Wspólnota Mieszkaniowa

A co zrobić jeśli w ciągu roku wystapią nieoczekiwane problemy - awaria windy, uszkodzenie bramy garażowej, problemy z domofonem itd. Opłacać to ze środków na NW a na rocznym zebraniu podjąć uchwałe o przesunięciu środków z funduszu remontowego za te naprawy? Jakoś nie wyobrażm sobie aby w budynku 8 piętrowym z naprawą windy czekać na podjęcie uchwały gdzie jest 200 właścicieli. Przy złych układach, np awaria w wakacje naprawa pewnie odbyła by się w połowie paździrnika . Można napisać że do jakiejś sumy Zarząd może dysponować środkami z FR ale jak ustawić próg. Głupia naprawa windy moze kosztować z 5tys. a wind w nieruchomości kilka

Naprawy, awarie pokrywasz z tzw. eksploatacji a nie z f.remontowego. Z niego planowane
Jak awaria jest kosztowna (dla 200 lokali obstawiam powyżej 10 tys.) to uchwałą jednak.
Co to ma wspólnego z tematem tego wątku o c.o. ?

_________________
http://www.zamosc.wonder.pl

temat w międzyczasie zosatł rozszerzony o inne przykłady nieprawidlowego działania Zarządu,miedzy innymi sposób wydatkowania środków z FR.

Co do wydatkowania środków z funduszu tylko na duże naprawy. Można oczywiście ta robić, ale to oczywiście powoduje że na przyszły rok konieczne byloby podniesienie zaliczek na bieżace utrzymanie. Nie sensowniej jest dać właścicielom mozliwość zadecydowania czy chcą to pokryć z biezącej eksploatacji czy z FR?

A może z FR można pokrywać tylko prace planowe? to muszę sprawdzić

Jak już wcześniej zauważono, są tutaj do rozstrzygnięcia 2 kwestie:

1. Sprawę nieprawidłowego naliczania zaliczek na NW dla współwłaścicieli garaży

2. Sprawę wydawania pieniędzy z FR bez uchwały właścicieli

Jeśli chodzi o problem 1, to wg mnie w grę wchodzą tutaj następujące możliwości:

Co do przyszłości - aby patologiczna sytuacja nie była powielana w przyszłości - uświadomienie sytuacji właścicielom podczas rocznego zebrania, gdzie głosuje się plan gospodarczy - jak wygląda sytuacja i domaganie się sporządzenia prawidłowych naliczeń. Jeśli to nie pomoże, zaskarżenie uchwały - prawie na pewno (o ile w polskich sądach może być coś pewne) będzie ono skuteczne

Co do przeszłości:

a) za ostatni rok - można oprotestować (a jak to nie pomoże - zaskarżyć) sprawozdanie finansowe, domagając się skorygowania ostatecznego rozliczenia zgodnie z UWL. Trzeba bowiem pamiętać, że zaliczki to jedno - a ostateczne rozliczenie, to drugie. I nawet jeśli zaliczki pobierano w sposób nieprawidłowy, to może to być skorygowane w rocznym rozliczeniu. Można to zrobić albo zaskarżając uchwałę o przyjęciu sprawozdania (art.25 UWL), albo występując z roszczeniami względem wspólnoty wynikającymi z nieprawidłowego rozliczenia swojego lokalu

b) wydaje mi się, że w podobny sposób można oprotestować roczne rozliczenie za poprzednie lata (zapewne do 3 lat wstecz). Oczywiście wtedy nie ma już mowy o żądaniu uchylenia uchwały z art.25 - ale można żądać skorygowania tych rozliczeń oraz domagać się aby ściągnięto zaległe pieniądze od właścicieli lokali garażowych

c) można się zastanawiać, nad wystąpieniem do sądu o uchylenie uchwał, w których nieprawidłowo naliczono zaliczki - np. na podstawie art.189 KPC, uzasadniając to tym, że są jawnie sprzeczne z UWL i zasadami współżycia społecznego. Takie uchylenie byłoby podstawą do wykonania ponownych rozliczeń i ewentualnego ściągnięcia pieniędzy z garażowców

Czy to co piszę wyżej, w punktach (b) i (c) byłoby skuteczne? Nie wiem, ale przy wyższych kwotach chyba warto spróbować.


Co do punktu 2, to zależy to od paru elementów. Od czasu, kiedy wpłaty na FR nie dają ulg podatkowych, o jego statusie nie decydują ogólne przepisy, a jedynie wewnętrzny regulamin Wspólnoty. Pytanie zatem - jak u Was te kwestie są (o ile są) rozwiązane. Jeśli nie są - powinno się raczej przyjąć, że ruszenie pieniędzy z FR wymaga uchwały właścicieli.

Ale mówimy tutaj o "ruszeniu" formalnym, a nie faktycznym wydaniu pieniędzy. Jeśli bowiem mamy pilną awarię, która wymaga natychmiastowej naprawy, to trudno podejmować uchwałę w tej sprawie (głosowanie często trwa tygodniami). Po prostu - jeśli są pieniądze na koncie, to się je wydaje na NIEZBĘDNĄ I PILNĄ naprawę, a potem - jeśli przekroczono kwoty na bieżącą eksploatację - zwraca do właścicieli, aby zdecydowali, czy te koszty pomniejszą FR, czy też np. powiększy się od kolejnego miesiąca zaliczkę na fundusz eksploatacyjny.

Natomiast jeśli chodzi o remonty, lub też większe naprawy, które mogą poczekać - powinna być w ich sprawie podjęta uchwała właścicieli (o ile te drugie nie mieszczą się w kwotach eksploatacji uchwalonych w planie gospodarczym)

Dziękuję bardzo wszystkim za uwagi i pomoc.

Kilka dni temu odbyło się zebranie naszej wspólnoty. W tym roku byłem już lepiej przygotowany, niż w latach poprzednich (dzięki Wam). Sytuacja naszej wspólnoty jest bardzo zawiłą i im głębiej się zagłębiam w ten temat tym więcej, moim zdaniem, wychodzi nieprawidłowości.

Aby wszystko było zrozumiałe, muszę zacząć od początku, z tego co ustaliłem:

- pierwsze zebranie wspólnoty,17 lat temu, została wybrana rada wspólnoty (nie zarząd, kopia uchwały nie istnieje – zaginęła albo jej nigdy nie było), następnie rada podpisała umowę o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą X. Umowy „zarządca” też nie jest w stanie znaleźć, choć niejednokrotnie się na nią powoływał na ostatnim zebraniu,
-do 2010 niema żadnej uchwały o powołaniu zarządu,
-w 2010 X przedstawia na zebraniu uchwałę o „powierzenie zarządu firmie X”, uchwała otrzymuję 62% ZA, wszystko odbywa się bez notariusza, w KW do dnia dzisiejszego istnieje zapis o sprawowaniu zarządu przez właścicieli.
-w drugiej połowie roku Firma X przedstawiła uchwałę o upoważnienie do reprezentowania wspólnoty, zawieranie umów…, też ponad 60% za,

Jak to ugryźć, wygląda na to, że przez 15lat nie było zarządu, umowa o zażądanie była podpisana prze nie uprawnione osoby (rada nie zarząd), od 2010 mamy zarząd powierzony, co prawda z uchybieniami formalnymi, ale powierzony wolą większości. Jak dla mnie cała sytuacja jest bardzo niejasna i niekorzystna dla wspólnoty, bo ciężko pociągnąć firmę X do jakiejkolwiek odpowiedzialności, skoro umowa została zawarta przez osoby nieuprawnione. Powierzenie zarządu bez notariusza, ciekaw jestem ja sąd by się do tego ustosunkował, gdyby w przypadku zaskarżenie uchwały, padło pytanie o umocowanie zarządu. Kolejne rzecz to ściągalność zaległości, są to niemałe pieniądze i jest o co walczyć, ale czy nie zostanie podniesiona kwestia niejasnej sytuacji zarządcy i zarządu, co może doprowadzić do umorzenia zaległości.

Sprawa zaliczek, firma X twierdzi, że garaże nie ponoszą wszystkich kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, stąd też zaliczki są niższe niż zaliczki właścicieli mieszkań. Niestety podstawy prawnej firma X nie potrafiła podać mówiąc tylko że tak jest prawidłowo. Nie potrafiła się też odnieść do mojego zarzutu, dlaczego koszty NW na koniec roku pomimo zróżnicowanych stawek nie są rozliczane wg udziału (garaże miały by nie dopłatę a mieszkania nadpłatę). Sytuacja taka jest od początku wspólnoty, przez wiele lat zaliczki eksploatacyjne nie pokrywały kosztów NW, różnica, co roku była pokrywana z FR. Po 17latach FR świeci pustkami, blok się sypie.



…te kwestie nie są w żaden sposób rozwiązane ani uregulowane, brak jakiejkolwiek uchwały…

Powiem szczerze cała sytuacja jest dość załamująca, wygląda na to, że wiele czasu upłynie, aby to wyprostować a ile jeszcze nieprawidłowości wyjdzie to aż strach pomyśleć.

Jeszcze raz bardzo dziękuję za pomoc.




ps. początkowo temat był o rozliczaniu co, czy da się edytować temat?

Szkoda, że nie odezwałeś się przed rocznym zebraniem (jak już miałeś dokumenty - sprawozdanie, plan gospodarczy) - pewne rzeczy łatwiej byłoby przeprowadzić. Ale - lepiej późno niż wcale.

Najpierw kilka rad ogólnych:

Nie próbuj naprawiać wszystkiego naraz, bo się naszarpiesz a efekt będzie żaden. Wypisz sobie nieprawidłowości, uporządkuj je i eliminuj problemy po kolei. Zastanów się, co możesz zrobić sam, a do czego potrzebujesz poparcia innych właścicieli. Wypisz sobie także terminy, w których poszczególne sprawy powinno się załatwić (np. zaskarżenie uchwał - 6-tygodni).

Zadaj sobie też zasadnicze pytanie - czy te 60% poparcia dla uchwał oznacza, że właściciele zgadzają się z ich treścią, czy też - że zadziałał instynkt stada i duża część głosowała "za" z rozpędu, przyzwyczajenia, bo tak wypada (częste zjawisko). Jeśli to drugie - to masz większe szanse przekonać sąsiadów, żeby następnym razem głosowali inaczej - za prawidłowymi rozwiązaniami.

Czy masz osobne garaże, czy jeden garaż wielostanowiskowy? Jeśli to drugie - to czy jest to osobny lokal, czy część wspólna? Jeśli osobny lokal z własna KW - to sprawdź jak wykorzystano do głosowania udziały właścicieli garaży. Częstym błędem jest doliczenie kawałków udziałów każdemu właścicielowi, podczas gdy udział garażu powinien być niepodzielny.

Jeśli popełniono ten błąd - w przypadku interesujących Cię uchwał (plany gospodarcze, wybór zarządcy, sprawozdania finansowe itp.) - sprawdź, czy po odjęciu tych kawałków udziału nadal uchwała ma > 50%, jeśli nie - można nawet po 6-tygodniach wystąpić do sądu o uznanie nieistnienia uchwały.

Pamiętaj, że masz prawo wglądu do wszystkich dokumentów wspólnoty - zarządca nie ma prawa ukrywać czegokolwiek, grozi mu za to odpowiedzialność zawodowa (jeśli ma licencję) oraz karna - z art.276 Kodeksu karnego. To oczywiście tylko teoria - bo kary w praktyce trudno wyegzekwować, ale argument dyscyplinujący jest. Pamiętaj też, że masz prawo robić kopie dokumentacji - chociaż zarządca nie musi do tego dostarczyć środków technicznych (np. kserokopiarki) - dlatego najlepiej weź na oglądanie dokumentów aparat cyfrowy.

Zarządca nie ma prawa zasłaniać się (częste próby) ochroną danych osobowych, gdyż GIODO dopuszcza wgląd właściciela w dane osobowe członków wspólnoty, jeśli jest to niezbędne do realizacji jego uprawnień właścicielskich, w szczególności prawa kontroli zarządu - patrz art.27, a przede wszystkim 29.3 UWL.


Musisz się na coś zdecydować:

1) Albo idziesz na całość i podważasz legalność istniejącego zarządcy

2) Albo działasz od razu w celu zmiany zarządcy na innego lub zarząd właścicielski

3) Albo na razie układasz się z obecnym zarządcą, a o jego zmianie myślisz dopiero w dłuższej perspektywie.

Oczywiście - to jakby niezależnie od prostowania innych spraw - przede wszystkim finansowych.



Ja bym na razie nie podważał legalności działania obecnego zarządcy z dwóch powodów:
a) samo usunięcie zarządcy, bez planu dalszego działania (wyboru nowego) praktycznie nic nie daje, poza dodatkowym bałaganem
b) jest spore ryzyko, że sąd oddali pozew w tej sprawie, ponieważ jest uchwała o powierzeniu zarządu. Co prawda powinna ona być notarialna a jest zwykła, ale znam orzeczenie sądu najwyższego, w którym takie uchybienie uznano za niewystarczające do skutecznego zaskarżenia uchwały, jeśli minęło 6-tygodni od jej podjęcia.

Jeśli zarządca - poza problemami z naliczaniem - działa nieprawidłowo i niegospodarnie także w innych sprawach, dążyłbym do jego odwołania.
Proponowałbym zatem, aby (niezależnie od innych działań, o których za chwilę) zmontować większościową koalicję w celu podjęcia uchwały o rozwiązaniu umowy z obecnym zarządcą i powołaniu zarządu właścicielskiego.
Korzystając z tego, że uchwała o powierzeniu zarządu nie była notarialna i nie ma zmiany wpisu w KW - wystarczy Wam do tego zwykła uchwała, nawet - w przypadku problemów z zarządcą - uchwalona samodzielnie przez Właściciele metodą obiegową.

Zbierz twarde argumenty przeciwko zarządcy (jeśli takie istnieją) - przede wszystkim finansowe (to najlepiej działa na właścicieli) - i namawiaj ich do odwołania zarządcy. Jak uzyskasz poparcie większości, zwołaj zebranie, albo przegłosuj obiegiem uchwałę w tej sprawie.



Na pewno - jeśli mają licencję - brak takiej umowy nie zwalnia ich z odpowiedzialności zawodowej. Powiedziałbym, że wręcz przeciwnie - sam fakt braku takiej umowy oraz dopuszczenie do sytuacji, w której przejęli zarząd bez uchwały notarialnej i uznają że został im powierzony działa przeciwko nim, ponieważ naruszają tym samy standardy i etykę zawodową.

Dlatego w przypadku wojny, złożyłbym skargę do KOZ-y - podkreślając (poza innymi argumentami) te właśnie sprawy.

Natomiast jeśli chodzi o jakąś inną odpowiedzialność - to pytanie o jaką?
Ja bym się skupił raczej (przynajmniej na razie) na rozwiązaniu problemów, a nie - na rozliczaniu zarządcy. To niech ewentualnie zrobi nowy zarząd.

Zresztą - w grę wchodzi tylko odpowiedzialność za jakieś malwersacje finansowe (np. przywłaszczenie sobie pieniędzy wspólnoty) - odpowiedzialność za niegospodarność, zaniedbania itp. w praktyce jest bardzo trudna do wyegzekwowania (musiałbyś udowodnić celowe działanie na szkodę Wspólnoty) - i naprawdę, na tym etapie nie zawracałbym sobie tym głowy. To robota na później.



Pytanie - czy chodzi Ci o bieżące zaległości w opłatach - czy o te zaległości, które wynikają z nieprawidłowych rozliczeń lokali garażowych.
Jeśli chodzi o bieżące zaległości - to ja bym na razie nie wnikał w legalność zarządcy, tylko rozejrzał się w sytuacji. Tzn. - zażądał zestawienia tych zaległości, oraz zestawienia działań, jakie zarządcą podjął i podejmuje w celu ich wyegzekwowania. Konkretnie - do kogo poszły wezwania do zapłaty, do kogo poszły wnioski do sądu o nakaz zapłaty, ile jest decyzji sądu itd itp.
Konkretne listy - z nazwiskami, datami, kwotami. W razie problemów - pisz w tej sprawie pisma polecone i domagaj się dostępu do tych danych - np. w terminie 7 dni. Najlepiej namów do takiego działania paru sąsiadów i bombardujcie w tej sprawie zarządcę. W razie braku odpowiedzi, informacji lub działań z ich strony - będzie to twardy argument za ich odwołaniem oraz za skargą do KOZ-y.

W typowych przypadkach wniosków o nakaz zapłaty sąd zwykle nie analizuje szczegółowo innych dokumentów - jest uchwała o wysokości zaliczek, jest zaległość - nie wnikając w szczegóły, praktycznie z automatu wydaje nakaz, zakładając, że jakby co - to delikwent się odwoła. Odwołuje się max 5%, reszta jak dostanie nakaz z sądu to płaci, więc tak czy inaczej warto podjąć ryzyko i wysłać wnioski do sądu.

W razie poważniejszych wątpliwości można ewentualnie uchwałą zlecić te działania (wysyłanie pozwów itp.) jakiejś kancelarii prawnej (z osobnym pełnomocnictwem dla zarządcy na podpisanie z nią umowy) - wtedy spada ryzyko, a koszty działania kancelarii i tak można przerzucić na zalegających.

To są działania na teraz - i ja bym naciskał w tej sprawie obecnego zarządcę - tak żeby długi właścicieli się przypadkiem nie przedawniły. Działaj na piśmie - wtedy jakby co możecie dochodzić straconych (przedawnionych) pieniędzy od zarządcy - bo jego wina będzie łatwa do udowodnienia (używaj takich argumentów - to go zmobilizuje).



Zdecydowanie sytuację trzeba wyprostować. Moim zdaniem powinieneś zaskarżyć uchwały:
a) o przyjęciu sprawozdania finansowego - zarzucając mu nieprawidłowe rozliczenie kosztów oraz nieprawidłowe gospodarowanie FR
b) plan gospodarczy na rok 2012 - w szczególności nieprawidłowy sposób naliczenia zaliczek na kolejny rok, związany z garażami oraz ustalenie nieprawidłowej zaliczki (naruszenie zasad prawidłowego zarządu NW), co będzie skutkować "ograbianiem" FR

Pamiętaj, że na zaskarżenie uchwał masz tylko 6-tygodni od zebrania. Jest to prosta czynność (bez problemu znajdziesz wnioski i instrukcje w necie) opłaty też są znośne - bodaj 250 zł od uchwały. Może namów kilku sąsiadów i złóżcie pozew zbiorowy w tej sprawie - rozłożą się koszty - wtedy taki pozew napisze prawnik, też pewnie za niewielkie pieniądze (to dla niego 1-2 godziny pracy)

Ale zaskarżenie uchwał to jedno (pozwoli na uporządkowanie spraw we Wspólnocie) - a Twoje rozliczenia ze wspólnotą, to drugie.

Najlepiej byłoby jednak powołać nowy zarząd, który wyprostuje sprawy - tzn. skoryguje podział kosztów pomiędzy lokale. To jest najprostsze, bo nie wymaga pójścia do sądu (chyba że ktoś zaskarży nowe rozliczenia).

Jeśli jednak byłoby to niemożliwe, to możesz sprawą sam pokierować, ale czeka Cię być może kolejny (po zaskarżeniu uchwał) prywatny proces sądowy:

Tutaj masz dwie możliwości:

a) Piszesz do zarządcy pismo, w którym wykazujesz mu nieprawidłowe rozliczenie wspólnoty, a co za tym idzie - także Twojego lokalu i domagasz się skorygowania rozliczeń - zarówno wspólnotowego, jak i Twojego. Dołączasz do tego prawidłowe (Twoim zdaniem) rozliczenie Twojego lokalu (jak rozumiem wyjdzie Ci nadpłata) - i informujesz, że tę nadpłatę odejmiesz sobie od bieżących zaliczek - i tak też robisz. Jak spróbują Cię windykować, to w sądzie podniesiesz problem prawidłowości rozliczeń (ew. - w razie potrzeby - legalności zarządcy). Tyle, że (co bardzo prawdopodobne) mogą Cię nie windykować, ignorując Twój dług - i wtedy sytuacja będzie trwała w zawieszeniu.

Dlatego lepsze - choć bardziej kłopotliwe - wydaje się rozwiązanie

(b): Piszesz analogiczne pismo i domagasz się, aby to Wspólnota dokonała prawidłowego rozliczenia Twojego lokalu za rok 2011.
Jeśli to zrobią - i wykażą Twoją nadpłatę - zaraz informujesz innych właścicieli bez garaży - niech składają takie same wnioski - wtedy zarządca będzie musiał coś z tym zrobić (zwłaszcza wobec zaskarżenia sprawozdania finansowego).
Jeśli tego nie zrobią - kierujesz sprawę do sądu - wtedy w sądzie siłą rzeczy wyjdzie kwestia nie tylko Twojego lokalu



Jeśli powołacie sprawny zarząd - to te sprawy można będzie uporządkować w parę miesięcy (choć naprawianie szkód - np. zgromadzenie kolejnych funduszy na FR) potrwa oczywiście parę lat. Ale im szybciej - tym lepiej.

Jeśli nie powołacie własnego zarządu - to patologie też można likwidować - ale będzie to znacznie trudniejsze i dłuższe - bo wymaga zakładania kolejnych spraw w sądzie.

Myślę, że wybór jest oczywisty - wyciągnąć argumenty, pogonić zarządcę, powołać zarząd - potem uporządkować tematy, a jeśli z nich wyjdzie umyślna wina - dochodzić odszkodowania od zarządcy. Ale to wszystko w takiej kolejności jak napisałem.