Wspólnota Mieszkaniowa

Rozumiem, że nie podzielasz opinii Sądu Najwyższego, który stwierdził, że wpłacone zaliczki stają się majątkiem Wspólnoty?

A uchwałą Wspólnota decyduje nie o tym, czy staną się jej majątkiem, tylko o tym, co z tym już posiadanym majątkiem zrobić - czy oddać właścicielom (wg organów skarbowych powinny by wtedy opodatkowane), czy przeznaczyć np. na fundusz remontowy.

Podzielam opinię SN że WM może posiadać majątek, ale widzę, że jeszcze raz "rozbierzemy" ten wyrok?
SN stwierdził, że o zaliczkach na zarząd NW decyduje WM a nie poszczególni właściciele, co oznacza, że jeżeli nie uchwalą inaczej, to nadwyżki należy rozliczyć wg UoWL.

_________________
Tolerancja winna być akceptacją odmienności kultury, a nie jej braku. Kultura to między innymi poszanowanie praw innych.
Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

Zgodnie z opinią zmieszczoną w: http://www.rp.pl/artykul/56663,301962_C ... noty_.html
"Status funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej nie jest regulowany przez ustawy. Każda wspólnota sama ustala, w drodze uchwały, zasady gromadzenia i rozliczania środków z funduszu remontowego. W przypadku, gdy wspólnota nie uregulowała szczegółowo statusu funduszu remontowego, a gromadzone środki stanowią faktyczną (księgową) nadpłatę właścicieli lokali, gdyż nie były księgowane comiesięczne należności na fundusz remontowy, to rzeczywiście właściel lokalu może wycofać zgromadzone środki. Fundusz remontowy jest wówczas faktycznie dobrowolnym funduszem składkowym, a od strony księgowej stanowi sumę wpłat właścicieli lokali, gromadzonych bez formalnego tytułu. Oznacza to, że wpłaty są księgowane po stronie „ma”, bez odpowiadającego im zapisu po stronie „winien” , czyli jako księgowa nadpłata, którą wpłacający w każdej chwili może wycofać, gdyż nie miał obowiązku jej dokonywania.
Jeśli jednak wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o obowiązku comiesięcznych wpłat zaliczek na fundusz remontowy, z którego finansowane są wydatki na remonty, to wpłaconych pieniędzy zazwyczaj nie można wycofać, gdyż stanowią przychód wspólnoty mieszkaniowej. Niewydane w danym roku stanowią przychód roku następnego, co zabezpiecza interesy wspólnoty mieszkaniowej, która systematycznie gromadzi przewidywalne środki."

My rozwiązaliśmy tę kwestię wprowadzając do statutu wspólnoty zapis jak niżej:

"Nadwyżka pomiędzy wniesionymi zaliczkami na fundusz remontowy, a faktycznymi kosztami przeprowadzonych remontów w danym roku obrachunkowym zasila fundusz remontowy roku następnego, co potwierdza się odpowiednią uchwałą Wspólnoty. Fundusz remontowy ma charakter ciągły, tzn. gromadzone na nim środki nie podlegają zwrotowi. W przypadku zbycia lokalu przez jego dotychczasowego właściciela, zbywający jest zobowiązany poinformować nabywcę o zasadach gromadzenia środków na funduszu remontowym. W przypadku sprzedaży lokalu strony umowy ustalają w niej warunki wzajemnych rozliczeń z tego tytułu."

_________________
piotrusb

I jeszcze jedna uwaga. Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc także na fundusz remontowy. Jednak zgodnie z prawem wspólnota nie jest zobowiązana rozliczyć się w związku ze sprzedażą lokalu. Inaczej mówiąc, sprzedaż lokalu nie powoduje obowiązku wspólnoty do rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną na dzień sprzedaży lokalu.
Ponadto należy pamiętać, iż wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu, a nie Jana Kowalskiego, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu.
Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Zgodnie bowiem art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą.
Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu nowy właściciel.

Por. http://www.rp.pl/artykul/56663,386446_F ... kania.html

_________________
piotrusb

Dobrze, zatem zobaczmy co pisze SN w orzeczeniu Sygn. akt II CSK 358/10:

Istotą orzeczenia było to, że Wspólnota ma prawo uchwałą zdecydować o przeznaczeniu nadpłat. Ale zobaczmy dalej, na uzasadnienie tego orzeczenia - z czego zdaniem SN to prawo wynika.

Oto cytaty z uzasadnienia powyższego orzeczenia:

Zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu. Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione w danym roku koszty zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08, przyjął, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu, przez zwrot właścicielom lokali lub w inny sposób. Podkreślił przy tym, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność obejmująca niezapłacone zaliczki nie wygasa ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu.

W tym fragmencie SN stwierdza, że zaliczki powinny zostać rozliczone. Ale z kontekstu wyraźnie wynika, że nie chodzi tutaj o rozliczenie się wspólnoty z właścicielami, a jedynie o ustalenie wysokości nadwyżki zaliczek nad kosztami. Następnie Wspólnota powinna zdecydować uchwałą, co z tą nadwyżką zrobi. Z powyższego nie wynika w żaden sposób, że ta nadwyżka jest własnością właścicieli, ani - że w braku uchwały ma być zwrócona właścicielom.

Wręcz przeciwnie - fragment, który dodatkowo wytłuściłem wyraźnie wskazuje, że nadwyżki nie są pieniędzmi właścicieli. Gdyby bowiem tak było, to po rozliczeniu zaliczek wierzytelność obejmująca niezapłacone zaliczki zmniejszyłaby się do wysokości poniesionych kosztów - a SN wyraźnie mówi że tak nie jest.

Nieco dalej SN stwierdza:

przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym trzeba odwołać się reguł do przyjętych w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, mającej moc zasady prawnej. W uchwale tej Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną /.../

Zauważmy, że SN podkreśla tutaj dwie sprawy:
1) Majątek Wspólnoty jest odrębny od majątku właścicieli
2) Głównym składnikiem tego ODRĘBNEGO majątku są zaliczki uiszczane w formie bieżących opłat.

Podkreślam - całe bieżące zaliczki.

Zresztą popatrzmy dalej:

Powracając do kwestii dopuszczalności przeznaczenia przez wspólnotę mieszkaniową nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu na poczet funduszu remontowego, nie można przyjmować, że wspomniane nadwyżki należą w dalszym ciągu do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej.

Reasumując:
1) SN pisze wprost, że uważa całe zaliczki za majątek Wspólnoty a nie Właścicieli
2) SN pisze wprost, że nadwyżki z tytułu zaliczek NIE MOGĄ być uznawane za majątek właścicieli, lecz należą do majątku wspólnoty.

I że co prawda powinny być rozliczone - ale o sposobie tego rozliczenia decyduje Wspólnota uchwałą. I nigdzie nie ma, że w przypadku braku uchwały mają być zwrócone. Zresztą - skorą są majątkiem Wspólnoty, a nie nadpłatą właścicieli, to nie ma pojęcia zwrócone - mogą być co najwyżej przekazane właścicielom, a do tego trzeba uchwały tak jak w każdym innym przypadku, gdy dysponuje się majątkiem Wspólnoty.

-------------------
Chciałem też zauważyć przy okazji, że z podobnego stanowiska wychodzą organy podatkowe i żądają aby w sytuacji gdy nadwyżka zostaje zwracana właścicielom, był od niej odprowadzony podatek dochodowy. W opinii organów podatkowych ta nadwyżka nie jest wtedy przeznaczona na utrzymanie nieruchomości wspólnej, więc nie ma prawa do korzystania

Zatem, patrząc warto dojrzeć, iż dotyczył on konkretnie określonej sytuacji, w danej wspólnocie.
Tam była zagrożona utrata płynności finansowej.


W tym fragmencie zacytowanego i podkreślonego przez Ciebie orzeczenia SN jest mowa o tym, iż po rozliczeniu wysokość uchwalonych wcześniej zaliczek nie ulega zmianie do wysokości rzeczywiście poniesionych kosztów, a różnica wynikająca z tego rozliczenia nie wygasa z powodu ich niezapłacenia.
Oznacza to tylko jedno - zaliczka musi być wpłacona na konto wspólnoty w uchwalonej wcześniej wysokości - to odnosi się do wierzytelności. Nie ma tutaj mowy o darowiźnie nadpłaty po rozliczeniu kosztów w odniesieniu do wyższych zaliczek.


Każde rozliczenie wspólnoty jest rozliczeniem z właścicielami, nawet jeśli to się odbywa w relacji: zaliczki- koszty.
Poza tym, elmaz, jeszcze mi nie odpowiedziałeś w temacie definicji zaliczki i jej określenia w przepisach k.c.
O, tiu:
porady-techniczne/problem-rozliczeniem-ciepla-t7000-30.html

Z cytowanego orzeczenia SN:

Prawa i obowiązki wynikające z gospodarowaniem NW, a nie gospodarowaniem nadpłatami zaliczek wpłaconymi na konto wspólnoty jako wierzytelność.



Zaliczki stają się majątkiem wspólnoty po ich wpłaceniu na konto wspólnoty, ewentualnie jako należności po rozliczeniu. Logiczne i trudno by było inaczej, ponieważ wtedy wspólnota nie miałaby prawa nimi dysponować w zakresie związanym z gospodarowaniem NW.
Jednak, w którym momencie zaliczki przestają być zaliczkami?
Bo jak już nimi nie są, to oznacza tylko jedno - nie są już majątkiem wspólnoty.
Gdzie w uowl jest obowiązek zadecydowania uchwałą o nadwyżce (nadpłatach zaliczek) po rozliczeniu roku kalendarzowego?


Twierdzisz, że w k.c. nie ma zdefiniowanego pojęcia zaliczki, ale wg Ciebie wystarczająco precyzyjnie jest określone i coś z tego w tym k.c. musi jednak wynikać.
Czy zawarte tam przepisy pozwalają całą zaliczkę zatrzymać ot, tak wedle własnego/wspólnotowego widzimisię?
Czy też musi być to wystarczająco uwarunkowane, jak w cytowanym tutaj orzeczeniu SN Sygn. akt II CSK 358/10?