Wspólnota Mieszkaniowa

Nie jestem pewna co do tego wpisu w KW (choć kłócić się nie będę) generalnie jako zabezpieczenia bank, który mamy na oku wymaga od nas dostępu do f. rem i cesji z ubezpieczenia nieruchomości.

Poniżej przedstawiam nasze stanowisko, które przesłaliśmy tym właścicielom. Czy nasze rozumowanie jest prawidłowe?



Wspólnota w Nieruchomości przy ... jest tzw. dużą wspólnotą. Szczegółowo funkcjonowanie takich wspólnot określa Ustawa o Własności Lokali z dnia 24 czerwca 1994r.
UoWL stanowi, że:


Art. 6
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Za zobowiązania zaciągnięte przez Wspólnotę, jej członkowie odpowiadają w następujący sposób:

Art. 17

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Oznacza to, że wszyscy właściciele we wspólnocie mają takie same prawa i takie same obowiązki. Najważniejsze zaś decyzje wykraczające poza zakres zarządu zwykłego są podejmowane w formie uchwały większością głosów (powyżej 50% udziałów) o czym mówi:

Art. 22

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Art. 23
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos

Konsekwencją tego stanu rzeczy jest, że w rzeczywistości, może się zdarzyć, iż niektórzy członkowie wspólnoty będą uczestniczyć w kosztach realizacji uchwał, z którymi się nie zgadzają, jeżeli zostały one podjęte większością głosów. Taka sytuacja ma zresztą miejsce w naszej Wspólnocie: aktualnie finansowane jest postępowanie sądowe ze środków wspólnoty przez wszystkich jej członków proporcjonalnie do udziałów pomimo, że część właścicieli była przeciwna. Jest to wynik nabycia nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej, z którym liczyć się musi każdy nabywający nieruchomość.
Niewykluczone jest zatem, że w przypadku podjęcia uchwały o zaciągnięciu kredytu taka sytuacja będzie dotyczyć również Państwa.
W przypadku podjęcia uchwały dot. zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego, umowę z Bankiem podpisze Wspólnota Mieszkaniowa i to ona będzie stroną tejże umowy. Wspólnota zaś rozumiana jest jako ogół właścicieli (art.6), którzy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiadają (jako ten ogół) bez ograniczeń, zaś każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art.17). W praktyce oznacza to, że jeżeli Wspólnota zaprzestałaby spłacać kredyt, Bank ma prawo wystąpić z roszczeniem spłaty bezpośrednio do każdego z właścicieli w kwocie odpowiadającej udziałowi właściciela w nieruchomości tzn.
Podjęcie uchwały umożliwiającej jednorazową wpłatę równolegle do uchwały o kredycie nie spowoduje, że Bank zrezygnuje z swego prawa, by występować z roszczeniem spłaty bezpośrednio do właścicieli (bo o tym stanowi UoWL). Nie umożliwi również podpisania takiej umowy kredytowej ze wspólnotą, która wykluczałaby z tego grona jakichkolwiek członków (wspólnota jest bowiem rozumiana jako ogół wszystkich właścicieli) i kredyt również byłby WSPÓLNY.
Oczywiście, w praktyce mogliby Państwo wpłacić swoją część jednorazowo (do tego nie jest nawet wymagana uchwała), dzięki czemu wspólnota weźmie mniejszy kredyt, ale koszty prowizji i odsetek nadal będą istniały (tylko trochę mniejsze) i nadal będą kosztami całej wspólnoty. Państwo nadal będą musieli partycypować w tych kosztach i nadal Bank będzie miał prawo do Państwa występować (Banków nie obchodzą wewnętrzne uregulowania wspólnoty, lecz umowa kredytowa z której jasno wynika kto jest stroną – wspólnota czyli wszyscy właściciele).
Ponad to pozostaje trudny do rozwiązania problem polegający na tym, w jaki sposób naliczać stawkę funduszu remontowego dla właścicieli dokonujących wpłatę jednorazową. UoWL przewiduje zróżnicowane stawki tylko w przypadku właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Państwa jednorazowa wpłata oznaczałby jedynie, iż mają Państwo dużą nadpłatę pomniejszaną co miesiąc o wysokość miesięcznej zaliczki na poczet f. remontowego. I taką stawką będą Państwo obciążeni tak długo, jak długo będą wpłacać ją pozostali członkowie wspólnoty.
Jedynym dla Państwa rozwiązaniem jakie Zarząd Wspólnoty widzi, to przekonanie członków Wspólnoty, by po okresie kredytowania zwrócono Państwu koszt odsetek i innych prowizji związanych z zaciągnięciem kredytu, co wymagałoby stosownej uchwały, lub próba przekonania członków, że lepszym rozwiązaniem jest dokonanie wpłat indywidualnych.
Jeżeli widzą Państwo inne możliwości praktycznego rozwiązania tej sytuacji zwracamy się z prośbą o przedstawienie ich oraz podanie podstawy prawnej do zastosowania tychże rozwiązań.
Przypominamy również, że istnieje możliwość zaskarżenia uchwały o czym mówią następujące przepisy:

Art. 25 ustawy o własności lokali:

1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Mam pewne wątpliwości co do paru elementów:

1. UWL umożliwia tylko podniesienie zaliczek dla lokali użytkowych, ale jest orzeczenie SN, które mówi, że jednakowe obciążenie wg udziałów nie oznacza jednakowej kwoty zaliczki z jednostki udziału - co jest czasem interpretowane jako możliwość obniżania zaliczek dla niektórych grup właścicieli. Ale w tym przypadku nie ma to znaczenia.

2. Jest raczej pewne, że bank zawierając umowę ze Wspólnotą nie będzie wnikał w jej wewnętrzne rozliczenia z właścicielami. Natomiast można sobie wyobrazić sytuację, w której właściciele zawierają umowę (być może wystarczy uchwała) na mocy której część wnosi wkład w gotówce i są wtedy zwolnieni z niektórych (może nawet wszystkich) kosztów kredytu.
Dla tych właścicieli trzeba by robić wtedy osobne naliczenia zaliczek.

Oczywiście - w przypadku gdyby Wspólnota nie spłacała kredytu, bank może domagać się jego spłaty (w granicach udziału) także od tych właścicieli - w takiej jednak sytuacji przysługiwałoby im roszczenie o zwrot tej kwoty - w zależności od sporządzonej umowy/uchwały albo od Wspólnoty, albo (np. solidarnie) od grupy właścicieli, która zaciągała kredyt. W tej drugiej sytuacji pewnie niezbędna byłaby umowa.

Wydaje się, że taką konstrukcja - zarówno organizacyjnie jak i prawnie jest (przynajmniej teoretycznie) do przeprowadzenia.

Wymagałoby to trochę gimnastyki.
Czyli reasumując:
1. Właściciele Ci wpłacają jednorazowo kwotę w wysokości proporcjonalnej do udziałów, wyliczoną z określonych za pomocą kosztorysu kosztów inwestycji.
2. Wspólnota po dopełnieniu formalności (uchwala itp) składa wniosek o kredyt, pomniejszony o tą kwotę.
3. Wspólnota podejmuje uchwałę o tym, że Państwo Ci nie ponoszą kosztów kredytu, prowizji, odsetek itp. a w przypadku gdyby bank zwrócił się do poszczególnych członków wspólnoty o spłatę kredytu, Wspólnota odda tymże właścicielom równowartość kwoty, której domaga się od nich bank. Jednocześnie owi właściciele muszą się pogodzić z tym, że będzie to tylko nasze wewnętrzne ustalenie, co do którego bank nie będzie wnikał i w razie gdy bank wystąpi do nich z roszczeniem będą musieli ponieść ten koszt a dopiero potem zwrócić się do nas o te pieniądze. Chyba, że istnieje możliwość, by wspólnota wcześniej przelała im te pieniądze a następnie oni je do banku.
4. Jak zatem naliczać zaliczki na f.rem? Aktualnie mamy naliczaną stawkę z metra (wiem, że niekonecznie jest to zgodne z uowl, ale cóż, tak na razie jest), dajmy na to 2 zł za metr kwadratowy, chcemy podnieść do 4 zł za metr kwadratowy do momentu spłaty kredytu... hmm... i co dalej?

Może jakieś weksle?

_________________
Tolerancja winna być akceptacją odmienności kultury, a nie jej braku. Kultura to między innymi poszanowanie praw innych.
Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

To całkiem niezgodnie z UoWL. Zmieńcie to.
Trzeba wartość kredytu podzielić proporcjonalnie do udziałów właścicieli, którzy nie dokonali przedpłaty i tak naliczać.

_________________
Tolerancja winna być akceptacją odmienności kultury, a nie jej braku. Kultura to między innymi poszanowanie praw innych.
Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

Zabezpieczeniem kredytu jest m.in. fundusz remontowy. Jeżeli część właścicieli przed wzięciem kredytu wpłaci "swoją" część, to nie będzie wpłacać na FR. Dla banku może to być jednoznaczne z brakiem zabezpieczenia lub złamaniem warunków umowy.
Proponuję najpierw zapoznać z warunkami kredytu.