Wspólnota Mieszkaniowa

Precedensowe (dziwaczne?) orzeczenia sądów:

Liczy się głos każdego współwłaściciela
"Każdy współwłaściciel garażu wielostanowiskowego może oddać swój głos niezależnie od pozostałych.

Przy obliczaniu głosów współwłaścicieli garażu dla wielu samochodów w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia, czy uzgodnili oni swoje stanowisko w rozumieniu art. 199 kodeksu cywilnego. Należy uwzględnić głos oddany przez każdego z nich niezależnie od tego, jak głosowali pozostali.

Wielu współwłaścicieli
W nowych obiektach deweloperzy budują hale, następnie wyodrębniają je jako samodzielne lokale - garaże, w których urządzają miejsca parkingowe. Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Nie ma wówczas konieczności oddzielania każdego miejsca ścianami, co zmniejsza koszty inwestycji. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż staje się własnością nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli.

Krąg uprawnionych
Ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii głosowania przez współwłaścicieli jednego lokalu oraz ich reprezentacji w stosunkach ze wspólnotą. Artykuł 23 określa krąg uprawnionych do głosowania, stanowiąc, że są to właściciele lokali. Obliczenie głosów współwłaścicieli jednego lokalu może być problematyczne, gdyż głosując nad uchwałą wspólnoty podejmują decyzje odnoszące się do wspólnego im prawa własności. Kwestie te reguluje k.c., stanowiąc, że w sprawach zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, a w przekraczających ten zarząd - wszystkich. Powstaje pytanie, czy głosy oddane przez współwłaścicieli można uwzględniać w wynikach głosowania nad uchwałą wspólnoty, gdy nie uzgodnią wcześniej swojego stanowiska. Na tym tle powstaje wiele kontrowersji.

Jedną z nich rozstrzygał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.
W nieruchomości wspólnoty urządzono trzy garaże wielostanowiskowe o łącznym udziale przekraczającym 1/5 udziałów. Wytoczone przez członka wspólnoty powództwo obejmowało ustalenie nieistnienia podjętych uchwał, ewentualnie ich uchylenie. Zdaniem strony powodowej, uchwały nie istniały z uwagi na brak wymaganej większości, ponieważ przy obliczaniu wyników głosowania bezpodstawnie uwzględniono głosy oddane przez współwłaścicieli garaży, pomimo że nie byli oni jednomyślni.

Sąd I Instancji powództwo w zakresie nieistnienia uchwał oddalił, argumentując, iż: każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.).

Służebność czy koszty zarządu
W garażach, jeszcze przed ich sprzedażą, instaluje się urządzenia, które mają służyć wspólnocie, np. instalacje podpionowe. Możliwe jest wówczas ustanowienie służebności za wynagrodzeniem dla współwłaścicieli garażu.

Sąd, rozstrzygając spór w jednej ze wspólnot, wskazał na możliwość zastosowania w takiej sytuacji art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali. Przedmiotem postępowania było m.in. rozpoznanie roszczenia o uchylenie uchwały w sprawie przyjęcia planu gospodarczego. W uchwale tej postanowiono, że współwłaściciele garażu ponosić będą mniejsze koszty niż pozostali członkowie wspólnoty. Sąd okręgowy powództwo oddalił, uznając, że taki sposób obciążeń uzasadnia korzystanie z garażu, który służy całej wspólnocie.

Sąd apelacyjny zgodził się z taką wykładnią, wskazał, iż koszty utrzymania garażu można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną na zasadzie art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali, który to przepis dopuszcza ustalenie, że część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych lokali, jak i do wspólnego użytku co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną."

Autor: Anna Kondrasiuk, zarządca sądowy
http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/3 ... ciela.html


Sądy wrocławskie przyjęły zatem, że udział w nieruchomości wspólnej, przysługujący "właścicielowi zbiorowemu" (jakim jest ogół współwłaścicieli lokalu, np. garażu wielostanowiskowego) jest podzielny. Jest to sprzeczne z dotychczasową linią orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Przykład 1
"Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l. udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, którym jest wnioskodawca. Błędne jest zatem założenie wnioskodawcy, wyprowadzone na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, że jako współwłaściciel w 1/4 części lokalu ma on udział w 1/16 części nieruchomości wspólnej, co umożliwia mu wystąpienie o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 k.c. Do jego sytuacji prawnej ma bowiem zastosowanie ustawa o własności lokali, zgodnie z którą udział w 1/4 części nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu nr 1A. To oznacza, że udział w 1/4 części własności lokalu nr 1A, którym dysponuje wnioskodawca, nie daje mu uprawnienia do występowania, bez zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu, z żądaniem zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej."
Uchwała SN z dnia 03.10.2003 III CZP 65/03

Przykład 2
"udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.
Uchwała SN z dnia 14.07.2005 III CZP 43/05

_________________
Piszę poprawnie po polsku

Wyrok o liczeniu głosów rzeczywiście może wydawać się "dziwaczny". Bo współwłasność rozumiemy jako łączną reprezentację, i przekładamy czynności przekraczająće zwykły zarząd ze wspólnoty na inne relacje - np. współwłaścicieli. A tak nie powiniśmy robić, bo co dla wspólnoty będzie czynnością przekraczającązwykły zarząd dla współaścicieli jużnie musi być jeśli chodzi o ich relacje. Więc gdyby uznać, że sprawy poruszane w uchwałach są z zakresu zwykłego zarządu dla współwłaścicieli to rzeczywicie sąd ma rację tak rozstrzygając.
Osobiście uważąm takie rozwiązanie za praktyczne i zdroworozsądkowe. Uzgadniaie stanowiska przez współwłaścicieli wszystkich jest po prostu absolutnie niemożliwe (nie znajdziemy takiego przypadku w przyrodzie) . Występowanie do sądu? absurd. Należy więc oddaćgłos współwłaścicielom bezpośrednio. to dobry wyrok dla wspólnot.

Szukam uzasadnienia, samego wyroku lub choćby sygnatury.


-----

Pisałeś do autorki artykułu? Podałem nazwisko i linka do Gazety Prawnej. Niestety, nic więcej nie mam.

_________________
Piszę poprawnie po polsku

Wydaje się to być właściwe rozumowanie.
Co jednak będzie wówczas kiedy mamy przyjęty sposób liczenia głosów: właściciel = 1 głos, czy właściciel posiadający mieszkanie i garaż będzie miał siłę 2 głosów, chyba tak?
A co np z małżenstwami, które mają mieszkania we współwłasności - będą mieć razem siłę 2 głosów?
Jak uważacie?

W każdym przypadku głos jest jeden.
O tym już było szeroko na tym forum. Poszukaj.
Nie ma co do tego wracać