Wspólnota Mieszkaniowa

Poniżej fragmenty z uzasadnienia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25.07.2008 (sygn. akt II OSK 1214/07 - Wyrok NSA).

Pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" występuje w art. 52, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 i art. 81c Prawa budowlanego, chociaż ustawodawca nie definiuje tego pojęcia w ustawie.
(...)
W związku z powyżej cytowanymi fragmentami uzasadnienia zaskarżonego wyroku należy zauważyć, że w art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego mowa jest, podobnie jak i w innych przepisach tej ustawy, o "zarządcy obiektu budowlanego", a nie o "zarządcy nieruchomości", jak to stwierdził Sąd. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 184 i nast.) posługuje się terminami "zarządca nieruchomości" i "zarządzanie nieruchomością". Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali". Właściciele lokali mogą "określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej" (art. 18 ust. 1). W postanowieniach wyżej cytowanych ustaw odróżnić jednak trzeba zarząd, czyli zarządzanie nieruchomością wspólną, od zarządu wspólnoty mieszkaniowej rozumianego jako jej organ kolegialny. Nie można też powyższych pojęć utożsamiać z terminami "zarządzanie nieruchomością" i "zarządca nieruchomości", którymi posługuje się prawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Czym innym jest też wreszcie "zarządca obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Nie ulega wątpliwości, że strona skarżąca ([...]) jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, co wynika również z zawartej umowy z dnia [..] i na co trafnie zwrócił uwagę Sąd. Ustalenie to jednak nie pozwala na rozstrzygnięcie w przedmiocie niniejszej sprawy, bowiem nie można przyjąć, że "zarządca obiektu budowlanego" to "zarządca nieruchomości", tak jak to przyjął Sąd.
Ponieważ zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu I instancji, zostały wydane w oparciu o art. 81c Prawa budowlanego, ustalenie znaczenia pojęcia "zarządca obiektu budowlanego", zakresu jego uprawnień, należy dokonać w oparciu o wszystkie przepisy Prawa budowlanego, w których użyto tego pojęcia, a nie tylko odnosząc się do przepisu art. 81c ust. 2 w związku z ust. 1, jak to przyjęto w zaskarżanym wyroku. Zgodnie bowiem z § 10 Zasad techniki prawodawczej, stanowiącym załącznik do rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie "Zasad techniki prawodawczej" (Dz.U. Nr 100, poz 908), dane pojęcie (zwrot, termin, określenie), użyte w różnych jednostkach redakcyjnych aktu normatywnego, musi mieć to samo znaczenie. Tymczasem ustalenie znaczenia danego pojęcia ustawowego w oparciu tylko o wykładnię jednego przepisu, w którym zostało użyte to pojęcie, może wypaczyć jego znaczenie i prowadzić do błędnych wniosków, tak jak w tym przypadku.
Analizując obowiązki, jakie mogą organy nałożyć na zarządcę obiektu budowlanego, w oparciu tylko o niektóre przepisy Prawa budowlanego (art. 52, 66, 67, 68, 69), należy jednoznacznie stwierdzić, że są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w związku z czym, jako zarządcę obiektu budowlanego nie można uznać "zarządcy nieruchomości" w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Nie zmienia tego i to, że niektóre z obowiązków wynikających np. z art. 62, 63, 64, 65, 70 i art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego, adresowanych do zarządcy obiektu budowlanego, można zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 199, 201 k.c.), bowiem pojęcie "zarządca obiektu budowlanego" nie może w jednej ustawie występować w dwu różnych znaczeniach. W takiej sytuacji należy przyjąć, że zakres uprawnień zarządcy obiektu budowlanego i rozumienie tego pojęcia, określają te z obowiązków ustawowych, które stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Powyższe rozważania wskazują na to, że skoro na zarządcę obiektu budowlanego można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobne jak na inwestora, właściciela czy też użytkownika obiektu budowlanego, to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia.
(...)
Tymczasem zdaniem skarżącej, Prawo budowlane posługuje się pojęciem zarządcy jako podmiotu, który nie będąc właścicielem skupia w swoim ręku pewne uprawnienia właścicielskie, a takim podmiotem jest jedynie zarządca, realizujący swoje uprawnienia na podstawie stosunku prawnego, jakim jest trwały zarząd, gdyż tylko ta forma zarządu uprawnia do użytkowania nieruchomości i korzystania z niej na własną rzecz i we własnym imieniu.
Jak wynika z powyższych rozważań, strona skarżąca ([..]) w świetle przepisów Prawa budowlanego nie mogła być uznany jako zarządca obiektu budowlanego, co oznacza, że podmiot ten nie mógł być stroną w sprawie, tym samym nie mógł być adresatem postanowienia wydanego na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego (art. 156 § 1 pkt 4 w związku z art. 126 k.p.a.).
(...)
Organ nadzoru budowlanego, ponownie rozpatrując sprawę, obowiązek przedłożenia stosownej oceny stanu technicznego stropu, powinien nałożyć na wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali).

Niby oczywiste, ale musiało przejść przez wszystkie instancje.
Konkluzja, wg mnie, z powyższego jest taka, że obowiązek, o którym mowa m.in. w art.66 może zostać nałożony jedynie na podmiot dysponujący prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To powoduje, że w obowiązek, może zostać nałożony tylko na wspólnotę mieszkaniową, gdy dotyczy to nieruchomości wspólnej, jako ogół współwłaścicieli.

Ponadto sformułowano w wyroku:
Do czynności zaliczanych do zwykłego zarządu rzeczą wspólną należą wszelkie czynności zmierzające do utrzymania substancji rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym, do takich zaś czynności zaliczyć należy czynności zmierzające do takiego użytkowania budynku, aby nie zagrażał zdrowiu i życiu ludzkiemu.

Przez czynność zwykłego zarządu uznaje się natomiast załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. W odniesieniu do nieruchomości takie zarządzanie mieszczące się w ramach czynności zwykłego zarządu, określa się najczęściej skrótowo jako "bieżące administrowanie nieruchomością", co znajduje swoje odzwierciedlenie w treści art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok SN z 19 stycznia 2006 r., IV CK 343/05, LEX nr 191167)

Całość orzeczenia tutaj

_________________
Co nas nie zabije, to nas wzmocni
Nietzsche

Z informacji korzystasz na własną odpowiedzialność

ale jak mądrze i ładnie uzasadnione!

_________________
Jeżeli wiesz wszystko, to znaczy, że zostałeś źle poinformowany.

Tak się zastanawiam, czy z (wyrok z 1. postu):można wnioskować, że nakaz na podstawie art.66 pb nie zastępuje pozwolenia na budowę (zgłoszenia). Czy jednak będzie to zbyt daleko idąca teza?

_________________
Co nas nie zabije, to nas wzmocni
Nietzsche

Z informacji korzystasz na własną odpowiedzialność

Abstrahując od cytowanego orzeczenia, decyzja wydana na podstawie art. 66 Prawa budowlanego zawsze zastępuje pozwolenie na wykonanie robót budowlanych wskazanych w tej decyzji. Jeżeli w trakcie wykonywania takiej decyzji jej adresat powinien spełnić jakieś dodatkowe warunki (np. wynikające z zabytkowego charakteru budowli) to powinne one zostać wymienione w decyzji. Gdyby było inaczej, to można byłoby ominąć każdą decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości, przedkładając wadliwie przygotowane zgłoszenie robót lub niekompletny wniosek o pozwolenie na roboty budowlane. Co prawda ustawa Prawo budowlane to w wielu miejscach gniot, ale całe szczęście, że oprócz Wybrańców Narodu legislacją zajmują się również prawnicy.

_________________
Jeżeli wiesz wszystko, to znaczy, że zostałeś źle poinformowany.

No właśnie sęk w tym, że tu jest za dużo nieścisłości. Również orzeczenia są w obie strony. Zresztą wyszła dyskusja o tym, tutaj . Osobiście nie odważyłbym się na taki krok (przy większych robotach). Należy pamiętać, że nawet ostateczna decyzja nadzoru, w przypadku jej wadliwości, podlega wyeliminowaniu.

Wg mnie wydanie decyzji nakazowej obwarowanej "jeśli" jest bezsensowne. Skutek może być identyczny, jak w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę / zgłoszenia. Ponadto, w decyzji nakazowej organ musi określić zakres robót. Więc jeśli ma to zastąpić pozwolenie (całą tą procedurę), to nadzór budowlany musiałby przejąć na siebie obowiązki jakie musi spełnić "Kowalski", chcąc pozwolenie. W przeciwnym przypadku nie będzie wiedział (nadzór) czy wydany zakres zostanie zaakceptowany, czy będzie mógł być zrealizowany. A wydawanie decyzji, które są niewykonalne, to delikatnie mówiąc kpina. Natomiast wydanie decyzji bez określenia zakresu prac naruszają przepisy prawa.

Powiem tak, że może i dobrze by było, jakby taki nakaz zastępował pozwolenie na budowę (zgłoszenie), ale wg mnie (nie jestem prawnikiem), taki wniosek nie wypływa z pb, co więcej jest sprzeczny z innymi zapisami pb. Ponadto należy zauważyć, że w przypadku ominięcia pozwolenie/zgłoszenia może dojść do wykonania prac bez projektu, niezgodnie z prawidłowym projektem, itd.
Wg mnie istnieje ryzyko w obie strony. A w przypadku braku uzyskania pozwolenia/zgłoszenia (sprzeciw), zawsze można sięgnąć po inne środki, w ostateczności nakaz rozbiórki.

Przepisy rozdziału 6 Prawa budowlanego ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ zatytułowanego "Utrzymanie obiektów budowlanych", dotyczące utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym i estetycznym adresowane są do właścicieli i zarządców tych obiektów. Adresatem więc decyzji przewidzianych w tym rozdziale może być wyłącznie właściciel lub zarządca.

W tym punkcie się zgadzamy...

Ok, wracam do pisania "swoich" pism...

_________________
Co nas nie zabije, to nas wzmocni
Nietzsche

Z informacji korzystasz na własną odpowiedzialność

Szyno, nie teoretyzuj, bo szkoda czasu. Decyzja wydana na podstawie art. 66 Prawa budowlanego albo zawiera wykaz nakazanych robót budowlanych i w tym zakresie zastępuje pozwolenie na ich wykonanie (pomyśl logicznie nad różnicą pomiędzy nakazaniem, a zezwoleniem), albo takiego wykazu nie zawiera, a wówczas jest niewykonalna i po zaskarżeniu zostanie uchylona przez sąd administracyjny.

_________________
Jeżeli wiesz wszystko, to znaczy, że zostałeś źle poinformowany.