozwiązaniu sytuacji w mojej wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota, której jestem członkiem składa się z ok 70 lokali, oraz podziemnego parkingu, który stanowi ok 30% wspólnoty( 1 właściciel), oraz 10 garaży jednostanowiskowych.

Budynek ma 17lat, posiada własną kotłownię gazową. Od momentu powstania budynku opomiarowana indywidualnymi licznikami była woda ciepłą/zimna. Rozliczenia CO odbywały się na podstawie m2. W związku z szeroko propagowanymi oszczędnościami, i naszymi kalkulacjami, podjęte zostały dwie uchwały które uzyskały prawomocność. Uchwała pierwsza mówiąca o podpięciu się do MPC-u i rezygnacji z własnej kotłowni, oraz druga o instalacji indywidualnych liczników ciepła. Liczniki takie zostały zamontowane i działały w grudniu 2010. Na zebraniu wspólnoty w marcu 2011, powstała propozycja uchwały o indywidualnym rozliczaniu się wg wskazań liczników od momentu podpięcia się do MPC-u. Uchwała ta nie uzyskała prawomocności. I teraz najśmieszniejsza część w lipcu otrzymuje rozliczenie za okres I-VI 2011, gdzie CO jest rozliczane na podstawie liczników!
Co gorsza sposób przyjęty przez firmę zarządzającą jest następujący:

-koszty stałe gazu są rozliczane wg m2,
-koszt 1GJ został obliczony : koszty zmienne gazu + obsługa kotłowni / suma wskazań indywidualnych liczników.

Cena 1 GJ wynosi 71.48zl, koszty stałe 0.8zł/m2. Kwota jak i sposób jej obliczenia nie dawały mi spokoju i zacząłem swoje poszukiwania. Tak trafiłem na forum. Po tygodniu studiowania, wysłałem zapytanie do firmy zarządzającej naszą nieruchomością o:

- prawomocną uchwałę wprowadzającą indywidualne rozliczenie pod 01.01.2011:

odp: "... brak takiej uchwały ale w związku z zainstalowaniem liczników CO, indywidualne rozliczanie jest logiczną konsekwencją instalacji takich liczników...."


-regulamin rozliczania kosztów CO CWU,

odp" na najbliższym zebraniu taki regulamin powstanie (zebranie w listopadzie 2011), mam już projekt takiego regulaminu"


- jak traktowane są mieszkania o niekorzystnym położeniu w bryle budynku , jakimi współczynnikami jest przeliczane wskazanie licznika

odb".... szanowny panie takich praktyk się nie stosuje, każdy płaci za siebie...."


Na moje pytanie odnośnie rozliczenie strat przesyłu, ogrzewania części wspólnych oraz utrzymania kotłowni ( koszt wliczony w cenę 1GJ) w tak narzuconym rozliczeniu otrzymałem:

-utrzymanie kotłowni , tak ma Pan rację powinno być liczone od m2 i tak będzie rozliczane w następnym okresie rozliczeniowym,

-części wspólnych nie ogrzewamy bo grzejnik na klatkach są wyłączone,

-straty w przesyle pokrywa ten kto grzeje więcej.

To już zupełnie wyprowadziło mnie z równowagi bo ma się to nijak to przepisów o UoWL I Prawie Energetycznym.

Sagi ciąg dalszy. Listopad zebranie wspólnoty: zaproponowany przez firmę regulamin rozliczania kosztów CO miał jedno zdanie "koszty będą rozliczane wg wskazań liczników CO" to tyle niezły projekt .

Teraz moje pytanie do Was ekspertów, jak widać firma zarządzająca nieruchomością ma za nic moje uwagi, większość mieszkańców nie przejawia większego zainteresowania tematem, zwłaszcza Ci którzy mają nadpłaty, co robić , zaskarżyć uchwałę,tylko jaką skoro takiej brak.

Czy w przypadku braku regulaminu rozliczania do momentu jego uchwalenia rozliczenie, pomimo liczników, powinno cię odbywać wg. udziałów/m2?

Jak prawidłowo powinny być rozliczanie koszty kotłowni, oraz strat ciepła w przesyle (wszystkie rury biegną w piwnicach oraz klatkach, tak więc te straty ciepła ogrzewają części wspólne)?

W zależności od położenia w bryle budynku , każde mieszkanie ma inne zapotrzebowanie energetyczne aby utrzymać tą samą temperaturę? W jaki sposób obliczyć/przyjąć te współczynniki, zakładam, że zostaną zastosowane współczynniki redukcyjne dla lokali położonych niekorzystnie oraz 1 dla lokali położonych korzystnie.Jak rozliczyć powstałą różnicę, wg udziałów?

Jednocześnie gdyby ktoś mógł podesłać regulamin jaki obowiązuje w jego wspólnocie byłbym bardzo wdzięczny.

Bardzo dziękuję wszystkim za pomoc.

Moim zdaniem do momentu uchwalenie regulaminu rozliczeń kosztów CO - koszty te płaci się na zasadach ogólnych tj. wg udziału w nieruchomości wspólnej.

Ja bym uzależnił przyjęcie rozliczenia CO od przedstawienia prawomocnej uchwały wprowadzającej nowy sposób rozliczeń. Na wszelki wypadek potwierdzone ksero pisma zostawiłbym, bo może się później przydać.

Nie ma uchwały nie ma obowiązku zapłaty wg nowego sposobu. Nie sądzę aby wygrali w sądzie, który po pierwsze sprawdzi podstawę prawną zobowiązania.

_________________
Serdecznie pozdrawiam

Wokal

Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi w Zabrzu, Piekarach Śl, Gliwicach, Bytomiu i Rudzie Śląskiej:
http://www.domostwo.eu

Poradnik właściciela (np. woda, CO):
http://www.domostwo.eu

Wokal79

Dziękuję bardzo za pomoc i podsunięcie pomysłu…..

Od 2 tygodni spędzam mnóstwo czasu na tym forum aby się dokształcić(tak moja wiedza jest znikoma i nie wstydzę się tego ) przed zbliżającym się zebraniem na, którym zostanie na przedstawione sprawozdanie za rok 2011. Im więcej czytam tym bardziej włosy stają mi dęba, jakie nieprawidłowości są w rozliczeniach rocznych naszej wspólnoty i w jaki sposób administrator(mamy wybrany pośród członków wspólnoty zarząd w trybie art.20) podający się w całej korespondencji za „zarządcę”, robi nam mętlik w głowie. Wygląda na to, że rozliczenie CO o którym pisałem w poprzednim poście to tylko wierzchołek góry lodowej. Przeglądnąłem rozliczenia roczne za ostatnie 6lat i :

-sprawozdania finansowe z ostatnich lat nie są podpisane przez członków zarządu,
-zaliczki eksploatacyjne wpłacane przez właścicieli mieszkać (1.8zł/m2) i garaży (1zł/m2) przez okres ostatnich 6lat( tylko tyle mam dokumentów) nie były rozliczane na koniec roku zgodnie z udziałem w NW, a ewentualna nadwyżka strata, była bilansem otwarcie nowego roku…….
-posiadamy fundusz rezerwowy na poczet, którego właściciele mieszkań (garażowcy nie!) płacą 10gr/m2 , a fundusz ten jest przeznaczany „inne koszty NW”,
-zatwierdzone koszty remontów planem gospodarczym z roku na rok są przekraczane niekiedy o 100%! pieniądze z funduszu są przeznaczane na remonty które nie są zatwierdzone w PG na dany rok, ani żadnymi dodatkowymi uchwałami

i cała masa innych drobnych rzeczy.

Jako że garaże są samodzielnymi lokalami i posiadają 30% udziałów w NW nie rozliczanie kosztów zarządu udziałami doprowadza do chorych kosztów eksploatacyjnych właścicieli mieszkań.

Czuje, że wyprostowanie będzie ciężką sprawą i pewnie skończy się odwołaniem zarządu i zmianą firmy administrującej. Najbardziej jednak przeraża mnie fakt tłumaczenia członkom wspólnoty którzy widzą tylko koniec swojego nosa, na czym polegają nieprawidłowości i protesty właścicieli garaży gdy dowiedzą się o rocznym rozliczeniu
garaży i dopłatami wynikającymi z ich udziałów w NW.

W tym miejscu bardzo chcę podziękować wszystkim, którzy udzielają celnych rad na tym forum.

Trzymajcie kciuki, mam nadzieje że moje wysiłki się opłacą.

Pozdrawiam

To jest stosunkowo drobne uchybienie - tak bardzo bym się nim nie przejmował

Jeśli pieniądze pozostały we wspólnocie, a zaliczki były naliczane proporcjonalnie do udziałów, to też tak bardzo bym się tym nie przejmował - choć formalnie w takim przypadku powinna być uchwała. Gorzej jeśli zaliczki nie były naliczane wg udziałów.

Szczególnie zastanawiające jest:
a) dlaczego zaliczki na NW od udziałów w garażach były prawie dwukrotnie niższe niż od zaliczek z tytułu udziałów w mieszkaniach?
b) kto zarządza samodzielnym lokalem garażowym i przede wszystkim z jakich pieniędzy ten samodzielny lokal garażowy jest utrzymywany? Czy aby przypadkiem nie z zaliczek eksploatacyjnych na NW?

To już jest bardzo grube uchybienie - należy żądać, aby właściciele garaży zapłacili zaliczki analogicznie jak właściciele mieszkań - w tym za okresy wcześniejsze, za które nie płacili.
Skoro garaże to 30% udziałów, to są bardzo duże pieniądze i warto o nie zawalczyć nawet w sądzie. Najlepiej szybko, bo tego typu roszczenia się przedawniają.

To te jest grube uchybienie - na tej podstawie można zaskarżyć sprawozdanie finansowe, uchwałę o absolutorium dla zarządu, a przede wszystkim domagać się odwołania zarządu.

/.../

I to z tego co mówisz - dopłatami być może za kilka ostatnich lat (kiedy powstał fundusz remontowy?) I ponawiam pytanie - z czego pokrywane są koszty utrzymania garaży?

Życzę powodzenia, ale jak się okaże,że garażowcy mają zapłacić po kilkaset (kilka tys.?) zł wstecz + 30% wyższe zaliczki na przyszłość - to sprawa raczej zakończy się dopiero w sądzie.

Pieniądze zostawały na koncie wspólnoty i kwota jaka widniała na zamknięciu roku, była kwotą otwarcia. Zaliczki, choć w różnej wysokości, były naliczane wg m2 lokali, i tez się zgodzę że jest ok, chociaż w moim przekonaniu łatwiej by było liczyć wszystko udziałami. Uchwały nie ma. Na pierwszym zebraniu wspólnoty deweloper przedstawił "zarządce", aby podpisać umowę szybko powołano zarząd wspólnoty, który podpisał umowę z "zarządcą". Świadomość i wiedza nasza/moja/nowych członków zarządu była zerowa, a wg ówczesnych zapewnień "zarządcy" zarząd był wybrany tylko w celu podpisania umowy i jest to "niezobowiązująca funkcja społeczna" na tą chwilę tak to sobie przypominam. Zostały ustalone zaliczki na koszty eksploatacyjne, fundusz rezerwowy i remontów. Wg "zarządcy" oraz właścicieli garaży ( jest jeden wielostanowiskowy i kilkanaście pojedynczych- każdy wydzielony jako osobny lokal), zaliczki eksploatacyjne powinny być mniejsze bo nie mają ogrzewania, nie używają światła na klatkach itp.....Tłumaczenie wydawało się na tamtą chwilę logiczne. Teraz widzę jak grubymi nićmi było to szyte. Stopniowo co rok zaliczki były podnoszone %. Wszystko niby było ok, dostawaliśmy rozliczenie i zaliczki, każdy płacił i nie zadawał żadnych pytań, zainteresowania właścicieli w tym też moje kończyło się na progu mojego mieszkania. Do czasu.... aż zaliczki na moje mieszkanie przewyższają ok 2x zaliczki na podobne metrażowo mieszkania w innych wspólnotach. Stąd też zaczęły się moje poszukiwania co z czego i jak.

Odnośnie garażu wielostanowiskowego, właściciel wynajmuje odpłatnie(pobiera je osobiśce właściciel garażu) miejsca parkingowe osobom trzecim. Nie ma ogrzewania, ujęcia wody, osobny licznik el. Na tą chwilę, przeglądając posiadane dokumenty, nie mam podejrzeń do finansowania go z FE NW, oby się to nie zmieniło




Teraz już wiem , fundusz rezerwowy w takiej postaci to porażka, pytanie tylko co z tym fantem zrobić. Jeśli jest uchwała mówiąca, że płacą tylko właściciele mieszkań? Zaskarżyć jej się już napewno nie da, ze względu na czas. Na jakiej podstawie i ile lat ewentualnie do tyłu można naliczyć wyrównanie niepłacącym?



Fundusz remontowy jest od początku wspólnoty, tu też poza wydawaniem pieniędzy bez uchwał i niezgodnie z zatwierdzonym PG, wpłaty wyglądają ok, wszyscy właściciele(mieszkania i garaże) płacą tą samą składkę od m2. Na tą chwilę również nie wygląda, żeby były przeznaczane na remonty garażu wielostanowiskowego.


Raczej tak, kwota no moje oko jest dość pokaźna.



Zastanawiają mnie tylko kilka rzeczy, jeśli się mylę bardzo proszę o korektę:
1. Pomimo płacenia zróżnicowanych zaliczek na koszty eksploatacyjne, nadpłaty i nie dopłaty powinny być wyrównane wg udziałów, ile lat do tyłu możne sięgać takie wyrównanie?

2.Garaże nie posiadają ogrzewania, wspólnota posiada jednak kotłownię gazową na potrzeby CO i CWU. Utrzymanie kotłowni kosztuje, przeglądy naprawy. Wg mnie jest to nieruchomość wspólna i pomimo braku ogrzewania w garażach, ich właściciele powinni ponosić wg udziałów w NW ich koszt. Również powinni pokrywać koszt przesyłu gazu i samego gazu służącego do ogrzewania części wspólnych, co prawda nasz "sprytny zarządca" zakręcił skutecznie grzejniki na klatkach, i uparcie twierdzi, że już nie ogrzewamy części wspólnych.Cała instalacja CO pozioma i pionowa znajduje się w korytarzach i piwnicach ogrzewa przecież części wspólne.

3. Wywóz śmieci, jest liczony od osoby, czy nie lepiej by było, powołując się na ACa 589/06, uznać ten koszt jako wspólny i rozliczać udziałami w NW?



dziękuję Wszystkim za pomoc

witam,

Moim zdaniem podsumowując można stwierdzić naastępujące problemy:
- kwestia zaliczek na koszty zarządu, które powinny być w tej samej wysokości dla właścicieli garaży i lokali,
- zlecania remontów bez stosownych uchwał,
W tej kwestiach wystosowałbym pismo do zarządcy i zarządu z prośbą o wyjaśnienie.

Odpowiedzialności członków zarządu nie jest symboliczna. Członek zarządu ponosi odpowiedzialność na ogólnych zasadach kc.

W kwestii rozliczeń mediów, ja bym przychylił się do opinii, że jeśli w garażach nie ma np. co i wody to nie powinni za te media płacić.

_________________
Serdecznie pozdrawiam

Wokal

Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi w Zabrzu, Piekarach Śl, Gliwicach, Bytomiu i Rudzie Śląskiej:
http://www.domostwo.eu

Poradnik właściciela (np. woda, CO):
http://www.domostwo.eu