Wspólnota Mieszkaniowa

Witam!
Zwracam się z prośbą do wszystkich, którzy mogą w jakikolwiek sposób pomóc, doradzić, podpowiedzieć co i jak można zrobić, by skutecznie odwołać nieuczciwego zarządcę. Może ktoś ma podobne doświadczenia. Sprawa na pozór łatwa, bo teoretycznie sposoby odwołania zarządcy są ściśle określone prawnie... a jednak...

Mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową, jest 5 właścicieli. Zarząd powierzony został wpisany w KW (dodam, że na czas nieokreślony - dożywotnio?). Zarządcą nieruchomości, zgodnie z wpisem w KW jest zarządca, będący jednocześnie inwestorem oraz współwłaścicielem części nieruchomości. Odwołanie zarządcy nastąpiło zgodnie z art 18 UWL, w obecności notariusza i w formie aktu notarialnego. Zarządca odwołany został większością udziałów (wszyscy wspólwłaściciele zgodnie wystąpili za odwołaniem zarządcy oprócz jednego współwłaściciela, którym jest sam zarządca).
Sąd dwukrotnie wydał orzeczenie, w którym odrzucił wniosek o wykreślenie zarządu powierzonego, podając w uzasadnieniu, iż w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej konieczna jest bezwzględna zgoda wszystkich współwłaścicieli. W tym przypadku nie ma takiej możliwości, ponieważ zarządca będący jednocześnie współwłaścicielem nigdy nie zgodzi się na odwolanie samego siebie, a sąd zdaje się nie zwracać uwagi na ten fakt. Została złożona apelacja w tej sprawie, która toczy się od niemal roku. Tracimy powoli nadzieję, na pomyślne rozwiązanie naszej sprawy. Jeśli apelacja zostanie odrzucona, planujemy wtystąpić do sądu o ustalenie zarządu przymusowego - może ktoś ma pomysł co jeszcze można zrobić w tej sprawie? Dodam, że rozpatrując możliwość wykreślenia zarządu powierzonego z KW, sądu nie interesują wykazane liczne błędów i działania na niekorzyść wspólnoty. Łącznie z tym, że zarządca jako współwłaściciel nie wnosi absolutnie żadnych opłat na konto wspólnoty.
Zarządca otrzymał wypowiedzenie umowy o prowadzenie zarządu, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, które w opinii zarządcy jest nieważne, mimo iż nie zaskarżył do sądu tego wypowiedzenia w przepisowym terminie 6 tyg. Oczywiście na rocznym zebraniu nie zostało mu udzielone absolutorium.
Niezależnie - została złożona skarga na zarządcę w KOZ...wśród wielu zarzutów był najważniejszy - działanie bez polisy OC. Sprawa toczy się od roku. Obawiamy się, że nasza skarga również zostanie odrzucona.

Wszystkie te działania wydają się nie przynosić skutku, zarządca nęka nas i szantażuje, żądając dalszych opłat.
Zarządca czuje się całkowicie bezkarny, a my nie wiemy do kogo jeszcze możemy zwrócić się o pomoc i w jaki sposób skutecznie możemy się go pozbyć. Walczymy już od półtora roku
Będę wdzięczna za pomoc. W imieniu swoim i sąsiadów.
Pozdrawiam

Uchwałą obniżcie wynagrodzenie zarządcy do 1 grosza za m2.
Żeby przełamać opór zarządcy w głosowaniu w sprawie jego odwołania, wystąpcie do sądu - orzeczenie sądu zastąpi jednomyślną zgodę współwłaścicieli.
Z kodeksu cywilnego:

"Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."

_________________
Piszę poprawnie po polsku

Pomyliłaś sprawiedliwość z prawem, i myślisz że sąd cokolwiek obchodzi że zarządca to cwaniak i oszust. Apelacja pewnie zostanie odrzucona bo sąd ma rację - potrzebna jest jednomyślność. NIepotrzebie tracicie czas i pieniądze. Ponieważbrak jest wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli, od razu należało się zwrócić do sądu o rozstrzygnięcie (czyli podjęcie decyzji za was) czy zarządce należy odwołać. Wtedy wszystkie te argumenty które podałaś będą miały sens.

_________________
Audiatur et altra pars

Sorry, może się nie znam na małych wspólnotach, ale skoro uchwały mają być podejmowane jednomyślnie , to w tamtej WM chyba nie mają szans podjąć skutecznie żadnej uchwały naruszajacej interesy zarządcy-współwłaściciela-inwestora.

A ile lokali liczy wasza wspólnota... ?



Czy była wcześniej jakaś odpowiedź waszego Zarządcy, na to pytanie... ?



Kiedy konkretnie została złożona skarga do KOZ-u... ? Chyba nie 1,5 roku temu ? Sprawdzaliście, czy wasz Zarządca istnieje w wykazie Zarządców Nieruchomości... !?

_________________
andrzejL

Dziękuję za błyskawiczną reakcję!
Cały problem polega na tym, że - jak pisze Gosiakz - potrzebna jest jednomyślna zgoda wszystkich. Przynajmniej tak mówi polskie prawo... Natomiast Art.199, o którym wspomina Owner jest nam znany i między innymi na niego powołujemy się w apelacji. A póki co, sąd nie zgadza się na wykreślenie zarządu powierzonego...czekamy na wynik apelacji. Zastanawiamy się co dalej - gdzie jeszcze uderzyć i jakie kroki podjąć, w przypadku jeśli i w tym razem sąd orzeknie na naszą niekorzyść. Nie wierzę, że jesteśmy skazani na tego zarządcę dożywotnio! Niemniej jednak, złożone, a nie zaskarżone przez niego wypowiedzenie umowy o prowadzenie zarządu uważamy za skuteczne. Tylko, że to my musimy udowadniać, że on nas wykorzystuje.
Zależy nam na wykreśleniu zarządu powierzonego, bo tylko wówczas będziemy mogli zdecydować się na nowego, profesjonalnego zarządcę (mimo, iż w małej wspólnocie nie musimy mieć takiego, ale to jedyny sposób, by przywrócić normalność).

AndrzejuL - nasz zarządca ma licencję, jest na liście zarządców... A sprawa do KOZ została złożona w maju 2006 roku. Mam nadzieję, że lada dzień dostaniemy decyzję w tej sprawie.
Wspólnota liczy 5 lokali.
Na zarzut, że on, jako współwłaściciel nie płaci, odpowiedzi były przeróżne, ale zasadniczo nie uważał, że mamy w ogóle prawo od niego żądać czegokolwiek. Mówił, że wpłaci jednorazowo, jak będzie trzeba... że on nie ma, bo my przestaliśmy mu płacić wynagrodzenie jako zarządcy (dodam, że jak płaciliśmy regularnie to też nie wpłacał za siebie). Albo że on nie będzie nam się tłumaczył.
Kiedy ubezpieczyliśmy cały budynek, wykładając za jego część kwotę składki, usłyszeliśmy, że nie widzi podstaw żeby oddać, bo to nasze ubezpieczenie a nie jego, i on się na nie nie zgadzał i że tylko on może różne umowy zawiązywać (zaliczkami na ubezpieczenie wplacane przez nas od początku funkcjonowania wspólnoty dysponował on... my nawet nie mielismy dostępu do wyciągów bankowych - co się stało z pieniędzmi - nie wiemy, ale on zapewne wszystko potrafi zgrabnie przed urzędami wyjaśnić).

To taka trochę walka z wiatrakami, a rozmowy z nim nie przynoszą skutków żadnych. Pewnie, że możemy złożyć do sądu wezwanie do zapłaty... ale tak musielibyśmy robić z dosłownie z każdą kwestią. I to my musimy się użerać, biegać po urzędach, stresować, tracić czas i pieniadze mimo, że to on postępuje nieuczciwie.

Generalnie wszystko jest do ustalenia i umówienia, pod warunkiem, że będzie tak jak on chce... za takie stawki jakie on chce i na zasadach ustalonych przez niego, a umowy (np.śmieci czy bank) będą podpisane w firmach wybranych przez niego... Bo każda nasza propozycja, wnoszony przez nas wniosek o jakąś zmianę, on uważał za bezzasadny. I koniec dyskusji, bo i tak on musi się zgodzić...
To w skrócie.

Macie jeszcze jakieś propozycje?
Jak widzicie, sytuacja wydaje się byc patowa.
Ale ja cały czas wierzę w sprawiedliwość... może to naiwne?

Pozdrawiam wszystkich